答复:我对房产投资以及房产股投资的一切浅见

其实我有一半是买了地产股。不吹不黑：
1、17亿平米是包括商业等的数据，住宅部分是150144万平米，套均120平计算，约合1251万套。按人均40平计算可供3753万人居住，按人均30平计算可供5000万人居住。这个年销售总量，在未来几乎已经不可能大幅提升。道理很简单，因为中国人口只有那么多嘛！
2、几重因素叠加，造成了最近四年多一个超长的地产牛市周期。一是2014年以前的限购，打压了很多需求，在这一轮房价上涨通道集中释放（买涨不买跌）；二是放开二胎激发的改善需求释放；三是三四线货币化棚改去库存；四是许多城市二手房限售，将主要需求赶至一手开发商。
3、2018年开始，主要top级开发商的销售增速均开始放缓。地产的集中度一直在提升，但前面很长时间提升得比较缓慢，别看万科成长了很多年，其市占率其实一直在2%，目前可能是4%左右吧。可以说这一轮集中度提升分两个阶段，2014年之前的地产熊市至2018年，主要挤压了本土小型开发商；2018年至今，主要是top级开发商厮杀。
4、目前地产股的主要投资逻辑还是集中度提升。在限价等措施之下，特别有利于快周转（另加高负债）、头脑冷静不乱拿地、产品ok成本控制ok定位ok销售ok的这种地产商。特别不利于成本控制不OK，周转慢（开发慢 or 销售回款慢）。只要稍微不努力，负债利息就会把利润吃掉。土地并不是你说的硬通货，土地+OK的运营才是出路，土地+不OK的运营就是原地踏步+结算不出利润。
5、地产的水很深，财报披露只是冰山一角。里头的道道太多了，鉴于资料有限，即便再牛的财务专家，也无法一探究竟。投地产，投哪家地产，更多的是对地产商和品牌的信任吧。
6、如果地产股到后期无法增长，那么不增长的地产股我觉得也就是6至8PE是比较合适的估值了。一个是这个行业本身往后看是萎缩的行业，往后看10年后绝对是了。二个是地产老板不会甘心把赚到的利润全分掉，要么沉淀到商业（与目前的地产开发ROE比，算低效资产，主要是税重，税后净利能做到租金的6成就算不错了），要么沉淀到一些七七八八的多元化上去了，比如网络视频啊，电动车啊，保险啊什么的。。。
7、这样回头一看，其实沉淀 到商业未尝不好，总比打水漂强。
8、未来进入买方市场，很可能预售变现房销售，这样的话地产股基本没有太大的投资价值了。10年后的地产，可能是以高端的改善为主。