22.03.2022
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导读：开发区要高质量发展，平台公司必须改革...
作者 | 席加省
编辑 | 晓 航
首发 | 昊朴咨询
开发区是带动区域经济发展的引擎和建设现代化产业体系的主阵地，在推动战略性新兴产业融合集群发展、加快推动产业优化升级、培育壮大战略性新兴产业上重任在肩。
但现在开发区也面临着更大挑战，产业园区转型升级也更加迫切。当前开发区面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，地产下行、政策趋同、比较优势消失、竞争力不足等对开发区带来了严重的冲击。破解土地、招商、产业升级、营商环境、体制机制难题、确立比较优势、打造核心竞争力成为重大课题。
面对新的发展形势，各地开发区也掀起了新一轮的体制机制改革。例如「管委会+公司」改革等，总体上改革以市场化为方向，推动开发区体制机制改革，加快去行政化，推动放权赋能，激发活力，推动开发区的高质量发展。
在开发区体制机制改革中，平台公司作为开发区经济产业发展的重要保障力量和市场化主体，其改革是关键，也是难点。
相对传统的城投公司，开发区所属的平台公司是以园区为主战场，显然有其特殊性。但相比专业化的民营性质的园区投资运营主体，平台公司强在资源，但功能单一、专业能力弱，市场竞争力弱。
从体制上来说，有些开发区的平台公司还处于政企不分阶段，是「大管委会、小公司」的组织架构，平台公司的人员不独立，职能边界不清晰，承担大量管委会的职责，资源消耗大、转化效率低，市场化程度低、风险难以隔离。
同时在发展上，开发区的平台公司拥有一般城投公司几乎所有的问题：业务单一、公益性业务占比过大；资产结构不合理、资产质量差；经济效益差，经营性现金流不足；融资结构不合理、债务负担重、偿债能力差等。
同时，开发区的平台公司还有两大特殊问题：园区运营能力差、服务水平低；资本运作水平低，产业投资、金融服务等能力弱，这使得开发区的平台公司整体上处于低质量发展阶段，难以承担起产业转型升级的保障重任。
管委会+公司改革，平台公司是关键。产业要升级，平台公司必须要起到战略性支撑和保障作用。这就推动开发区加快推动所属平台公司的改革，以产业为核心，处理好经济责任和社会责任关系，完善中国特色国有企业现代公司治理，真正按市场化机制运营，提升核心竞争力，打造一流的产业运营企业。
地产向右，产业向左，平台公司该如何定位？
围绕产业园区的投资开发、建设运营，参与主体的空间也非常广阔。无论在什么时候，平台公司都是产业园区投资、建设、运营的重要参与者。
只不过，平台公司要认清形势和自身的定位，否则按传统的模式走下去，只懂融资和建设，核心功能单一，平台公司走不出光明的未来。相反，这类平台公司路越走越窄，压力越来越大，最终不堪重负，一旦融资受限和债务爆雷，对管委会来说就是负资产，甚至会造成严重的影响。
那么，开发区所属的平台公司，该如何定位呢？对于平台公司来说，无论怎么定位，都离不开产业园区。产业园区同时具有地产和产业两个属性，因此，理解平台公司的定位和业务模式，其实就是地产思维和产业思维的差别。当前的发展形势，可以用「地产向左、产业向右」来说明。
地产向左，是指受严格的地产调控政策的影响，产业园区赖以发展的土地升值、土地财政模式已经难以维系了。未来可以预判，很多以产业地产为生的企业业务将大幅下滑，以土地财政做核心的管委会将日子难过，以地产开发和租售为主要业务的平台公司将面临严峻的经济效益下滑和现金流问题。
产业向右，是指以实体经济为着力点，加快传统产业转型升级和战略新兴产业培育，这将是发展的重点。因此，加快建链补链延链强链，推动产业链高质量发展必然是各地区域经济发展的抓手，产业园区将迎来转型升级的重大机遇期，抓住产业机遇的平台公司也必将实现自身的二次创业和高质量发展。
产业是王道，依靠土地财政，只做地产的平台公司没有出路，但平台公司的发展并不是抛弃房地产，而是要结合实际情况分析区域经济产业发展趋势，找到自身的定位和业务组合，从粗放式发展走向高质量发展，推动自身发展的转型升级。
