房地产市场——为啥有些城市刚需好卖、有些城市改善好卖

星球上的一个问题：为啥有些城市刚需好卖、有些城市改善好卖？

答案就是城市化程度。

那些高城市化的城市，而且来自外省市的增量人口较少，大多靠自然增长的情况下，只能内卷，改善强于刚需。

但那些低城市化的城市，还在农民进城的过程中，刚需就很有市场，刚需、改善都好，只不过刚需的需求旺盛，改善相比看起来没那么出挑罢了。

一、土地投资

如果作为开发商，拿地销售，属于新房市场，那么①内卷的高城市化率城市，市区的改善盘以后一定是主流，郊区的刚需投资盘大概率要靠分销去哄骗才有成交，②低城市化率城市，刚需投资盘还有机会，未来1、2年内还能走一波量，毕竟农民要进城、下级城市的人还要进来，但城市化速度很快，以后不好说。

二、房产投资

如果作为普通老百姓，买房投资赌升值。那一定要买市区的改善盘，郊区的盘或者市区的老破小虽然的确便宜，但是便宜有便宜的理由，要思考一个问题：以后能脱手吗？

投资的话，一定要买有流动性的，大家都愿意接盘的房子，保证流动性，是投资安全的基础。

当然如果在低城市化城市买刚需房，如果预期的持有周期不长，比如已经现房、或者能更名，快进快出，应该风险也不大，赚个零花钱，但首先那个城市的供需关系也要均衡，供大于求短期内卖不掉，也没意思。

三、那些人口流入很厉害的城市，参考5-10年前的市场逻辑，只要价格合适，人口流入预期还在，东南西北闭眼买，不说也知道什么城市吧。

一点思考吧，欢迎找我探讨。