安心购房
本周末，恰逢3.15国际消费者权益保护日，365二手房特别策划#聚焦315 安心购好房#系列稿件。我们将通过物业篇、交易篇、中介篇等几部分向大家展示买房过程中可能会遇到的各种问题，助力大家安全买房，买到好房。
如今二手房已经成为很多人的置业选择，相比新房，二手房选择面更广，价格多元化，配套设施相对完善。
然而相较于新房交易只需付首付，签贷款协议，签购房合同，按时还贷等一系列简单易懂的操作流程而言。二手房交易的流程相对复杂，一不留神，就可能踏入“陷阱”，对于这些可能存在的“陷阱”大家千万不能掉以轻心。
本周我们进行了大量的调查，发现很多买卖二手房的网友在首次置业中都入过不少坑。本文将这些网友的真实案例写出来并进行分析，期待可以帮助到其他更多的人。
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这几种二手房购买需警惕
对于买房人来说，以下5种二手房在购买时需要格外警惕：
1、被查封的房子
现实生活中，如果贪小便宜买了一些低价房，可要小心了，法院如果认定房屋交易价格明显过低，合同多数条款空白、买房人未看过房屋等情况，一旦认定显示公平，就会撤销房屋买卖合同。如果房子被查封，不仅得不到房子还要花钱打官司。
这里提醒大家：
1、审查出售人的所有权情况。
2、搞清实际交易人和房屋产权人的关系。
3、注意房子是否存在纠纷或被查封
2、多户房
户籍问题是在二手房买卖经常遇到的，房屋交易时，如果卖方户口不尽快迁出，就会影响到购房者户口落入房屋的问题，特别是对于急于解决子女上学问题的购房者来说，尤为迫切。
这里也提醒大家：
1 、通常为户籍所在地的管辖派出所户籍科查询
2、明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行
3、户口不迁出则违约：可以在合同的《补充协议》中约定“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益
3、共有产权房
《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。如果不知道卖房者的婚姻状况，或者对方特意隐瞒婚姻状况，很容易导致出卖房屋未征得夫妻双方的同意而导致合同无法履行。
这里提醒大家：
1、签合同时了解对方家庭情况，查看户口本所载明的婚姻状况，如已婚，要求配偶签订知情同意书。
2、在合同中约定，如果隐瞒婚姻状况导致合同无法履行的，购房者有权解除合同并要求支付违约金，以此来保障购房者合法权益
4、被抵押的房子
二手房买卖中，经常会遇到所交易的房屋上存在抵押贷款的情况。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除抵押，是无法完成过户手续的。
这里提醒大家：
1、拉产调信息，查看房屋抵押的具体情况。
2、在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任
5、正在出租的房屋
很多朋友在买房时没有注意该房屋是否属于出租状态，不知道出租房屋需要注意些什么，导致后面的交易存在问题。如果不了解出租情况，出租人又未告知承租人的，房屋的出售行为会侵害承租人的优先购买权。
这里提醒大家：
1、在购房时认真核查租赁合同期限、主体等信息。
2、要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料
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交易过程中的几个大坑要注意
二手房交易中的很多细节，如果你不熟悉，很有可能就会掉入坑中。下面给大家罗列二手房交易中必须要注意的几个方面，也以一些网友的惨痛经历唤醒大家的重视。
一、资金监管
案例：
我们先把这位受害者网友称作张某。张某几年前在南京买的房产升值了很多，去年他想把房子卖掉。于是张某找了一家房产中介，把房子挂了出去。没过几天，中介说王某（匿名）看中了他的房子，很快他们就谈妥了价钱了。
张某和王某签好购房合同，王某很爽快的把首付支付给了张某，紧接着他们办理了过户手续。到贷款的环节，王某和张某说他自己去就可以了，让张某回去等着收钱，结果一等就是几个月，每次张某询问，王某都找各种理由推托。
直到去年9月份，张某觉得事情有点不对劲，他通过中介找到王某以后发现对方早已把房子卖给了其他人，而且钱也已经被王某挪作他用，并且现在无力偿还张某的尾款了。
这个真实的案例透露出了2个问题，一个是张某过于信任王某。另一个就是张某不懂得需要共同办理贷款然后走资金监管才是最安全的交易方式。
张某他们走的是非资金监管的方式，即买方在支付完首付后，就可以请卖家先过户，随即拿着新的房产证到银行办理抵押贷款手续。等商业贷款批下来，也就是余款打入卖家账户后，买家才能拿到房产证。
这一交易模式在南京房屋买卖市场很普遍，其好处是“速度快”，如办理资金监管，买卖双方在办理过户之前，需凭资质在银行办理贷款，贷款再由第三方监管直到过户完成。相对于非资金监管中路某的抵押贷款，凭资质贷款审核会更严格，因此整个过程相对较慢。
其实，非资金监管也并非全无保障，错的是在未拿“同贷书”的情况下就办理过户。上面张某也是没有明白这一点。
非资金监管其保障是卖家在买家付完首付后，要拿到银行的《同意购房抵押贷款意向书》（简称“同贷书”）后，再同意过户。也就是银行同意给买房放款，以帮助其还上尾款。不过“同贷书”的效力有时间限制：在房产部门过户登记审核之后、买方拿到新的房产证之前。
目前南京的交易流程是：必须贷款先预审批，审批通过后过户和银行抵押是二合一同步进行的，所以，流程上不存在风险。
但建议大家最好还是选择资金监管，资金监管既能保障交易的资金安全，又能防止不良房产经纪机构依靠代收代付客户资金、吃差价，携款潜逃等风险，还能有效防止“套贷”等不良行为，确保银行信贷资金的安全，如今又可以在出件后就先支付首付款，很靠谱。
二、户口学籍