从实际看，围绕产业园区，平台公司可以有四种定位和业务发展模式。
第一，代建发展模式。
所谓代建，是指当前平台公司比较普遍的基础设施建设的业务模式。以前，管委会采用BT、委托代建、 PPP、政府购买服务等模式让平台公司负责项目建设。随着监管政策的日趋严格，委托代建模式成为平台公司最常用的业务模式。
实际上，很多管委会对平台公司的定位很初级，其实就是投融资+委托代建，平台公司成为资金平台和「二业主」，其主要的业务领域是工程业务，其主要的内部价值链是围绕着工程的开发、施工、管理等各个环节展开，其主要的收入来源是委托代建费。因此，这种代建模式下，平台公司是依附于政府投资产生的基础设施建设（当然也有融资压力）业务，特点是业务非常稳定。
以代建为主要业务的平台公司发展堪忧，难以高质量发展。这种模式下平台公司难以形成有效的资产积累，收益很少，利润率极低。甚至当需要平台公司大量融资时，产生资产债务不匹配以及现金流不足造成的偿债压力等一系列困扰平台发展的突出问题。
第二，产业地产发展模式。
所谓产业地产，是重资产模式，以土地一二级开发及厂房、写字楼、人才公寓、住宅等租售为主要业务的发展模式。对于平台公司来说，从代建模式转向自营模式，也就是自筹资金投资开发主题产业园区、建设标准化厂房、人才公寓等，可以实现资产的有效积累和业务的有效延伸。
实际上，在产业地产里面早已出现巨头企业，如华夏幸福。开发区所属的平台公司也大多以这种发展模式为主，如园区类上市的国有控股公司里面，绝大多数都是以产业地产为主要业务上市的，它们很多被归为「房地产开发」行业。这种模式下，对土地进行开发形成产业地产、商业地产、住宅地产的开发模式，持有大量的房产「硬通货」’，资产规模大。
传统的产业地产模式已经走到了尽头。这种模式已经不能简单复制模仿了。在严格的地产调整政策下，地产价值短时间内难以大幅提升，以地产思维开发园区会遇到巨大的资金问题、市场问题。同时，地产模式有可能造成园区产业空心化、低端化、离散化，背离管委会的要求，同时对平台公司长远发展不利。
第三，园区运营发展模式。
所谓园区运营，是轻重结合的发展模式，以园区的基础设施建设、地产开发等为基础，通过产业园区这个特定空间的规划、开发、建设、运营、服务来实现园区专业化运营，提升园区的服务品质，为入驻企业发展和产业链提升提供各类服务。
现在有多优秀的园区类平台公司开始实现了从地产模式向园区运营模式的转型，其运营能力得到了长足的发展。更重要的是，通过向园区运营模式的转型，平台公司能够获得更多元的业务增长点，并逐步摆脱特定的园区限制，实现品牌化、跨区域的扩张发展。
园区运营商对运营能力要求极高。目前在城市更新领域已经出现了民营的专业园区运营商，如德必集团、锦和商管等。但平台公司不能简单模仿，其本身要承担着园区开发、建设任务，这也就注定了平台公司是要轻重结合，纯粹的轻资产运营模式难以落地。
第四，产业运营模式。
所谓产业运营，是轻资产重资本的发展模式，以产业比较优势和产业链高质量发展为核心，为产业发展提供产业园区载体、产业链的技术、资本、人才等要素聚焦，为产业发展创造适配的产业发展环境。显然，产业运营，不仅要为产业链的链主服务，还要为产业上下游的配套企业和产业生态服务。
优秀的园区运营商正在向产业运营商转型。产业运营发展模式可以实现产业要素的高效整合与经营，能够推动产业转型升级。对于平台公司来说，扎根产业链、掌控产业核心稀缺要素，就可以跨越管委会的资源限制、地理区域的限制，推动产业要素的全国甚至全球配置。
产业运营是高级阶段，必然是产融结合模式。任何发展模式都有其存在的前提条件和必备的要素需求，平台公司应该根据自身的实际情况逐步发展。但毋庸置疑，躺在委托代建业务上挣钱、单纯依靠管委会发展，这条路早已被证明是穷途末路。
转型升级的关键：平台公司如何真正按市场化机制运营？
