停车位的归属问题
在现实社会中，停车位不单纯限制在小区里面，建筑区划内的停车位主要是指城市里住宅小区里的停车位，在住宅小区以外还有其他的一些停车位的问题，停车乱更多的是发生在这些地方。这些地方的停车位属于谁的？物权法里面没有规定，这是城管应该管理的问题。但是从管理上来看，停车位的归属一般来讲就是谁有建设用地使用权，他设立的停车位就是谁的，所谓乱停车就是你没有在他划定的停车位上停车，这就属于乱停车。乱停车交警就会管你了，城管也会管，可能贴上罚单罚你。他划定停车位你就可以在划定的停车位里停车，如果经过批准他是可以收费的，你还要交费，这是小区以外的停车问题。
停车位到底有哪些问题？现在来看我觉得还不是很清楚，除了规划区域内的停车位问题，比如说农村，许多农村的车已经很多了，前些年农村不存在这个问题，可停车的地方多得很，一开始还不是停在哪里的问题，车主关心是停在哪里安全的问题，现在是在哪个地方停的问题。村里一般都没有规划哪些地方可以停车，哪些地方不可以停车，那停车位应该归谁呢？靠谁近可能就归谁；还有一种情况是习惯，他一直在那里停可能就成了他专属停车的地方，别人如果停在那里可能就会发生争执了，这些问题恐怕是有待于逐渐地去解决。但这还不是我们要讨论的问题，我们讨论的仍然是城市规划区域内的，也就是住宅小区内的车位的归属问题。
以前我们聊过这个问题，关于停车位的归属，理论上是有不同观点的，主要有共有说、约定说、附随说、专有说、专用说等，这样一些学说。共有说主张规划区内的停车位应该是属于共有，也就是全体业主共有，它的主要理由是规划区内的车位是开发商都已经算入成本了，因此这个成本当然是由全体业主都平摊了，当然也就应该由全体业主共有。约定说主张的是，车库、车位归谁应当是由当事人去约定，也就是开发商跟业主约定归谁就归谁。附随说是指车库、车位是附随业主主房产权利的，不具有单独的归属，业主有这个房子就应该有这个车位，它是这样的一种观点。专有说是指车位应该是属于业主专有，而不应该是属于其他人的，只能由业主自己享有所有权。专用说是指业主对车位只能有专用的使用权，而不能享有所有权。
这些观点都是有一定的道理的，从我们物权法立法的时候开始，我们主要争议是两种：共有说和约定说。共有说主要理由就是车库、车位的建筑成本，已经基于了整个建筑物的建筑成本，这种情况下，既然成本已经由全体业主分共摊了，那车库、车位就应当属于业主共有。第二个理由是反对约定说，开发商在卖房子的时候，他跟业主并不平等，开发商是处于一个强势地位，你要约定的时候，他可能提出一些不利于业主的条件，不利于维护业主的利益。
另外一种观点坚持约定说，主张车位的归属应当由开发商和业主去约定，因为当事人是最清楚自己的利益需要，他们可以通过约定表达自己利益的需求，这也是民法的私法自治原则要求。另外，通过约定坚持私法自治，这实际上就是通过市场来调整车库这种资源的分配。你通过这种方式即通过约定，也可以调动开发商建设车库、车位的积极性，如果车库都是共有，跟他没有关系，他可能会给你建的很少或者不建，更没有办法解决车库资源的分配问题，所以物权法到民法典最后坚持的都是约定说。
物权法第七十四条规定了车库、车位的归属，民法典是把这一条分成了两条，为什么分成了两条？因为原来第七十四条第1款讲的是分配约定的一个限制或者一个原则，也就是现在民法典第二百七十六条，民法典第二百七十六条规定：建筑区划分，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这是对开发商处理车库、车位的一个限制，一个原则，这一条原来是物权法第七十四条当中的第1款，严格说起来这一条它不是规定车库、车位的归属，真正规定车库、车位的归属是现在民法典第二百七十五条，也就是原来物权法的第七十四条的第2、3款，民法典第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这是约定说。第二款约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
从这一条我们可以看出来，像规划区内的停车库、停车位有两种情况：一种情况是第1款规定的，规划用于停放汽车的车位、车库，规划出来就是在规划内的停车位、停车库，规划内的停车位、停车库是开发商在开发建设项目的时候，拿到政府批准的建设工程规划许可证里面规定的要建设这些车库、这些车位，这一部分的车库、车位采取的是约定说，归谁所有可以约定，开发商和业主可以约定通过出售、附赠或者出租等方式，也就是说出卖、赠与、出租，主要是这三种方式确定车位的归属。
附赠就是你买我一套房屋，我赠你一个车位，这是赠与。出卖、附赠这两种方式发生的应该是所有权，车库、车位通过这种约定，业主取得车库、车位的专有权，也就是归业主所有。但是他能不能进行所有权登记呢？能不能看其是否构成独立的部分，能够进行登记的。这就是建筑物区分所有权司法解释里规定的，独立性的车库、车位是可以办理所有权登记的，这种情况下肯定是归业主所有。
再一个就是出租，严格来说出租方式业主取得的是专有的使用权，业主不能取得专有权，他不是取得所有权，取得的是使用权，这是一种方式。哪些情况下可以出租呢？哪些情况下只能采取出租的方式？这恐怕是要考虑的，因为车库、车位的情况不同，有地上的，有地下的，最主要的还有防空用的，这一层属于人防工程，防空需要，在这里面可以划防空车位，这个车位可不可以出售？可不可以附赠？这是不能的，因为这个车位业主是不能取得所有权的，这个产权归防空部门，它不属于开发商，开发商可以出租这部分车位，但是不能出售，也不能附赠。如果业主拿到了防空车位，你也不可能去办理登记，你不能说这是我买来的，这是开发商当初赠给我的，这是不管用的。
