房地产增值税税收筹划方案概述

增值税税收负担的轻重，取决于销项、进项税额之差。因此首要考虑的是控制销项，销项税额的大小主要取决于两个因素，一是收入总额，二是销售额的适用税率。那么，在不降低利润的前提下，企业为减少收入总额，通常采取转换收入形式等方法；房地产企业销售不动产在正常情况下适用的增值税税率是9%，除销售营改增以前购房并无税收优惠的规定。          

进项税额是影响企业增值税税负的另一决定性因素。进项税额的高低，主要取决于三个方面的因素：第一是房产企业采购支出中能够抵扣进项的成本费用的比例。所以，企业在采购货物的时候尽量地往那些能抵扣进项的成本费用的支出方面倾斜；第二是采购支出对应的税率。企业在采购货物的时候，应尽量把对应的税率提高。例如我们常见的甲供材、甲供工程的模式，这种模式下所产生的4个百分点的税率差，对房产企业来说实际上就是增值税税收负担的降低；第三是房产企业的增值税发票管理，我国实行的是以票控税的制度，房企应合规地取得增值税专用发票。

从上述分析可知，我们要控制增值税税负，就要控制销项税额和进项税额，分析销项税额和进项税额分别有哪些影响因素，通过调整这些影响因素来解决税负偏高问题、税收管理问题，从根源上进行税收筹划，最终实现增值税税负的下降。

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第一种方法是甲供材模式

在此种模式下，房地产企业取得的增值税进项发票的税率是13%，而销售不动产开具的增值税销项发票的税率是9%，中间就会有4点百分点的税率差，此税率差就可以使得企业的增值税税负适当地降低。

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第二种方法是甲供工程模式

房地产企业在这一模式下，可以采购诸如中央空调、电器设备、智能化楼宇设备、供暖、卫生通风照明等配套设备。在采购这些设备的过程中，企业可以取得增值税的进项对应的税率也是按照13%。同理，房地产企业在条件允许的情况下，也可以尽量多采取此种模式，以降低企业的增值税税负。 

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第三种方法是精装修模式

在这种模式下，房地产企业需要采购装修材料、装修服务，以适当提高精装修房屋的建造和销售比例，从而控制增值税的税负。对于精装修而言，房地产企业只要能拿到增值税专用发票，都是允许抵扣进项的，所以精装修所取得的装修工程类发票、材料发票，都是可以抵扣进项的，从而降低增值税的税负。

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第四种方法是对仅用于免税项目的固定资产进行分解

按照国家税收政策，如果企业采购的固定资产既用于一般计税项目，又用于其他项目，包括免税项目、简易计税项目等，那这一固定资产对应进项税额可以抵扣。从另一个角度理解，如果企业采购的固定资产主要或者仅仅用于免税项目或者简易计税项目，那这一固定资产对应的进项税额就不能抵扣。房地产企业采购的固定资产一般情况下价值都比较高，如果企业采购固定资产的进项不能抵扣，那企业真的是亏大了。所以，当企业采购的固定资产用于免税项目或者简易计税项目时，最好能将这一固定资产一部分用于一般计税项目。如果企业找到了用于一般计税项目的情形，就可以理直气壮地抵扣全部的进项税额了。

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第五种方法是采购不动产的一次性抵扣

企业采购不动产，按照国家之前的税收政策，是不允许一次性抵扣的，而是需要分期抵扣。从2019年4月1日开始，国家这一税收政策做出了修改，允许企业采购的不动产的进项税额一次性抵扣。所以，如果房地产企业出现采购不动产的情况，尽量按照国家税收政策一次性抵扣，充分享受增值税的政策红利。这一政策的实施实际上等于实行了消费型增值税，完全符合国家减税降费、创造企业良好营商环境方针政策。

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第六种方法是将不可抵扣项目转化为可抵扣项目

当然，要做好这一点，一定要操作得比较到位，如果操作不好，存在一些法律瑕疵，那将很可能会转变成风险。例如，当企业进行预算会议、年终总结会议时，可以尝试把招待过程与会议过程融合起来，包含在大的会议活动当中，这个过程中所发生的招待费，可以通过会议费进行打包，通过这种转换方式，使得相应的进项税额可以全部抵扣，从而降低了增值税的税收负担。

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第七种方法是租入的固定资产、不动产实际上有用于一般计税项目，那进项税额允许全额抵扣。

这种方法跟前面的购入固定资产、不动产是一脉相承的。房地产企业租入的固定资产、不动产项目只要有用于一般计税项目，进项税就允许全部抵扣。这其中隐含一个意思，就是租入的固定资产、不动产同时也用于免税项目、简易计税项目，也没有问题，也允许全额抵扣。

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第八种方法就是土地价款的抵扣

按照税收规定，房地产企业向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用、土地出让收益等都属于土地价款。这是营改增后国家对土地价款政策的进一步补充，说明房地产企业的拆除补偿费在计算销售额的时候，也是可以用于抵扣的。前提条件是企业需要提供相应的支付凭证和相关的合同、材料，那涉及到的土地拆迁补偿费部分，房地产企业完全都可以把它纳入增值税、土地增值税的抵扣范围。

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第九种方法就是项目的匹配性

房地产企业作为一个独立法人开展业务时，可能同时还有其他房地产项目同时在开展经营，实际上就是整个建造有几个项目齐头并进。如果房地产企业把不同增值税率、不同生命周期的项目组合在一起，这样可以均衡增值税的税负。比如说房地产企业的某些项目发生的销项比较多，成本项目已经成为过去，同一时期有些项目处于建设初期，只有成本费用没有收入，那么匹配在一起的话就可以实现增值税合理地往后递延，可以达到均衡增值税的税负、合理递延征税的效果。

我们补充的是，增值税是国家税收中最重要的组成部分。纳税人一般不可能通过筹划而大幅度地降低增值税税负，所以我们对增值税的筹划主要集中在推迟或者递延增值税的缴纳，那么房地产企业能够实现把增值税往后递延的效果，就能减轻项目前期的压力，进而充分实现筹划利益，据此企业实际上获取了资金的时间价值。