购买二手房
中介表示根据你的情况
有购房资格
可签完购房合同后
你却发现没有购房资格
那购房合同还有效吗？
房子不能过户
你需要承担责任吗？
听听律师怎么说
本期嘉宾
孙盼盼
上海国瓴律师事务所
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这种情况下的房屋买卖合同是否无效？
孙盼盼律师表示，不符合限购政策的房屋买卖合同也是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，应属合法有效。
孙盼盼律师遇到过的类似案例
1.购房合同的标的房屋是拆迁安置房，未达到法定年限，无法办理过户，房价上涨后，卖房人要求确认无效，返还房屋。
法院认为，在审判时，案涉房屋已达到过户条件，原卖房人应当按约协助办理房屋过户。
2.购房人不符合限购政策，但购房人起诉时已满足购房资格，要求卖房人配合办理过户。
法院认为，购房合同有效，卖房人应当协助办理过户。
无法过户是否要承担责任？
不符合限购政策并非不能预见、不可抗力等可以免责的情形，所以需要按照协议的约定承担定金损失或违约责任。
孙盼盼律师建议，如果是因为社保年限的问题导致没有购房资格，可以与买房人进行协商，是否同意缓办网签过户手续。
律 师 提 醒
孙盼盼律师慎重提醒大家，二手房交易过程涉及的巨额房款交付、网签备案、产权过户、房屋交付、户口迁出、物业清洁、房屋他项权利限制等诸多环节。在签订协议之前，需要进行严谨的背景调查，把控交易流程，尽可能缩短交易周期，避免交易风险及诚信风险，尽可能规避交易过程中可避免的信息不对称而造成的损失。
01
严谨的调查
调查对象包含交易双方及标的房产的信息。交易双方包括买方及卖方。
需要核查买方的方面
1.是否符合上海的限购政策，可以到案涉房屋的区级不动产登记中心咨询窗口，咨询核实。
2.需要抵押贷款的，核查自身条件是否符合条件，可以联系抵押贷款银行及相关部门核实。
需要核实卖方的方面
1.是否有正在进行的诉讼，是否被列入失信、限制高消费名单。孙盼盼律师表示，自己曾经手一个案件，买方在付完首付并办理网签之后，在过户之前，标的房屋被法院司法查封，买方不得不通过诉讼要求卖方返还房款，并且因卖房人想通过买房人限制他案债权人拍卖房屋，拒不返还，买房人至今未顺利拿回首付款。
2.婚姻状况，是否属于夫妻共同财产，是否在离婚协议中做出处置。作为夫妻共有财产的房屋，产权证上的产权人可能只记载夫妻中的一人，在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则该买卖行为无效。
需要核查标的房屋的情况
1.房屋区位：地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时，要掌握小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况及小区环境建设、园林设计和停车位。
2.房屋的权利归属、抵押及查封状况。没有取得产权证的房屋不能转让。同时购买产权共有的二手房产要慎重，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房产。
3.房屋占有使用情况，是否有租赁、租赁期限、租金、腾房时间等。承租人有优先购买权，要确保该房屋是否有其他债务纠纷，支付房款过户后，是否能正常占有使用标的房屋。
4.房屋上的户口登记情况，在协议中明确约定户口迁出时间，及违约责任。上海现在有公共户口可以供迁出安置，但并非所有派出所都会依购房人一方的单方申请将原由户口强制迁出，若卖房人不配合，又将旷日持久。
02
流程把控
1.意向金支付前后，完成基础尽调
2.意向金转定金之前，完善购房合同的条款，合理分配房款支付时间、明确网签过户交房及户口迁出期限、明确违约责任
3.尽可能根据进度付款，网签当天支付首付款，买房人贷款审核通过之后实际打款之前完成过户，为交房迁户口等预留尾款
4.尽可能缩短交易周期，避免夜长梦多
孙盼盼律师表示，交易过程中依然会有不确定性及交易结构本身即存在的风险，需要足够谨慎直至顺利办理过户。
记者：金晶
编辑：林心怡
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