总结！房地产行业未来的四大趋势

你好，我是中房君。

房地产政策趋势小结

• 市场由“住宅 增量市场”过度到“存量资产 长效机制”阶段。融资收紧主要体现在房地产拿地前端融资，有的领域不会收紧，如做长租公寓、商业运营的房企；
• 我国以银行贷款为主导的间接债权融资比例太高，符合政府降低杠杆的政策要求；
• 我国房地产私募股权基金和各类资产证券化（REITs和ABS）发展潜力巨大。

从目前发展形势看看，房地产行业主要由以下四大趋势：

多元化

未来十年，行业发展将集中在商业、办公、旅游、物流、文化、教育等领域等。非住宅投资在2019上半年占房地产总投资的35%左右。许多房企都在发展多元化，万科、碧桂园、恒大、中海、华润、绿地等等前二十强前三十强的几乎都在做。多元化有两种做法，一种做法是跟房地产一点关系都没有的跨行业多元化，比如恒大的汽车产业。另一种做法是跟房地产产业链非常相关的，比如旅游地产，康养、养老地产等等这些，这两种方式都是很好的尝试。那么，为什么现在很少有开发商只做纯住宅呢？

第一，从获得土地来看，地方政府在出让土地的时候都愿意加入商业、办公、旅游、文化等，纯粹通过住宅拿地越来越困难了；

第二，从买房人来看，现在人们很追求生活品质，光有住宅但其他配套（商场、学校、旅游资源、文化体育等）不齐全，生活品质很难上去，房子的价格也就很难上去。所以开发商和买房人，双方各有需求。现在开发商都尝试或已经在做多元化的发展。通过多元化发展反而能把住宅这块做大，老百姓来也愿意买房子的时候享受相关的一些设施。这也是一个趋势。

开发集中化

百强（住宅为主）开发商销售份额越来越大，2018年TOP30房企门槛已达1000亿元，未来三年之内，前30强房企的销售额会突破65%，就是我们国内三分之二的房子由这30家开发商生产。

同时要强调，今后中小房企还是会大量存在的，原因在于：

进入存量时代，大面积的大型的几千套几万套的新建楼盘会逐渐变少，城市更新的项目越来越多，城市更新大都是中小项目，而房地产开发其实是一个非常地域化、区域化的产业，所以我们的中小房企也不用悲观，今后仍然有机会，只是要更加专注于自身特色。

房产资产化

现在我国已经有接近20个城市进入了存量房时代，主要是一线城市和二线城市。这些城市的二手房交易已超过一手房交易，因此也更加关注物业管理、资产管理和设施管理。近几年到香港上市的物业管理公司越来越多，这也代表了房地产未来的趋势。我们可以一下在现在的北京和上海，北京四环内很少有新的开发楼盘，上海外环内也很少有新的楼盘。资产管理不仅仅是这个行业未来很大的发展前景，而且会带来大量的就业。

金融化

资金渠道和成本是决定因素之一，私募股权基金和资产证券化发展是趋势。现在国家要去杠杆，其实也是用心良苦。目前国内整个房地产投融资开发，75%是用银行的钱。所以银行这部分杠杆要下降，那下降以后哪部分增加呢？

一个是股权投融资——股权部分的私募基金有关的版块。

第二就是上市。上市分成两部分，我国现在上市只有开发公司上市，随着政策完善和利好，房地产资产证券化这一块会大量的出现。现在房地产上市公司大概有两百多家，以后如果出现了两百多个房地产投资信托基金、REITs上市公司也是很正常的。

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