“一路向南”是地产人用来形容成都发展的高频词汇，的确，企业南迁、政府南移、高端产业向南，让天府新城晋升为继“天府广场—春熙路”后的第二个城市中心。“南进运动”10多年来，“新中心”完成了成都政务、经济和产业重心的向南偏移，但有一项“东西”却始终没有偏移，那就是——人流量与人口密度，无论是10多年前还是今天，高密的人口仍然在留守在市中心。
上面这张图叫做百度热力图，颜色越深处代表人口密度与人流量越大，可以看出，市中心的天府广场、春熙路、骡马市商圈，颜色已经是深红，人气极旺，人流密度呈中心向四周递减的趋势，在城南，人气热点只在新南天地、大源等地昙花一现。抛开城南不说，市中心的人气地位，连一向以高密、成熟居住区著称的金沙、双楠、建设路都望尘莫及。
成都市城乡建设委员会公布的数据显然更有说服力，成都最中心的城区，人口密度为3.618万人／平方公里，是东京（1.2万人/平方公里）的三倍。
市中心为何成为无法撼动人气磁场？
“虽然成都有两个中心，但城南新中心面向的只是城南区域，而成都传统市中心面向的是全域成都”西南财经大学城市规划学院刘崇礼教授一针见血地指出。
这样的定位差距，就决定其目标人群的规模不可同日而语，这和西南财经大学博士生导师刘璐的看法非常相似：成都作为典型的“环状同心圆城市”，其地理中心区域到环的各个方位的物理距离相近，从360度的环状分布区域同半径位置的任何一点前往城市地理中心的距离都差不多，这个处于“圆心”位置的核心地理区位，很容易成为交通和人流的核心节点，这也是IFS、太古里选址成都“环形中心”并取得成功的重要原因。
换一种说法来讲，就是如果要住在成都东西北方向的人，通往“南中心”物理距离非常远，通勤成本巨大，由此以来，全成都人购物、娱乐、办事、寻求就业机会，还是首选市中心。
（成都环形放射式城市结构，决定市中心人气聚集力）
当然，除了地理格局的影响，市中心还有一些吸引力极强的明星商圈，包括春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈，和刚兴起的城南不同，这些商圈均有超过超百年的历史，自满清时期起就是人丁兴旺的热闹集市，90年代后，成都商业消费力发展迅猛，“春盐骡”的商气经历了20多年的黄金培育期，氛围浓郁、消费人群粘性强，认可度高，前几年还完成了升级换代，高品质的商业体拔地而起，对四方人气吸附作用进一步加强，如今，成都目前开通运营的4条地铁，全部“两两相交”在三大商圈，成为区域人气输入的动脉网络。
还有一项不可忽视的因素就是外来旅游人口的涌入，成都作为2016全国最佳旅游城市，旅游资源的吸引力十足，四川省旅游产业发展领导小组办公室统计数据显示，仅今年黄金周7天内，接待游客5955.96万人次，其中“一日游”游客3838.1万人次，占比65%左右，这些“一日游”目的地，主要就是市区的著名景点，包括天府广场、春熙路、锦里、宽窄巷子、文殊院、武侯祠等，而让人细思极恐的是，上述景点全部在一环内！——可以说，外地游客撑起了市中心人气的一片天。
（一环内众多著名景点人气爆棚）
对此，业内专家指出：“成都南部新区主要以商务金融、科技研发等功能为主，而老城区，特别是老城区核心区域独特的历史和人文优势是无法替代的，这里有众多的历史古迹和旅游景点，常年都有很多游客，也是成都人的都市会客厅。”
今年8月，成都市规划局正式发布“成都中心”规划方案，涉及天府广场及后子门片区的大部分区域，未来成都将在这一区域打造一个占地上千亩，集文化中心、城市遗址、中央公园和产业高地于一体的国际一流新地标，成为一张和纽约中央公园类似的城市名片。这一举动也在证明政府有意巩固市中心历史、文化、旅游中心的地位，打造此地为外地人来蓉的“人气第一站”。
以骡马市商圈为例 深挖市中心人气爆棚的原因所在
以上只是市中心人气的基本面，其实具体到某个商圈上，还有更多可挖掘的地方，如果拿春熙路、盐市口这些热闹地方举例说明，意义不大，因为连外地人都对它们都再熟悉不过，今天笔者以同处人口密度“深红色”的骡马市商圈为案例，看它是如何完成人气吸附的。
骡马市商圈，与春熙路、盐市口并称为“成都商业铁三角”，这个沿天府广场中轴以北1公里的老牌商圈，人气在1号线和4号线开通后得到了进一步提升，每天熙熙攘攘，车水马龙甚至人气爆棚的画面情况在此上演。
当市中心其他区域的商务地位受到城南冲击时，骡马市还保持着相当的企业规模和商务气氛，青羊区统计显示，全区近60%、全市近40％的银行、保险、证券、期货等各类金融机构以及金融相关服务企业都集中在此，为此地带来非常稳定的商务客流。
另外，骡马市商圈以西毗邻的成都文殊院和文殊坊商业街，规模达45万平，是外地游客来成都必去景点和本地善男信女烧香拜佛之处，日均达到3万人次的流量，在特殊节日更达13万人次的日流量；东临的太升路商圈，是成都乃至西南最大的手机卖场，全城通讯产品批发和零售在此运转，与此同时，成都市政务服务中心、成都市政府外事办、青羊区政务服务中心等政务机构也在此扎堆，每天来此办事的人群络绎不绝，各类型的人气频繁来往，以至于这里被称为“成都市中心最活跃的板块之一”。
