谈谈北京新房合同里的维权现象

最近一段时间，北京楼市新盘维权闹得厉害。

上周末海淀某盘出现了很戏剧性的一幕：开发商和业主约好座谈会，结果开发商没露面，反而是三位业主代表被直接带走。

这波操作实在有点骚气，我仿佛看到了买房人风中凌乱+不可置信的表情。

还有昌平某项目持续几个月的合同纠纷。

研究了下该楼盘的维权条款，我发现，其实不止是这个楼盘，北京近期几个网红项目的购房合同，都存在一些共同的争议内容。

对此我做了一些整理，总结出9个公约数，并咨询了地产和法律行业的专业人士，对这些内容的合理性做出判断。

1，“收房面积执行“多退少补”策略。”

大家可能会好奇，收房面积多退少补不是常规操作吗？为什么要拿出来说？

那是因为近期市场上某些项目钻了面积差的漏洞。

国家法律规定，关于收房面积误差，如合同有约定则按合同走，合同未约定或约定不清，则采取如下措施：（法条简述）

①面积误差比绝对值≤3%，合同有效，据实结算。

②面积误差比绝对值超过3%，业主有权解除合同，如选择不解除合同：

• 实际面积＞合同面积，3%以内部分房款由业主补足，超出部分由开发商补足，所有权归业主；
• 实际面积＜合同面积，3%以内部分房款由开发商偿还给业主，3%以外部分房款需要开发商双倍返还给业主。

说白了，这里面有一个3%的限定范围，保障买房人的基本利益，超出3%买房人有权利解除合同，就算不解除合同，也不会损失过多钱款。

国家给了规范，大多数开发商也奉为圭臬按此执行，和平的很。

但最近个别项目突然更改为：“据实结算，多退少补”，偷换概念，把3%的范围隐去，闭口不提解除合同。

从法律角度上说，开发商与买房人单独作此约定是合法的，但存在以下风险：

①开发商拥有最终解释权，测绘报告完成后依据对自己有利的建面/套内面积核算。

比如约定套内面积核算，结果建面少建几平米，购房单价变高；或约定建面核算，套内面积减少，得房率降低。

②测绘面积-合同面积差值＞3%，购房者无法解除合同，还可能面临高额金钱损失，无法保障自己的权益。

一般②发生的概率比较小，因为开发商在报建过程中也是有3%底线规定的，超过很难过审。

如果就很倒霉，风险变成了现实，买房人往往需要消耗大量的时间精力来维权，也会有人直接摆烂认栽，kfs钻的就是这个漏洞。

要避免这种情况，合同原则上应当标明多退少补细则：

比如按照建筑面积还是套内面积？如果都存在误差如何协调？是否有限定范围？误差过大如何维权？

如未详细标注，视为语意不详，最终法律上仍可按照国家规定条款维权，法律法规高于一切

。

2，“关于项目的一切设计变更，视为买房同意，卖方不违约。”

单看这条属于典型的霸王条款，但这其中可讨论的空间很大。

先看法律规定的设计变更范围：

• 设计变更，包含商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的要素。

规定很泛，在合同里应当注明项目关于设计变更的具体细节。

一般户型、朝向、外立面等必须严格按照标准执行，但门头、园林、装标等通常不在变更范围内。

因为在沙盘阶段，门头园林就会标注一些免责条款，交付出现减配很难追究法律责任。

尤其是园林，说实话，已经成为行业内公认的“韭菜”。

1000-1200/㎡预算的园林，实际落地时可能减配到600-800/㎡。

外立面等就属于报建时的硬性规定了，变更铁定要维权的。

比如最近即将交付的某改善盘，宣传海报上的玻璃幕墙外立面，实际施工南立面变成了纯铝板，北立面变成金属漆。

建委直接反手一个举报，胜利就在前方。

那买房时承诺的新中式门头、豪华装修、宋代园林交付时变了大样，难道就无处维权了吗？

只能说，借助舆论力量，懂的都懂。

当合同约定的设计变更发生时，应当遵循以下原则：（法条简述）

• 经规划部门批准的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
• 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
• 15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
• 开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；
• 买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

所以，「一切设计变更视为买方同意，卖方不违约」这一条款约定与否都没有太大意义，搬上台面反而引人嫌恶。

3，“买方不能以工程质量为由拒绝收房。”

妥妥的霸王条款。

咱就是说，墙体开裂、脱皮、漏水，各种豆腐渣工程摆在我面前，我凭啥不能拒绝收房？

这个条款在当初的万橡悦府中出现过，当即被建委勒令整改，现在仍然有个别楼盘顶风作案。

另外，合同应当规定验房时出现质量问题的维修期限，配合业主尽快完成收房。

4，“房屋工程质量保修时间沿用旧制度。”

关于《北京商品住宅工程质量保修规程》，在2018年更新了新版，修改了一些工程的保修时间：

（2018年保修细则）

但个别项目仍然沿用2009年版本，相关工程保修时间较短。

虽然新法优于旧法，但原则上可以沿用旧版制度，优先根据合同约定执行。

类似的漏洞还是很常见的，正常人在签合同时也并不会带律师到场，最终出了问题法院以合同约定为准，就是一整个哑巴吃黄连。

但好在新旧法相差不算太大，前期能协调更改最好，不能也不至于影响恶劣。

5，“开发商打款账户不是监管账户。”

必须建委投诉了兄弟，大问题。

如果购房资金没有打到监管账户，意味着如果你想退款，监管账户是没钱可退的，风险很大。

开发商在变相逃避监管，可能是为了做账，但谁也不能保证资金不出问题。

部分开发商会要求买房人把认购金打在非监管账户，同样也是不合法的，更何况近两年原则上不允许kfs收认购金。

6，“任何情况下买方向卖方支付违约金，卖方都不需要提供发票。”

不合理。

如果是买方在合同履行过程中产生的违约款，属于价外费用，一般情况下可以与合同金额一起开具增值税发票，并计算缴纳增值税。

开发商拒绝开发票，本质上是一种避税行为，可以向税务局投诉。

7，“买卖双方解约责任不对等。”

一般来说，买方无故解约购房合同，需要赔付不超过总房款20%的违约金。

但同时，合同应该标注由于卖方原因导致解约，对方应承担的责任。

比如：工程质量、面积误差、延期交付、一房二卖、虚假宣传等等...

像开篇提到的昌平某盘，在合同中规定买房人解除合约需要支付总房款3%违约金，且如果超过10日延期办理退网签，需要每天额外支付0.03%违约金，反观对开发商需要承担的责任却闭口不提。

属实很不公平。

8，“未规定逾期交付需支付的违约金。”

合同除了需要明确交付时间，还应标注逾期交付时间段开发商需要承担的违约金。

如合同有约定按照约定支付，没有约定则按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，最好要明确到每天产生的违约金额度。

但北京新房普遍提前交付，很少存在逾期维权问题。

9，“装标合同不清晰，未注明选材品牌/型号。”

合同普遍不会标注，不是硬性要求，而且部分产品在后期采买时可能出现缺货等问题，很难保证1:1交付。

最多在交付样板间门前张贴交付标准，明确地面墙面、厨电卫浴等品牌。

可以留心一下，很多品牌后会标注：或同等级品牌替代，具体产品型号标注更少见。

买房有风险，签约需谨慎，藏在合同里的陷阱可不止上面9条，大家买房路上还遇到过哪些不合理条约，评论区吐槽一下~