房子烂尾了还要继续还房贷吗？
在2022年之前，答案是肯定的。
但是在2022年之后，情况发生了变化，因为浙江嘉兴中院在一起案例中做出了否定的判决。
据目前不完全的查证，这个否定，应该是类似案件的首例。对于陷入“钱房两空”困扰的购房者来说，这是一缕希望的阳光，也是一个改命的支点。
支点有了，硬邦邦的铁板能被撬起来吗？
硬邦邦的铁板
为什么房子烂尾了必须要继续还房贷呢？
因为房子烂尾和还房贷，在法律上是两码事。
购房者贷款买期房需要签两个合同，一个是与开发商签订的购房合同，一个是与银行签订的贷款合同。
购房者从银行借来钱，去购买开发商的房子。虽然银行借出来的钱直接交给了开发商，并没有经过购房者的账户，但是按照合同相对性的原理，购房者与开发商的纠纷和购房者与银行的纠纷，分属两个相对独立的合同，是不同的合同纠纷。
房子烂尾了，购房者可以去起诉开发商违约，要求退款补偿损失。购房者不还贷款，银行也可以起诉购房者追讨。
正确的法律路径是：购房者拿到开发商的退款，去还银行的贷款。
如果拿不到开发商的退款，购房者也要偿还银行的贷款，因为错误是不能转嫁的：开发商欠你的，你去找开发商要，你欠银行的，银行找你要，天经地义。
现代法治的基本原则是责任自负，要求每个人对自己的行为所造成的损害后果负责，所以，购房者遇开发商不淑，只能打落门牙自己咽。
然后，还不能对银行不淑。
不然银行也会打落你的门牙让你自己咽下去：不还钱，你不仅会上失信名单，遭遇社会性“刺字”惩罚，还会被强制执行。
里外里，都是打落购房者的门牙，好像哪里不公平？
不公平在哪里？
上海的许先生就是这样的感觉。
上海米贵居之不易，许先生经过多年努力，攒下的积蓄也不能帮助他完成住房改善的心愿，只能将目光外移。
2014年，他看中了嘉善的一套别墅。
嘉善隶属于浙江嘉兴，但是离上海很近，被称为“上海的后花园”。因为交通便利、环境优美且房价相对不高，很多上海的打工人选择在此买房，过着上海打工嘉善居住的生活。
嘉善之于上海，大概类似于海阳、莱阳之于青岛吧。
2015年，许先生向开发商支付了首付款，银行贷款392万元也下来了。
几度风雨之后，2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。
因为许先生购买的别墅没有竣工验收不符合交付标准，购房合同无法继续履行，法院指定的破产管理人以书面形式通知许先生解除购房合同。
购房合同解除后，许先生继续还了一段时间的贷款，因为律师在普法中就是这样告诉他的。
但是越想越憋屈：房屋产权永远不可能取得了，为什么还要给银行还贷呢？
许先生于是决定不再偿还贷款，因为想不明白。
这下轮到银行想不明白了：谁借谁还，所有的房屋按揭贷款都是这样的，怎么就你特殊？
都想不明白的问题，就让法律去想吧，于是双方对簿公堂。
两级法院的争议
在按揭合同中，银行埋有伏笔。
双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。
读万卷书，不如签过万份合同。
银行的这个条款经过无数合同纠纷的千锤百炼，极为周到：不论许先生与何人因何因发生任何纠纷，均需还款，银行还有权要求提前偿还。
这就是一剑封喉啊！
饶是许先生走投无路，也没办法拿咽喉硬抗快剑之锋。
一审法院也难抵其锋，只能判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
房子没了，开发商的钱要不回来，自己还要一次性偿还贷款本息220万元，得到这样的结果，许先生真还不如不打这个官司。
那样最多是小刀子割肉，虽然痛但是不致命。
横竖都没有退路，只能硬着头皮继续干了，许先生选择上诉。
转机来了！
二审法院否定了第38条的效力，认为该条款对许先生不具有约束力。
理由有两条：其一，该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其二，与最高法的解释相抵触。
格式条款意味着该条款刻意加重许先生的责任而减轻银行的责任，显失公平。
而与最高法的解释相抵触，则意味着不具备法律效力。
2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
什么意思呢？
就是《商品房买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》都被解除的情况下，开发商应该把收到的购房贷款还给银行（担保权人），把购房款还给许先生（买受人），包括本金和利息。
也就是说，如果两个合同都解除了，银行的贷款本息应该由开发商承担。如果开发商已经进入破产清算，银行应该和许先生一样，向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现自己的债权。
2022年初，嘉兴中院作出二审判决：许先生无需归还剩余贷款本息，220余万元贷款本息返还责任由开发商承担。
这里需要强调的是，许先生的案例有其特殊之处：开发商没有进行债务转移。
如果《商品房买卖合同》解除后，开发商把购房款退还给购房者，没有直接还给银行，那么购房者就需要偿还银行的贷款，这就是债务转移。
本案中，开发商没有把钱退给许先生，没有发生债务转移，那么许先生和银行的债权就是各自独立的，需要分别向开发商主张。
文/花满楼
编辑：董楠
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