（人流如织的文殊坊商业街）
（草市街附近 政务配套非常密集）
此外，骡马市由于地处内环，地利格局上内被环形挤压(越往外越宽松，往内越紧凑），可利用城市空间小，这就造成一个现象：公共配套和设施（公交站点、建筑、街区道路等）被挤压在一块，相信你站在八宝街、青龙街上，一定会产生“密集恐惧症”。从另一个角度来说，配套的扎堆，也会造成人流的集中，所以随处可见的爆发式的拥挤人流，这也是主城人流的一大显著特征。
骡马市的“人气大蛋糕” 该怎么吃下去？
人口流量大、密集程度高、爆发式人潮涌动，而且竟然还很稳定，这对于商业的发展简直就是天堂，所以骡马市商圈自兴起以来就热闹无比，不过，遗憾的是，近些年，片区内传统的商业中心和大型百货，因为业态落后、品牌乏力、设备老化的问题，已经被发展和运营得更好的春熙路、盐市口，甚至南延线诸多商业中心所赶超，走向没落，人气再好也有心无力，当然，片区人气基础依然旺盛，这就为另一种商业类型迎来价值窗口期——底商商铺。
凤凰房产走访草市街、文武路、顺城街一带发现，经营好的大型传统商业中心乏善可陈，但底商都是铺满出租的状态，门庭若市，生意兴旺。原因不难解释：底商具有沿街展示优势，加上通达性好，在这个热点区域，其昭示性能更好展现，直接吸纳享受络绎不绝，川流不息的人气。
（草市街商铺都全部出租，气氛浓厚）
底商的优势还能体现在哪？商界有一个理论叫做“目的地吸附效应”，比如，美国18-19世纪美国掀起的全民掏金热，金矿是一大极具吸引的目的地，每天前往金矿的狂热分子不计其数，但最后致富的，却是在去金矿的大路上卖矿泉水的小贩。
放到成都骡马市商圈这样的理论也非常适用，正如上文所说，文殊坊商业街，会吸引大量旅游、观光和购物和淘古玩字画的人流；骡马市大量的政务机构，会引来全市办证、办事办手续的人流；太升路也有许多购买手机，或者从事批发的商贩，在这三大人气磁场的环绕下，再加上本身大量的商务、商业人群，都交汇在骡马市的草市街、文武路、新华大道等地。
退一万步讲，就算通勤和流动人口因素不好把控，这里还是一个传统的成熟居住区，原住民消费人口稳定，完全不会出现南延线潮汐式的人流（白天热闹，晚上鬼城）的现象，所以商铺投资风险更低，更有保障。
上述观点在西南财经大学博士生导师刘璐那里得到了应征，刘璐认为，一个商业物业主力辐射人口分为三类，一是原住民，二是通勤人口、三是“目的地性质的到达性消费”（政务、医疗、商业、景点配套吸引的的人流），骡马市商圈里消费人口结构与此刚好吻合。
“如果市中心区域的某些位置恰好又是人口密集的老居民区，又有重要的历史文化古迹和旅游景点，以及大型政府办事机构，那么这些市中心区域的商铺价值就更大。”刘璐在其文章《城市中心区域商铺投资价值》中解释道。
高投资价值下的尴尬：市中心商铺长期缺货
不过不容乐观的是，由于市中心土地资源贫乏且昂贵，所以成都一环内新建住宅项目凤毛麟角，导致附带销售的底商商铺更是少之又少。
从上图可以看出，一环内商铺，东南西北方位今年上半年就没有成交，原因就是没有供应，只有城中心有微弱供应。
从上图可以更直观地看到成都各区域商铺供应量的对比，前两年市中心商铺供应量为全城最低，在区域庞大的消费人口下，显得十分尴尬，如此严重供需失衡，直接导致市中心商铺的成交均价远远高于其他区域。
当然，失衡的供需比，也让现有商铺租金居高不下，在奥寰地产商业经营中心统计的《成都各大商圈商铺平均商圈租金水平表》里，市中心铁三角三圈——春熙路、盐市口、骡马市租金水平稳居第一。
（成都各商圈商铺租金平均范围 单位：元/平米 来源：奥寰地产商业经营中心）
供需失衡也在骡马市商圈内体现得尤为明显，骡马市拥有丰富、高流量的人气，但片区内商铺几乎都为二手商铺，新商铺长期处于零供应状态，近期只有位于草市街38号的城置尚豪庭的22-330㎡的底商在售，其他新房商铺已经远远地零星分布在旧城改造后发展的梁家巷片区、曹家巷片区及人民北路片区，所以在此投资商铺虽然前景可期，但投资机会实在太少。
那么，如此供需失衡的状况今后会好转吗？刘璐认为，由于市中心区域开发早已基本成型，拆迁成本也高，所以市中心区域商铺供应少的情况会是一个长期的趋势，另外也有观点指出，就算市中心有土地腾出，开发商也会基于高昂成本，打造土地利用率更高的高层写字楼或者商业中心（参考东原SAC、IFS、银石广场等），而非附带底商的住宅，所以可以预见，随着市中心土地开发殆尽，不远的将来，现有在售的商铺正在走向“绝版”，抓住现有出售的商铺，或是吃下“主城人气蛋糕”的最后机会。
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