2014年7月4日，中国建筑防水协会与北京零点市场调查与分析公司联合发布《2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告》。据报告显示：抽样调查地下建筑样本1777个，渗漏率57.51%，我国既有建筑房屋的保有量巨大，每年用于修补渗漏和重设防水层所耗费的资源巨大，产生大量的建筑垃圾对环境造成严重污染。
渗漏，尤其是建筑地下防水工程的渗漏，被称为建筑的“癌症”。建筑地下防水工程的渗漏，不但严重制约建筑的生命周期，而且渗漏意味着地下混凝土结构本身存在缺陷，在地下水的长期侵蚀下这些缺陷会逐渐扩大，导致钢筋锈蚀、混凝土劣化等一系列的问题，进而危害到建筑结构的安全。
因此，为控制地下室渗漏风险，提升项目交付质量，降低渗漏维修率，特编制本防渗漏管理办法，以规范防渗漏管控的标准动作，强制执行渗漏关键节点做法，达到降低项目渗漏率的目的。
2.1 地下室主要防水体系
2.2 防水等级及相关规定
根据现行《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）要求，地下室防水等级一般按照二级，工程各部位规范规定及拟采用的防水做法如下表所示。
2.3 渗漏常见部位及原因
地下室常见渗漏部位及渗漏原因简析如下表。
2.4 渗漏处理的原则
地下室渗漏处理仅作为渗漏的补救方法，应加强在设计阶段、施工阶段各环节的质量控制和检查，目前存在的主要问题有：
①细部节点不明确、引用图集比较随意、各节点做法不统一、设计未提供节点大样图；
②后浇带、施工缝留设不合理，仅考虑沉降、温度分区的影响，未考虑项目分期开发的影响，同时现场施工缝留设比较随意；
③现场施工比较随意，有图不依，常采用习惯性做法、施工粗糙；
地下室渗漏处理应遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济，因地制宜，综合治理”的原则。
“堵”：适用于各种非结构裂缝，适用范围较广，堵漏效果较理想。
“疏”：适用于地下室外墙、底板有较大的渗漏点。
“补”：适用于渗漏点埋深较浅、易修补的部位，如穿墙（顶板）套管重新填塞、附加层、防水层的修补、顶板在较薄种植土下的防水层补漏等。
3.1 底、顶板各阶段的防渗漏管控
针对底、顶板渗漏问题应根据裂缝开展情况，综合评判是否为结构裂缝，如：柱底冲切破坏、地下水浮力过大造成防水板（筏板）破坏、温度应力导致的应力集中破坏、园林覆土过厚，引起顶板开裂、柱帽冲切破坏或仅是施工原因（如漏振、振捣不密实等）造成的防水渗漏。
设计阶段：
1）应考虑上部荷载（行车、景观造型、地表景观水系、施工荷载等）影响，应在施工图中注明覆土厚度、施工临时荷载要求，确保结构顶板及底板不发生破坏；
2）后浇带设置合理，满足沉降、温度应力、分期开发的要求；
3）后浇带、采光井（通风井）防水大样详图、地下室顶板防水及景观做法详图、地下室底板防水大样图应清晰明确；
4）场地地下水位较高时，后浇带底板节点可选用超前止水构造做法；
5）提供桩头节点防水处理大样图（选用水泥基结晶型防水涂料）；
6）提供覆土顶板防水构造做法、车库底板防水构造做法详图。
影响顶底板防水的因素
施工阶段
1）按设计要求开挖至设计标高，地基、桩基承载力、施工阶段地下水位高度满足设计要求，防止地基发生不均匀沉降和和底板上浮造成结构破坏；
2）做好桩头的处理，确保水泥基结晶型防水涂料与防水卷材两种材料结合部位严密有效，厚度符合要求，不得少涂或者漏涂。
3）加强底板外防水层在转角、后浇带、转角部位的防水附加层的处理；
4）加强底板防水层的成品保护，防止钢筋绑扎过程中破坏防水层；
5）顶板在后浇带封闭前，若条件允许应进行顶板蓄水试验，结构防水层无渗漏后方可进行后浇带浇筑，重点检查后浇带、变形缝等部位的结构自防水；
6）外墙和顶板后浇带封闭应一次浇筑完成，不得分批浇筑；
7）后浇带封闭后，条件允许时可再次进行结构层蓄水试验，无渗漏后方可进行外防水层的施工；
8）加强后浇带、穿顶板套管防水附加层的检查，合格后方可进行外防水封闭；
