申报条件
一、资产类型
根据《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（简称“236号文”），支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
2020年，国务院办公厅印发《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》（简称“国办32号文”），明确提出促进新型消费发展的体制机制和政策体系更加完善，加快新型消费基础设施和服务保障能力建设，规划建设城乡融合新型消费网络节点，积极发展“智慧街区”、“智慧商圈”。深化步行街改造提升工作，鼓励有条件的街区加快数字化改造，提供全方位数字生活新服务。优化百货商场、购物中心、便利店、农贸市场等城乡商业网点布局，引导行业适度集中。完善社区便民消费设施，加快规划建设便民生活服务圈、城市社区邻里中心和农村社区综合性服务网点。
二、资产运营成熟度
1.运营年限：项目要求资产运营时间原则满3年（成熟项目可适当突破）
2.运营成熟：项目运营成熟稳定，出租率较高（一般不低于80%）。
3.现金流来源：项目收益持续稳定且来源合理分散，因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。
4.收益率：产权类现金流分派率不低于3.8%
5.资产规模
资产规模要求 | |
首次申报的资产规模 | 当期目标不动产评估净值原则上不低10亿元。（可以打包多个项目入池） |
可扩募资产储备规模 | 发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍 |
三、资产权属及合规性
（一）权属清晰，资产范围明确
发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权。项目公司依法持有拟发行基础设施REITs的底层资产。
（二）土地使用依法合规
根据236号文要求，消费类基础设施项目用地性质应符合土地管理相关规定，商业用地在满足规划要求、前期手续合规的条件下可以入池。
如项目以划拨方式取得土地使用权，土地所在地的市（县）人民政府或自然资源行政主管部门应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议；如项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议；如项目以招拍挂出让或二级市场交易方式取得土地使用权，应说明取得土地使用权的具体方式、出让（转让）方、取得时间及相关前置审批事项。
（三）依法依规取得固定资产投资管理相关手续
主要包括：
相关要求 | 具体文件 |
（一）项目可行性研究报告批复或企业投资项目核准、备案文件 | 1．项目可行性研究报告批复 2．企业投资项目核准、备案文件 |
（二）规划、用地、环评、施工许可证书或批复文件 | 1.1规划手续-建设项目选址意见书 |
1.2规划手续-建设用地规划许可证 | |
1.3规划手续-建设工程规划许可证 | |
2.1土地手续-建设项目用地预审意见、建设项目用地预审意见与选址意见书（适用于2019年9月后的项目） | |
2.2土地手续-建设用地批准书（适用于2019年9月前的项目） | |
2.3土地手续-土地使用合同（划拨决定书或土地出让合同） | |
2.4土地手续-土地使用权证、房屋所有权证或不动产权证书等 | |
3.1环评手续-建设项目环境影响报告书、环境影响报告表的批复意见或者填报的环境影响登记表 | |
3.2环评手续-排污许可证（适用于2016年以后的项目） | |
4．施工手续-施工许可证 | |
（三）竣工验收报告、“各方综合验收单”、竣工验收备案证书或转入商运批复文件复印件，以及可能涉及的规划、环保、节能等专项验收文件 | 1．竣工验收报告 |
2．“各方综合验收单” | |
3．竣工验收备案证书或转入商运批复文件复印件 | |
4．规划验收合格证、环保专项验收、节能专项验收、消防专项验收、工程质量专项验收文件等 | |
（四）涉及外商投资的项目 | 符合国家利用外资有关法律法规手续的证明文件 |
（五）根据相关法律必须办理的手续批复文件 | 如有（如：节能审查意见） |
投资管理手续是否合规，应以项目投资建设时的法律法规和国家政策作为主要判定依据。项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；按照项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关负责部门依法补办，确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性。
四、资产可转让性
（一）发起人（原始权益人）、项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转让。
（二）如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关有权部门或协议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议，确保项目转让符合相关要求或相关限定具备解除条件。
（三）对PPP（含特许经营）类项目，PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。
（四）如原始权益人为国有企业，应由当地国有资产管理部门就项目发行基础设施公募REITs出具豁免进场交易的函。
五、对原始权益人的要求
根据236号文要求，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
第三十三章部分核心问题的解决思路
一、积极盘活存量资产与落实“房住不炒”相互统筹
（1）项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁利用REITs规避房地产调控要求，将房地产开发业务与消费基础设施业务相隔离，回收资金不得为商品住宅开发项目变相融资。
（2）原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、回收资金的存放银行等应当共同签订资金监管协议明确各自监督职责，不得违规变更回收资金用
二、用地性质和期限
根据236号文要求，消费类基础设施项目用地性质应符合土地管理相关规定，商业用地在满足规划要求、前期手续合规的条件下可以入池。
期限方面，建议重点关注商业用地剩余年限（一般40年为上限），剩余年限较短的项目，可能估值结果低于预期。
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