投资者对于中国政府可能收紧房地产市场的担忧，给中国的地产股蒙上了一层阴影。本周末有媒体报道，当局认为房地产价格过高，因而考虑在上海和重庆试征物业税。中国房地产市场的前景如何？新税种真的会开征么？如果是的话，将会采取什么样的形式呢？福布斯今天在上海访谈了仲量联行的研究部副总监Steven McCord。这家总部位于芝加哥的房地产企业已经在中国活跃了超过十年的时间，与很多世界最大的开发商有过合作。访谈内容摘录如下。
福布斯：您认为房地产市场存在泡沫么？近期政府可能征收物业税的报告对我们现在是否存在泡沫的讨论有什么影响？
McCord：首先，请让我分析中国的住宅市场是否存在泡沫。我们认为，从去年起到现在，我们可能正处于一场泡沫的初期，但真正的泡沫尚未形成。
一个关键的原因在于，在真正的泡沫情形下，会有大量的购买者用很高的负债购买房产。我们知道，中国住房贷款比率的上限从未超过80%。事实上，典型的贷款比率上限为70%，二套房贷比例的上限甚至仅为60%。.这意味着如果你要购买一套住房，必须支付一大笔首付款。购买者不能借入全部的购房款，这与几年前美国的情况非常不同。当时美国的购房者可以借入100%甚至110%的购房款。另一个需要考虑的有趣现象是，根据我看过的一份CLSA的报告提供的数据，高达25%的中国购房者在交易中一次性付清全款，且在高中低端市场中都是如此。这些数据还显示，平均来说，中国购房者支付的首付款比例为45%。诚然，确实有人以法律规定的最高比率借入资金购买房产，但即便如此，负债也仅为总价的70~80%。此外，按照发达国家的标准，中国整个房地产开发行业的负债余额占GDP的比重非常低，处于非常易于管理的水平。
Q：在这样的背景下，你对持续不断的有关物业税将开征的报道怎么看？
A：物业税是否将开征，从今年年初“房地产新政”实施伊始就一直是热点话题。我们注意到政府撤销了一些免税政策，并提出了一些新的首付款要求，尤其是针对二套房，三套房购买者。这些措施成功的使住宅市场降温。住宅交易四月份受到重挫，之后在大多数市场一直低水平运行。购房者纷纷持币观望，希望能看到住宅价格下跌。在这个国家的许多地区，房价确实在一点点下跌，上海就是其中之一。我们预期上海房价在触底前将下降10%-15%。这也正符合“降温措施”的意图——控制房价上涨。我们知道，在国家层面上，中央政府的目标是住房价格上涨速度适中，他们不希望房价上涨过快。所以说，抑止房价过快上涨的目标已基本达到。从四月起，住宅市场持续低迷，价格开始有所下降. 这意味着政府不需要立即使用更多调控工具为住宅市场降温。住房价格将会达到一个拐点，在这一时点上购房者认为价格已探底，因而纷纷回场。这将引发羊群效应。关于发生的时点，我认为9-10月份似乎会是购房者开始回场的时间。一旦他们这样做了，开发商会立即停止房价打折。住宅价格从而将触底反弹。
Q： 这对新税种意味着什么？
A： 物业税的征收是不可避免的，但并非迫在眉睫。今年征收物业税没有必要，因为政府降低房价的目标已经实现。但在长期，我们认为物业税的引入不可避免，它是抑止房价过快上涨的一个必不可少的工具。当购房者再次将房价炒高时，就需要使用这类新型调控手段了。
Q：征税将采取怎样的形式呢?
A： 有关物业税的提议有很多种。一种提议是将既有的物业税征收对象扩展至住宅。我们知道商业地产每年需要按其房屋估价的1.2%上缴物业税，有建议认为只需对住宅地产一视同仁。另一种我曾听过的提议是，只对超出一定标准的住宅征税。这意味着将征税对象限制在拥有豪宅的富人。不过，决定住房估价的机制并不清楚。
另一种考量是基于面积，对超出特定面积的住宅征税。也可以对业主持有的物业数量征税，对同一业主持有的三四套房征税，而一二套房免税。很难预测会最终会实行哪种方案。我想应该是越简便越好，因为越是复杂，越是难以操作。
Q：这对大开发商的战略最终会产生怎样的影响?
A：我想大开发商已经意识到物业税未来一定会实行，他们现在正在思考如何应对这类新型税收。物业税对购房者的决策影响显著，因为有相当比例的购房者正在成为投资人，他们正在购买第三，第四，甚至第五套房。现在，这些人在购买和出售房产时需缴税，但在持有期无需纳税。因而他们可以无限期持有房产而不产生任何成本。但在存在物业税的情况下，业主对“购买并持有”的决策偏好将下降。因而物业税将导致这部分购买者的需求小幅下降。
但我们认为，物业对主要开发商的业绩不会产生显著影响，因为总体的住房需求很健康，大部分购房需求都属于首次购房，结婚用房，和改善性住房需求。此外，未来四年中国的城市人口每年将增加8000万，这将对住房需求产生巨大推力。
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