最近有从事房地产企业的小伙伴咨询小编，房地产行业普遍存在项目全部竣工结算前转让房地产从而取得预收款的情况，这笔预收款至少会涉及增值税的预缴、土地增值税的预征、企业所得税的预交等情形。
那么究竟该如何计算并申报缴纳呢？本篇文章小编将带领小伙伴们从实务角度共同学习下房地产企业预收房款涉及到的增值税与土地增值税预缴税款的计算与申报问题。
【为什么要预缴增值税？】
之所以要预缴增值税，是考虑到特殊行业和业务性质的实际需要，保证税收及时缴纳入库，具体来说无非是以下几点：
1、【空间均衡】税源均衡各地利益，保证地方财政平衡；
2、【时间平衡】均衡长周期项目各期纳税，保证税款均衡入库；
3、【财政收入】避免税款流失风险，保证国家财政收入。
总的来说，增值税的纳税地点一般按照机构所在地原则确定【按照税务登记证】，但全面营改增后，为了保证地方财政平衡，避免因税制改革带来税源转移，同时方便纳税人的原则，对一些体量较大的建安业、影响经济运行的房地产业及与所在地紧密相联的不动产交易等特定情形实行了异地预缴模式。
【预缴增值税四种情形】
【政策依据】
一、增值税预缴依据：
《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
1、第二章第二节【一般纳税人预缴税款】
（1）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（2）第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
A、适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；
B、适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
【注简易计税方法选择的代价：
a、第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税；
b、第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款】
（3）第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
2、第三章第一节 【小规模纳税人预缴税款】
（1）第十九条规定，房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（2）第二十条规定，应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
（3）第二十一条规定，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
二、土地增值税预缴依据：
（一）《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
1、第十四条规定，关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
（二）国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）
1、第二条科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作规定
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）
（三）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
1、第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
（1）适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
（2）适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（3）为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
【营改增后】土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
【注营改增前后变化：在“营改增”之前，房地产企业有了预售收入，预售收入直接乘以土地增值税预征率申报缴纳土地增值税，即：
【营改增前】土地增值税预征的计征依据=预收款】
【税款计算】
举例：某房地产开发企业为一般纳税人，在2019年度预售商品房取得了预收款109万元(含税收入)，该企业位于东部地区省份，当地适用的土地增值税预征率为3%，请计算该企业预缴增值税款和预征土地增值税。
1、企业取得预收款时应预缴增值税款
=预收款÷(1+适用税率或征收率)
=109÷(1+9%)*3%=3万元
2、土地增值税预征的计征依据
=预收款-预缴增值税税款
=109-3=106万元
3、土地增值税预征税额
=土地增值税预征的计征依据*预征率
=106*3%=3.18万元
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