房地产项目投资研判报告是投资人员在经过深入的项目踏勘、市场调研、投资测
算以后将所有信息进行综合呈现,同时给出自己关于项目的研判结论辅助领导决
策,此类报告一定要求客观、真实、全面。
首先,我们来看一下项目研判报告的基本写作框架,为得到一个科学合理的的研
判结论,我们可从项目概况、项目区位、项目交通、周边配套、项目四至、土地
市场、房地产市场、经济测算八大维度进行详细阐述。本章在阐述过程中将同步
讲解项目实地踏勘时的注意事项。
项目概况
重点表达:
1. 项目红线范围:为了清晰可视化表达地块的红线范围及边界,推荐使用地图
工具下载所在板块高清卫星图(航拍图/天地图/地球在线/奥维地图/谷歌地图,
清晰度较高),再将项目红线嵌套在卫星图上。
2. 项目基本指标:占地、容积率、亩单价/楼面价(招拍挂/二手项目)等。
3. 是否有限高、配建等特殊要求:地块是否有限高、特殊的配建要求需要突出表
达。
4. 项目背景情况介绍(二手项目):若为二手项目需对项目背景做充分的介绍,
如土地权属的历史,项目目前的股东构成,合作方诉求等等,方便报告阅读者充
分理解项目的历史关系。
项目区位
重点表达:
1. 政府行政中心:市政府、区政府、政府行政大厅、检察院等机构所在地;
2. 城市板块划分:城市划分为哪些板块?各个板块有无房源供应?各业态均价
水平?
3. 板块规划定位:各个板块是如何定位的?重点居住组团在哪里?工业园区在
哪里(项目选址应规避)?
4. 城市发展方向:基本判断城市发展方向,由此判断项目区位是否处于城市发
展方向上。
项目交通
重点表达:
1. 市政道路情况:项目周边交通通达性如何,周边道路是否建成,为双向 4 车
道、6 车道还是 8 车道?若为规划道路,则需落实规划建成时间。
2. 公交站点:距离项目最近的公交站点有哪些,分别通往城市哪些地区?
3. 轨道站点:是否有轨道站点规划?距离项目最近的规划轨道站点有多长距离?
4. 机场、客运中心、高铁站:分别距项目多长距离。
周边配套
重点表达:
1. 教育:项目是否有最好小学、中学的教育指标,是否需要支付指标购买费用?
2. 医疗:周边是否有三甲医院,若无三甲医院周边是否有当地最好医院。
3. 旅游/景观资源:包括不限于公园、旅游景点、休闲中心等。
4. 商业中心:项目与当地商业中心距离。
备注:基本介绍 距离表达。
项目四至
重点表达:
1. 项目红线四至基本情况介绍(现场图片 文字表达)。
2. 红线范围内不利因素及特殊事项,因此在进行房地产项目现场踏勘时要重点
关注以下不利因素:
3. 红线范围内场地是否平整,是否有较大体量的土石方,土石方成本直接影响
到测算阶段成本的估算;
4. 场地内是否有未拆迁建筑物、地上附着物(青苗费)、坟墓等;
5. 高压线,一定要考察清楚高压线的电压,不同的电压拆迁费用不可同日而语,
如 10KV 与 220 KV,如果不能拆迁,是否可以下地,下地成本是多少?
6. 场地下暗藏管道或市政官网,自来水管、天然气管道等;
7. 红线周边是否有地铁或道路规划,是否需要考虑退距?退距多少?
土地市场
重点表达:
1. 城市/板块近三年土地出让情况:可以通过中国土地市场网或当地公共资源交
易中心进行查询,建议长期更新维护以形成自己的土地台账。
2. 项目周边已出让/未出让土地成交信息:地块指标、出让时间、出让亩单价/楼
面价、获取单位。在这里给大家推荐奥维地图,该地图可以在线编辑图形并实现
一键分享,目标市场每成交一块土地均可以在地图上进行标注,长此以往你将对
所关注的目标土地市场非常了解。
结论:目标地块地价是否合理。
房地产市场
重点表达:
1. 城市/板块近三年的商品房供销存情况:常规的商住项目只需要重点分析板块
市场住宅、商业的供销存价(供应、销售、存量、价格)。
2. 周边竞品去化情况分析:通过踩盘获取一手最真实信息,踩盘时要重点关注
竞品的项目情况、产品情况、销售情况、潜在供应分析、客户来源分析,进一步
分析竞品月均去化情况是否理想(踩盘具体注意事项详见 6.5)。
结论:
1. 市场是否健康?存量去化周期、供销比是否合理?
2. 通过竞品主力产品去化情况推导目标地块产品定位;
3. 寻找差异化竞争优势。
经济测算
从经济测算的角度简单判断项目是否可行,具体计算过程参见第五章。
项目结论
1. 区位:区位是否受当地客户认可,相比竞品是否有优势。
2. 配套:生活配套是否成熟,相比竞品是否有优势。
3. 不利因素:项目有无重大不利因素。
4. 市场健康:目标市场存量是否处于合理状态。
5. 经济测算:是否符合公司利润指标要求。
6. 投资策略:是否符合公司投资策略。
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