无论是做哪种业务，开发区体制机制改革必然要求平台公司加快转型升级的步伐，建立市场化经营机制，打造核心功能，提升核心竞争力，承担对开发区发展尤其产业的重大责任。
第一，推动政企分开是平台公司转型的前提。
推动平台公司转型，要推动管委会和平台公司的人员分开、资产分开、债务分开、财务分开、机构分开、业务分开等「六分开」，推动各自独立核算、自担风险，减少人员兼职及交叉，建立防火墙，避免引发系统风险和合规性问题。
推动平台公司转型，要明确管委会和平台公司之间的权责界面。管委会依法履行或授权国资监管机构履行出资人职责，维护出资人权益，并以股东或股东会方式贯彻管委会意志和战略部署。平台公司执行管委会决议，以自身经营能力完成管委会下达的任务。
推动平台公司转型，管委会要建立完善业务监督、综合监督、责任追究「三位一体」的监督工作体系，建立以管资本为主的国资监管机制，推动平台公司建立合规管理、内控体系，加强制度建设，更好保障平台公司发展。
第二，打造市场化经营机制是平台公司转型的关键。
推动平台公司转型，要强化平台公司的市场主体地位，管委会作为股东，在资源注入、资产整合、债务处理、业务开展等方面要依法合规，尤其要注意在项目开发、融资等方面明确双方的边界，推动平台公司各项业务的正常开展。
推动平台公司转型，要推动平台公司转变观念，加快去行政化，明确职位职级体系，建立市场化的选人用人机制，全面推行经理层任期制和契约化管理，全面推行市场化用工，建立内部动态的岗位调整机制，优化人岗适配，推动优秀人才向关键岗位、一线岗位流动。
推动平台公司转型，要推动平台公司内部分配制度改革，建立岗位绩效工资制和全员绩效考核模式，建立「一岗多薪、宽带薪酬」模式，增加浮动工资比例，强化「收入能增能减」，实行按劳分配为主、效率优先、兼顾公平的多种分配方式。
第三，提升产业运营能力是平台公司发展的核心。
推动平台公司高质量发展，平台公司要提高园区专业化运营能力。围绕着「企业」和「人才」需要，平台公司要优化产业园区的服务能力，为企业提供科研孵化、办公、标准化厂房、仓储物流等生产服务，为人才提供餐饮、公寓、娱乐、停车、医疗等生活服务，打造「产城融合、职住平衡」的园区新模式。
推动平台公司高质量发展，平台公司要提高产业全要素整合能力。平台公司要成为全产业链运营服务商，聚焦特定产业，深耕产业生态，自身或借助第三方专业机构加快对产业链的研究，成为技术、人才、资本等产业要素的整合者。
推动平台公司高质量发展，平台公司要提高品牌化发展能力。平台公司要摆脱靠资源、靠资产的传统重资产发展模式，增强靠品牌、靠能力的专业化运营能力，提高轻资产运营能力，增强自身发展的可持续性。
第四，有效利用资本是平台公司发展的保障。
推动平台公司高质量发展，平台公司要提高产业投资能力。平台公司可以通过直投、产业基金等各种方式立足产业园区的优质头部企业、专精特新企业等进行产业投资，有条件的平台公司应积极介入供应链、融资租赁等业务，实现与自身业务的有机结合，打造全方位、全周期、全链条的多功能资本服务体系。
推动平台公司高质量发展，平台公司要提高资本运作能力。着眼于产业链的供应链、技术创新等环节加强资本运作，通过控股、参股、并购重组等方式拓展业务、整合资源、补齐业务短板、能力短板。同时，平台公司应善于利用资本手段通过并购等方式拓展业务，并可以通过IPO方式实现产融结合、资本运作。
推动平台公司高质量发展，平台公司要加快存量资产处理，提高资产运营管理能力。存量资产对于平台公司来说，处理好了是金矿，处理不好是包袱。平台公司务要对所有存量资产进行梳理盘点，尤其是对不动产、基础设施、特许经营权进行重点梳理，并对资产进行分类，按照存量资产多渠道盘活，如公募REITs就是不错的通道。
作者简介：
北京大学毕业，国资国企研究专家、咨询专家，北京昊朴时代咨询公司董事长，拥有18年以上的国资国企咨询经验、企业高级管理工作经验，常年活跃在国企改革一线，深度服务客户超过100家，执行咨询项目超过200个。
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