通过投资REITS基金，实现海外置业
雪球 复利说
在资产配置中，REITS基金也是重要的一环，但是一直以来，国内的投资者对这类QDII基金了解很少，所以鲜有人考虑，而且本身国内的公募基金中，优秀的REITS基金也很少，这方面的普及也不是很频繁，对海外资产认知有限。因此这篇文章能帮你加深REITS这类QDII基金的选择。
随着A股越来越不如人意，美股继续走牛，美元持续强势的预期的背景下，大家逐渐把目光瞄向了美股主题指数基金。前面跟大家讲了标普信息科技指数，今天给大家普及一下REITS基金。
REITS其实很简单，通俗点讲就是把我们投资者的钱集中起来通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资，集合了现金收入和资产增值。所以我们可以把REITS理解为一种集股性和债性的金融产品。
为何这样说呢，因为REITS虽然不光投资住宅，而且还可以买商场、仓库、写字楼、酒店等等，投资这些资产后，REITS基金所获得的收益强制90%用于分红，所以所投资的房子虽然具有波动性，但是有持续的现金流，那么就有了债券属性。
而美国是全球最大的商业地产市场，证券化程度高、市场容量大、具有良好的投资价值；其投资收益和当前市场上其他权益类产品关联性也较低，起到了良好的分散风险的作用。
目前国内一共有以下6只REITS产品，我给大家列出来看看：
先给大家简单说说这些REITS有什么区别。
1．000179/000180是一个很标准的REITS基金，这两个虽然代码不一样，但是还是同一个基金，前者以人民币申购，后者以美元申购。广发美国房地产跟踪MSCI美国REIT指数，通过查阅招募书得知：对 MSCI 美国 REIT 指数成份股、备选成分股及以 MSCI 美国 REIT 指数为投资标的的指数基金（包括 ETF）的投资比例不低于基金资产的 90%。
2．鹏华美国房地产金投资于美国上市交易的 REITs 比例不低于的基金资产的 60%；上市交易的REIT ETF 市值合计不超过本基金资产的 10%。
3．嘉实全球房地产投资于 REITs 的比例不低于基金资产的 60%，持仓相对分散一些，美洲、欧洲和亚洲都有投资。
4．诺安全球不动产要求投资于全球REITs的比例不低于基金资产的60%，我看了一下它的持仓，94.49%的资产都投资了美国，新加坡只有0.01%。
5．鹏华前海万科是一种另类投资基金，投的是国内房地产。这款产品是咱们国内的第一个REITs产品，它只投了一个项目——前海万科企业公馆以它的租金收益权为基础资产，剩余的资金去买了股票和债券。注：自 2015 年 1 月 1 日起至 2023 年 7 月 24 日期间前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。
6．上投富时发达市场REITS跟踪富时发达市场 REITs 指数的表现，这个和广发的那只有点区别。本基金投资于 REITs 的资产不低于基金资产的 90%。
这6只基金大概介绍完了，但是如果大家想细看一下各个基金到底投资了哪些国家的房地产，可以具体到基金报告中看看，我以诺安全球不动产基金为例，它基本上是以美国的房地产为主，具体投资了以下东东：
那么我们怎么选择合适的REITS基金去投资呢？个人认为要满足以下三个条件：
第一：费率低
对于QDII基金来说，首选考虑指数基金，其次才是主动型QDII基金，因为美国市场的投资者机构主要以机构为主，而且费率低的指数基金可以减少很多摩擦成本。以上6只基金中，广发的这只管理费为0.8%，鹏华房地产为1.24%，嘉实的为0.83%，诺安的为2.54%，鹏华前海万科为0.65%，上投富时为0.8%。所以光看费率这块，首选广发美国房地产和上投富时发达市场。
第二：最好是90%资产都用于投资房地产
因为美国是全球最大的商业地产市场，所以持仓最少是将90%的仓位用于投资美国房地产。上投富时是将资产的66.30%投资了美国，其次是澳大利亚和英国。而广发美国房地产投资了美国86.55%，鹏华美国房地产为94.90%，嘉实房地产为65.60%，其次为香港8.26%。所以这轮鹏华稍占优势。
第三：成立时间较久
成立时间较久一点，这点不管在国内还是国外都需要看看成立时间，成立时间越久，业绩越容易考量，这几只REITS基金中，除了鹏华前海万科和上投富时相对时间短一点。而根据时间来看，业绩相对好一点的广发美国房地产稍出众一点，其次是嘉实房地产。
所以以上综合一下，可能广发的这只REITS基金比较显眼一点。
那么未来REITS基金还值得配置吗？我们该考虑什么因素：
第一：REITS基金对通货膨胀率比较敏感，如果MYZ持续发酵，并且美国通货膨胀加速，那么可能会引发今年美储联第四次加息，那么REITS基金就会受影响而下跌。而且不动产市场属于内需型产业，受各国家或区域的总体经济周期的直接影响，因此以不动产为基础资产的 REITs 可能具有周期性风险，租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波动。
第二：不动产管理是 REITs 的重要组成部分，不动产的管理水平会在一定程度上影响不动产租金的可持续性、增长速度以及出租率。REITs 可能会因为不动产管理的不完善而影响收益水平。如果不动产运营的现金流高，那么投资者分红就多，所以会增强市场对房地产的信心然后推动价格继续上涨。
当然以上两个原因不可能是投资REITS的全部原因，但是主要原因，一个复杂的投资品种不可能单单以肉眼能看到其中影响产品净值的各个因素，因此在投资时，要降低自己的预期收益，放大基金本身的波动和耐心。而且如果未来美储联加息，那么就是投资REITS基金的最好机会。
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