在企业所得税汇算清缴过程中，由于建筑企业的施工特点，存在很多项目部员工在项目所在地租赁房屋作为生活或办公地点使用。而作为出租房的个体业主，不少个体业主为了省心省事，将房屋委托给中介出租。而此时，作为承租方的建筑企业往往收到的员工报销的房屋租赁发票开具税目名称为“经纪代理服务”或“现代服务”，这种发票是否可以在企业所得税前扣除？如果不能扣除，那么应当取得何种形式的发票方可税前扣除?今天我们带领小伙伴们一起学习下。
商品和服务税收分类编码共19位，需要分清主级编码和二级编码，主级是没有税率的。其中编码表中有前三层结构图如下：
（一）第一层：编码的第1位数 ——主要用于一级分类，共六大类，如“1”代表货物
（二）第二层：编码的第2——3位数——主要用于二级分类，如“05”代表木制品、家具类产品
（三）第三层：编码的第4——5位数 ——主要用于三级分类，如“02”代表家具及配件
1：货物
101：农、林、牧、渔业类产品；102：矿产品；103：食品、饮料、烟、酒类产品；104：纺织、服装、皮革类产品；105：木制品、家具类产品；106：纸、印刷品、软件、文教、工艺品类产品；107：石油、化工、医药产品；108：金属及非金属制品；109：机械、设备类产品；110：电力、热力、水、燃气类产品。
2：劳务
201：加工劳务;202：修理修配劳务;203：油气田企业为生产原油、天然气提供的生产性劳务;204：矿产资源开采、挖掘、切割、破碎、分拣、洗选等劳务
3：服务
301：交通运输服务;302：邮政服务;303：电信服务;304：现代服务;305：建筑服务;306：金融服务;307：生活服务
4：无形资产
401：技术;402：商标;403：著作权;404：商誉;405：自然资源使用权;406：其他权益性无形资产
5：不动产
501：建筑物;502：构筑物;503：其他不动产
6：未发生销售行为的不征税项目
601：预付卡销售和充值;602：销售自行开发的房地产项目预收款;603：已申报缴纳营业税未开票补开票;604:代收印花税;605: 代收车船使用税;606: 融资性售后回租承租方出售资产;607: 资产重组涉及的不动产;608: 资产重组涉及的土地使用权;609: 代理进口免税货物货款;610: 有奖发票奖金支付;611:不征税自来水;612:建筑服务预收款
需要注意的是，在增值税发票管理新系统中，商品编码是可以根据企业实际经营情况细化的。但是需注意，不能凭空生造编码。细化的编码只限于在《商品与服务税收分类编码表》中规定的编码下进行细化。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条和《增值税专用发票使用规定》第十一条规定，纳税人不选择商品和服务税收分类与编码的，属于发票栏目填写不全。不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票的，主管税务机关将依照《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条等规定处理。
二、现代服务VS代理服务VS租赁服务
根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，销售服务，是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。
（一）现代服务
现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。现代服务属于税收分类编码中的“304现代服务”。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。
（二）租赁服务
租赁服务，属于九大类现代服务中的一种，包括融资租赁服务和经营租赁服务。
(1)融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。注意：融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。
(2)经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。其中，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照【经营租赁服务】缴纳增值税；车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照【不动产经营租赁服务】缴纳增值税。
水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
（三）代理服务
商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。
(1)企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
(2)经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。
其中货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶经营人的委托，以委托人的名义，为委托人办理货物运输、装卸、仓储和船舶进出港口、引航、靠泊等相关手续的业务活动；代理报关服务，是指接受进出口货物的收、发货人委托，代为办理报关手续的业务活动。
(3)人力资源服务，是指提供公共就业、劳务派遣、人才委托招聘、劳动力外包等服务的业务活动。
(4)安全保护服务，是指提供保护人身安全和财产安全，维护社会治安等的业务活动。包括场所住宅保安、特种保安、安全系统监控以及其他安保服务。
房地产中介服务作为经纪代理服务中的一种，适用6%的增值税税率。根据上述小规模纳税人免征增值税优惠政策规定，作为经纪代理服务的房地产中介服务适用3%征收率,，在2022年4月1日至12月31日间，小规模纳税人可以免征增值税。
一、委托中介代开增值税发票
如前所述，个体业主为了省心省事，将房屋委托给中介出租，承租方要求开具增值税发票的，可以由房屋中介申请代开吗？站在承租方角度，应该取得什么样的发票才是合法合规的票据呢？
其实早在2017年，国家税务总局就发布了《关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》（国家税务总局公告2017年第30号）。为了验证交易真实性和开票金额的准确性，税务机关一般会要求业主本人携带合同、身份证等履行核查手续后方可开具发票。对此，部分业主不愿配合承租方缴税开票。
在这样的情况下，国家税务总局公告2017年第30号规定，其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。即个体业主可委托中介、住房租赁企业等单位，代其向主管地税机关申请代开增值税发票。此举方便对外出租房屋的个体业主向承租方开具发票，提高承租方取得增值税发票的比例，同时也减轻租赁双方的办税负担。
特别提醒注意：由于委托中介出租房屋业务真正收取租金的仍为个人业主，房屋中介仅为促成交易及相关业务办理的“中间人”，租赁业务开具方应为个人业主；或者房屋中介可将房子从个人业主手中租赁过来，作为“二房东”也可以中介自己名义开具房屋租赁发票。但均不得开具“经纪代理服务”或免税的“其他现代服务”。
【具体操作】
委托房屋中介代其办理房屋租赁发票需要携带资料如下：
（1）申报单——《代开增值税发票缴纳税款申报单》；
（2）产权证明——不动产产权证明或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件(首次办理时提供）；
（3）出租方身份证明——出租方身份证件原件及复印件；
（4）合同——私房出租合同原件及复印件（首次办理时提供）；
（5）委托证明——出租方委托代理人申报的，应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件；
（6）承租方身份证明——承租方为个人的，提供个人身份证复印件；承租方为单位的，提供税务登记证或社会信用登记证（三证合一）复印件（首次办理时提供）。
【特别提醒】
经营租赁服务区分为“动产租赁”和“不动产租赁”，企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为9%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。作为小规模纳税人开具租赁服务发票时，“动产租赁”服务可以直接开具“动产租赁服务”按照3%征收率征收，根据财税2022年15号公告，可以享受小规模纳税人【免征增值税政策】；而“不动产租赁”服务只能开具5%征收率的发票，不可以享受小规模纳税人【免征增值税政策】。
同时，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
1、动产租赁服务编码及税率——小规模纳税人可以享受免征增值税政策
2、不动产租赁服务编码及税率——不可以享受免征增值税政策
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