对这些规划内的这些车库、车位，开发商可不可以往外出卖？卖给小区以外的人呢？或者租给小区以外的人呢？这就是原来物权法第七十四条第1款现在民法典第二百七十六条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里面有两层意思，第一层意思是你没有满足业主的需要你不能处分，不能处分给业主以外的其他的人；第二层意思是如果满足了业主的需要，开发商是可以向外处分停车库、停车位的。不能说没人用了，闲的车库也不能给别人用，也不能出租，那当然也不能，所以你满足了就可以了。
怎么算首先满足？怎么认定他是满足了？这就是建筑物区分所有权司法解释第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠、或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关应当首先满足业主需要的规定。就是说他按照配置比例把车库、车位处分给业主就算满足你的需要。什么是配置比例呢？司法解释当中明确了前款所说的配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。比如说，房屋套数规划当中100套，车库、车位100个，这是1：1的比例，因此这种情况下，每一户每一套住宅的业主，只能取得一个车位，开发商就不能把车位卖给一个业主两个车位或者三个车位，也不能把车位、车库处分给业主以外的人，因为比例就是1：1，一家只能有一个。
如果房屋套数是100套，车库、车位是200个，这就不是1：1，已经是2：1了，多出的部分就可以处分了，因此此时某一个业主买两个，我可以同意你买两个或者是出租给你两个，或者说我把它处分给业主以外的人来停车，这也是可以的，所以限制就在这里，要按照这个配置比例来处分给业主，剩下的那些开发商才可以自由的去处分。这是建筑区规划内车库、车位的归属和处置。如果1：1比例的时候开发商要卖，很多业主是不买。这种情况下，业主提出来要租车位，开发商能不能说车位只卖不租，这样行不行？这是不行的，因为你仍然没有满足业主的需要，约定里面规定是出售、附赠或者出租，这个规定并不是说你只能出卖，业主完全可以要求租用，我不买，这时候仍然要满足他的需要，许多地方有明确的规定。
还有一种情况，开发商有100套住宅，很多业主没有买车，他现在不用，他也不买，他也不租，结果车位只有80个处理了，开发商还有20个车位，20个车位可不可以向外出租？应当说这不应当限制，应该允许他出租，可是还有一条，必须要满足业主需要，因此这种情况下，他对外处分的时候只能是临时出租，他不能卖，也不能长期出租，因为法律规定租赁最长期限是20年，结果你订个5年或者10年的租赁合同，将来业主买车了需要车位怎么办？你还没有满足业主的需要，这也不符合法律的规定。所以这种情况下，开发商他只能是临时出租，我们国家法律规定临时出租的期限是6个月，如果6个月过去了还没有人需要，那你可以再签6个月的，但是你只能是临时的。我们在给开发商做律师的时候，一定要注意这个问题，不要长期租赁，否则你会造成违约的，这是规划内的车库、车位问题。
关于车库、车位的另外一种情况是规划外的车库、车位问题。规划外的车库、车位是建在规划区内的一些公共用地上的。现在各个地方老旧小区改造，老旧小区的停车位基本上都属于规划外的，当年规划的时候都没有规划车位。规划车位都是这几年随着高层建筑的出现才开始重视起来，老旧小区里面基本上现在都是规划外的，改造当中开始提出来规划外设立一些车库、车位。再一个就是新建小区在公共用地上也会划定一些车位，这一点来讲，就是我们物权法也好，民法典也好，明确规定占用业主公共道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。这一部分车位不能是业主取得专有权，可以取得专用权，就是由专门的业主来使用，就是归谁用。
怎么取得使用权？一般来说都是通过出租，有没有无偿的，不用租的？现实生活当中是有的，比如老旧小区改造一栋楼，这栋楼有12户，前面有空地，正好划出12个车位，一家一个，他也是固定的，他也是无偿的。多数情况下特别是在新建小区里面，在公共场地上，包括公共道路上划定的车位都是有偿使用，出租、租赁，这里讲出租、租赁，强调车位是共有的意义在哪里？就是租金是谁的，关键在这里，是业主共有，因此这些车位出租所得的收益是业主的共同收益。开发商不能说我建好以后，在这个空地上或者在这个道路上，又划出一些车位租出去了，这个钱是我的，因为这是我建的，这是不行的。如果一开始就是开发商办的，那可能是他的，这种情况下等于物业合同是他定的，物业合同当中管理上有连续性。一旦业主代表大会成立了，另订物业合同了，这时候实际上车位的管理是交给了物业管理公司，但是物业管理人不能说这是我管的，这笔钱就是物业管理公司收的，归物业公司这是不行的。因为这些车位是业主的共有财产，共有财产产生的收益当然属于业主的共同收益。
共同收益用于干什么？应该是由业主代表大会来决定，按照我们现在的民法典，包括原来的物权法规定，特别是民法典的规定很清楚，这些收益首先用于公共设施的维修，因为公共设施的维修是要业主共同负担的。咱们先把钱分了，分了也可以，后期再把钱收上来。用途是用于公共设施的维修，因此如果说在车位、车库明确的情况下，其他人未经车位、车库的使用权人同意，你不能在人家的位置上停车，因为这个发生了纠纷，那就是相邻权纠纷的问题了。
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