9）加强对防水层的保护，验收合格后及时进行保护层的施工，严禁未验收即封闭；
使用阶段
1）由结构破坏造成的渗漏，应由专业加固公司进行处理，采用的方式有：底板增加抗浮锚杆、上部顶板加固处理、必要时需结构和抗渗处理同步，需提供专项处理方案；
2）由施工或者构造做法等原因造成的顶、底板渗漏，渗漏裂缝可按注浆防渗方式处理；
3）由穿管造成的顶板渗漏，当地表允许开挖时，可采用重新补做防水层进行处理。当不具备条件时，可进行注浆修补；
4）当底板渗水较严重且地下水位较高，采用注浆堵漏失效时，可采用疏导的方式进行处理。
3.2 外墙各阶段的防渗漏管控
地下室外墙渗漏目前较为普遍，通过渗漏点分析，主体结构中外防水卷材已经失效，细部处理不到位，导致结构渗漏。
3.3防水卷材施工质量管控
材料要求
1）选用集采品牌、严禁使用玻纤胎防水卷材；
2）材料的物理性能符合要求，包含可溶物含量、拉伸性能、低温柔度、热老化后低温柔度、热老化性、不透水性、接缝剥离强度等。（该项由厂家提供相应的检测报告、进行抽样检测）
施工质量要求
1、后浇带
设计阶段：
1）合理设置后浇带，满足结构温度应力、沉降要求，同时应满足项目单体、地下室分批施工、分批交付的要求，尽可能减小整体长度；
2）施工图需提供底板、外墙、顶板的节点大样，包含防水层做法，做法清晰明确；
3）地下水位较高时，采取抗拔桩、抗拔锚杆时底板后浇带选用超前止水构造做法；
4）后浇带两侧节点做法与施工缝做法一致，采用中埋式止水钢板和外贴式防水附加卷材。中埋式止水钢板连接处应焊接密实，不得虚焊、漏焊；
5）后浇带填充材料选用微膨胀抗渗砼，膨胀率为0.04%-0.06%，自应力为0.5-1.0MPa;
6）后浇带区域外墙防水保护层采用120厚Mu5.0实心砌体、M5.0水泥砂浆砌筑，两侧各出400mm至板顶；
施工阶段：
1）加强对施工单位的交底；
2）检查底板防水附加层是否按要求留设，底板防水层应无明显渗漏；
3）为防止两侧先浇筑砼流失 ，应在后浇带两侧设置密目钢丝网；
4）后浇带封闭前，应清除带内垃圾，剔除疏松骨料，检查底板防水的完整性，并清除底板内积水；
5）后浇带浇筑完成后，外墙、顶板应进行节点渗水检查，确保结构自防水有效；
6）外墙、顶板增加防水附加层，完成封闭后再次进行外墙淋水、顶板蓄水的渗漏检查；
7）加强对成品的保护，发现漏点及时修补。
使用阶段：
1）对顶部渗漏点：采用注浆进行修补；
2）对墙和底板小面积渗漏可采用注浆处理；
3）当外墙和底板渗漏较严重，但地下水位较低时可按照如下方式处理：
剔除疏松砼，形成规则形状，断面呈企口状，刷一道水泥基结晶型防水涂料，中部设置遇水膨胀止水条，浇筑高一标号收缩补偿抗渗砼，补漏前应注意地下水位的高度，防止由于水头压力造成堵漏失效；
4）采用注浆方式无效时，可根据地下室底板情况，选择疏导的方式进行防渗处理。
2、变形缝
变形缝设置在通道式地下车库连通口与单体连接部位，大底盘车库不允许设置。
设计阶段：
1）变形缝仅设置于通道式地下车库与单体的连接通道部位，其他部位不允许设置；
2）一个通道仅设置一道，尽可能设在地下水位之上；
3）节点防水方式选用中埋式橡胶止水带与外贴式止水带，同时外部增加外贴式防水附加层；4）变形缝处砼结构厚度不得小于300mm，可采用局部加厚处理。
施工阶段
1）确保单体与车库沉降稳定，软弱地基应采取专项措施进行处理；
2）通道底板防水已经完成，变形缝处采用加厚处理，防水附加层（外贴式止水板）和中埋式防水钢板已经就位。3）底板、墙体、顶板大样构造做法严格按照设计节点大样进行施工，做好预埋预设，间距杜绝采用施工缝节点处理，必要时进行外墙面淋水、顶板蓄水结构层检查；
4）中埋式止水带、外贴式止水带在顶部进行对接焊接，不得采用叠加焊接，同时需确保焊接的密闭性；
5）结构层检测完后方可进行外墙、顶板防水附加层及防水层封闭；
6）外防水层施工完后及时进行保护层施工，防止防水层由于成品保护不力造成破坏；
7）严禁在中埋式止水带部位打孔。
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