户口迁移在买房过程也是一个不能忽略的问题。买房从出产证到户口迁出需要一段时间，落户年限是从户口迁入开始计算的，特别是买学区房的购房者，因为南京对落户时间都有明确规定。这里需要格外注意，也有很多人在这里吃过亏。
案例：
因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理了过户手续，他按约支付了全部房款。
可是，当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，原来原房主并未将户口迁出，导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后，已不知去向。
李先生质问售房人才得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力。
这个案例告诉我们，对于户口问题一定要慎重，必须在合同中具体约定户口迁离的滞纳金，这样可以以赔偿滞纳金的形式，通过法院主张权利。
买家查户口，可以去房屋户籍所在地，让卖家陪同查询。若无猫腻，卖家无理由拒绝。其中，要关照，房屋内的户口是否历史遗留户口、成年子女、兄弟姐妹等（和卖家本人非夫妻关系）户口，若存在这类户口，提高警惕，一定要户口迁出后，才进行交易。道理很简单，卖家本人都可能无法迁出这些户口。
其次，买卖双方当事人在补充协议中一定要约定原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，以便能获得法院的支持。
三、物业交割
购买二手房时，一定要清查一下房屋是否有欠费情况，包括水电费、煤气费、物业费及北方的暖气费等等。一旦疏忽这个环节，很有可能给自己造成不必要的麻烦，甚至是很大的经济损失。
案例：
陈先生于去年5月通过某房产中介，购买位于南京某高档小区的二手房一套。中介表示原房主已经移民，全权委托他来商谈卖房事宜。陈先生说他当时看房9成新，而且原房主走的‘干净’，没有那些乱七八糟的手续，当下他就把房子签了。
本以为一切妥当，只等待稳入新居。没想到入住后有天物业来敲门，说是欠了4个月的物业费没交。陈先生很懵逼，和物业解释了半天，才知道中介并没有做交割，悔恨自己当时也是太着急买房，稀里糊涂就签了合同。
现在原房主移民不在，滑头中介一去不返。陈先生也不知道怎么做。
后来咨询律师得知，他无需代替原房主缴纳物业费，物业公司的行为不具备法律效力。由于原房主移民出国，陈先生在联系不上原房主的情形下，可以通过中介解决交割问题。因为中介受到原房主全权委托，理应代替原房主帮助陈先生解决问题。如果中介拒绝承担责任，陈先生可以提请诉讼。
这是某网友的真实案例，好在陈先生不必出这个冤枉钱，但是也给大家提个醒：
二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物管费、水电费等的结算问题。为了避免这类纠纷发生，建议大家在购买二手房时，除了应确保房屋质量，定要先查清原房主是否存在拖欠费用的行为。
如有欠费情况，应要求原房主结清。同时，应要求其提供相关收据，或者双方经协商后在合同上约定清晰。
购买二手房时，请务必重视房产相关费用的交割情况：
1、水、电、煤、物业管理费等生活费用的结清手续。
2、房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。
3、维修基金的结算与更名。
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二手房买卖攻略
最近，一部卖房神剧《安家》让我们聚焦房产中介行业，抛开里面夸张的成分，也或多或少带给我们一些启示。二手房买卖攻略走起：
1、找一个专业的房产中介
从看房开始，找一个专业的中介还是很有必要的。通常高品质的房源对应高品质的房东，他们大概率没时间经常接电话带买家看房，所以很多好的房源是掌握在中介手里。
在中介的选择上，一定是大品牌优先，专业能力和服务质量会比一些小门店靠谱些。这个在安家里面也有所体现。
如有意向区域或者小区，可以直接到小区门口的中介去看，这些二手房门店对于附近小区可以说非常了解。除了官方信息，对房子和业主也很熟悉，手上房源也比较多。
2、实地多次看房
买二手房一定不能怕麻烦，首先多看房，起码在小范围内建立一套自己的价格体系。这样才能占据主动，更好的选定适合自己的房子。
有了具体目标后，还要多看。就房子本身而言，白天可以看户型采光，晚上观察是否有噪音等。还要看看室内的装修和配套设施，熟悉小区环境，了解房东为什么卖房，以防一些意外因素。
再看小区周边，买二手房最主要原因就是看中现有配套，为了满足短期内子女的上学需求，或者节约通勤时间等。那么周边学校、商业、交通等因素就不能掉链子。一是方便自己，二是长远考虑好租好售。
学区问题也要尤其注意，如果换置二手房就是为了孩子上学，那一定要核实相关政策和入学指标使用情况。如果政策对房产附有户口有要求，要协商好户口迁出。
这里提下安家里面的宫蓓蓓，一直在看房，就是想在自己的预算内买到性价比最高的房子。
3、产权确认
买家在付定金前一定要查清房子是否有抵押、按揭、产权纠纷。共有产权房需要共有产权人同意出售房屋的书面证明，单产权人的婚内房产也要确定夫妻另一方的同意。
如果房子有抵押，必须先解押，或妥善签订合同督促卖房人解押。如果房子有租客，要与租客签订放弃优先购买权的证明，避免纠纷。
4、签合同交定金
买卖双方与中介一起签订合约，合约中需明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。
为了确保合同的履行，买方预先支付定金，如果房子还在按揭中，交易资金可以交由第三方监管。
随着疫情的逐步好转，城市又渐渐恢复了往日的生机，我们的房产交易市场也好了起来。从最近的市场成交数据，也可以看出二手房市场正在复苏。
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3月15日下午15：00，对话观韬中茂律师事务所律师孙玉霞
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