村民宅基地转让未做变更登记的法律风险及防范措施

我国土地管理法第六十二条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核”。而物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。基于以上规定，当事人转让宅基地的，应当办理宅基地使用权变更登记手续。然而实务中不少村集体成员在办理宅基地转让时并不履行该项手续，对于宅基地的合法受让人而言，此种做法将埋下较大的法律风险。下面结合司法实践及实务中常见错误操作，对相关问题做详细阐述。

一、村集体成员之间转让宅基地，未办理变更登记

虽然同一村集体的村民之间可以转让宅基地，但该转让行为并非仅仅通过双方签署协议就可以完成。我国物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”其实对于受让宅基地的一方而言，如果不及时办理变更登记，一方面可以导致转让方将宅基地再次转让的风险发生，另一方面转让方反悔后，继续在原宅基地上建设房屋。由此发生纠纷后，即便受让宅基地可以追究转让方的违约责任，但往往很难再通过转让协议获得拟受让的宅基地。

二、宅基地互换，未办理变更登记

宅基地互换在法律性质上仍然是宅基地使用权转让的一种形式。本项所述的宅基地互换指的是同一村集体产权下的宅基地互换。此种宅基地互换需要具备三个条件：1.用于互换的宅基地均已经办理产权登记且登记当事人未宅基地互换的当事人；2.双方签署了宅基地互换协议；3.互换时办理了宅基地产权变更登记

上述三项条件缺一不可。实务中，如果第1项条件不能具备而签署宅基地互换协议，将导致发生纠纷后当事人连发起诉讼的资格都无法获得。由于此种情形下的宅基地尚未完成产权确认登记，当事人需要先到当地人民政府办理确权登记后，再处理协议的签订及履行的问题。如果第2项中，当事人未签订书面的宅基地互换协议，将一方面无法监督对方的依约履行，另一方面对后期的办理产权变更登记带来较大障碍。对于第3项，其属于办理宅基地互换时最为关键的一项。当事人如果未能办理宅基地互换后的产权变更登记，则原来的互换行为并不产生宅基地使用权变更的法律效力。

三、未办理变更登记对宅基地使用权的影响

宅基地使用权属于物权的范畴。当事人在未获得宅基地登记的情况下，实际并未获得宅基地的地上物权。此时，如果他人侵害当事人对涉案宅基地的正当使用，被侵害的当事人即便举证宅基地的转让协议、互换协议等，均不能对侵权人的物权侵害行为形成有效对抗。因为当事人排除对方妨害其行使宅基地使用权的前提是，被侵权人对宅基地已经获得合法的使用权。在所谓的被侵权人提出该项主张时，如果其尚未获得涉案宅基地的使用权，则无权提出上述排除他人物权侵害的要求。

从法律风险防范的角度而言，宅基地受让人要全面防范宅地基受让落空的风险，应当在签订转让协议签，做好宅基地产权证核实、协议书转让违约风险条款设计等各项工作。不能错误的认为，只要实际占有了涉案宅基地，即享有了宅基地上的所有权益。