日前，我在浏览秦淮区大光路附近一众小区的成交情况时，偶然发现东城水岸这个小区一套117平左右的3房，成交单价突破4.9万/㎡，成交周期仅有5天。
据我了解，这个成交价和小区目前的挂牌价还是有很大出入的，事出反常必有妖，究竟是什么回事？
东城水岸位于秦淮区龙蟠中路399号，地处城中繁华地段，周边各项生活配套齐全。小区旁边有际华国际广场，周边还有有名的尚书巷菜场。
小区交通出行也十分方便，附近有多条公交线路经过。距离最近的是夫子庙地铁站，走路几分钟的距离。
此外，小区附近还有东水关遗址公园、白鹭洲公园等，日常休闲散步也有好去处。
据我查询，东城水岸小区目前在365二手房网站上的挂牌价是43603元/㎡，小区近2年来房价上涨明显。而上面这套房源成交价已经突破4.9万/㎡。
再仔细观察我们网站上相同户型的挂牌总价，是在510万左右。当然不同房源因为楼层、装修的不同会导致总价有差异。
针对这套高单价成交房源的情况，我特意咨询了卖出这套房源的中介，中介表示这套房源之所以成交价这么高，真是有原因的。
中介告诉我主要是这套房源比较稀缺，是不临街的，而且房子楼层在9楼，视野景观都是绝佳。加上房子本身装修很不错，户型也很好，买房人一眼就相中了，价格也相对高点。
从中介处了解，东城水岸主要是大户型居多，买这个小区的多是改善。像小户型90多平的房源并不是很多，目前来看，挂牌单价也相对比较高。
在365二手房网站上，一套92平左右的两房，因为是双南户型，楼层也比较好，景观视野佳，挂牌单价已经突破4.8万/㎡。
而中介也表示，东城水岸这个小区在附近老小区中，人气一直比较旺，客户咨询量也很多。
那这个小区目前居住环境究竟如何，为什么吸引这么多人的关注？
东城水岸的房龄大概在2003年左右，距今已经17年，是个名副其实的老小区。从小区侧门进入时，门禁管理并不严格，上面可以看到小区目前是百市物业在进行管理。
进去后，发现东城水岸小区和南京很多老小区一样，有很多问题，但也有自己的优势。下面是我实地拍摄的一些实景图：
1、小区部分单元门前垃圾随意丢放，没有及时清理，收废品的随意在里面穿行。
2、小区部分楼栋的外立面锈迹斑斑，看上去很有年代感。
3、即使现在南京已经不允许“飞线充电”，小区里面仍然有住户私拉电线给电动车充电。
当然，除了上面这些很明显的缺点，小区也是有自己的优势的：
1、小区的单元门比较特殊，先是外面一道没有任何门禁的大门。进去后发现还有一个直通电梯的小门，这里的小门单元门禁比较严格，需要刷卡才可以进入。
2、小区的基础配套设施比较完善，有儿童游乐场所和居民健身场所，可以很明显看到这边的地面刚刚出新不久，还有一个简易的篮球架。
此外，小区内部还有一个便利店，平时缺点什么简单的东西，到这里购买比较方便。
3、小区虽然没有实行人车分流，但是私家车停放的都比较整齐，此外，对于非机动车辆，小区也专门设置了车辆停放处。
4、整体来看，小区内部卫生还是可以的，道路也很干净整洁。而且，据我观察，小区现在都是有电梯的。
其实，从来就没有完美的小区，小区的内部环境和很多因素有关系，可能是小区先天条件就一般，也可能是小区后期管理不善，还可能是二者兼而有之。
对于东城水岸也是如此，历经17年的岁月沧桑，一定会有时间的痕迹，但是好的物业管理会让小区“老”的慢一点。就目前来看，小区内部管理还是可以有一些提升的。
为什么这么多人喜欢住主城，相同的总价住远一点的大房子不香吗？
这是因为主城拥有强大的配套，尤其是对于一直生活在城中的老人来说，他们习惯了自己的居住半径，不愿意轻易挪窝。
还有一些年轻人，则是喜欢主城的繁华，一些父母则因为孩子的教育不得已住着“老破小”。
说到东城水岸，算不上真正的“老破小”，但它确实也是学区房。它的光环就是一中学区房。南京一中初中部在秦淮算得上有名的初中了，仅次于钟英中学。
在跟中介沟通的过程中，意外得知今年以来一中学区房都在普涨，不仅东城水岸，就连曾经是棚户区的象房村也是如此。
在365二手房网站上，可以很明显看到象房村今年以来，房价有了很明显的涨幅，几乎是呈直线上涨态势，目前的房价已经突破4万/㎡。
此前我同事曾经实探过象房村，得知这里已经出新改造，也有了自己的物业，现在小区的居住环境有了很大的提升。
中介还补充说到，象房村小区虽然价格上涨许多，但是在目前一中学区内，却依旧是处于相对低的价格区间。这主要是因为小区是小户型为主，因此总价较低，很受一些预算有限的家庭的考虑。
在365二手房网站上，可以看到，目前小区50多平的小两室，挂牌总价在200万左右。只要200万，就可以买到一中的学区房，这对于很多有学区需求的家庭来说，还是很香的。
“今年公民同招，初中学区房受到关注，加上一中的成绩一直比较稳定，所以一中学区房其实今年都在普涨，其中一中单学区尤其吃香”，中介这样跟我解释道。
东城水岸也属于一中的单学区房，它的小学是大光路小学，而中介也解释到小区之所以在学区内受欢迎，主要是以下几个原因：
1、小区房龄相对较新
在主城，2000年以后的房子算是房龄比较新的了，东城水岸房龄是在2003年左右，像象房村房龄在2000年以前。
2、小区有电梯
在一中很多学区房内，是没有电梯的，但是目前东城水岸小区都是有电梯的。
3、在改善中性价比较高
在一中的学区内，改善的小区有很多，比如瑞鑫兰庭、香格里拉花园，甚至次新房金陵雅颂居，但是这些小区目前房价都比东城水岸贵很多。改善中，看性价比，东城水岸数得上。
房龄还行，有电梯，价格在改善中也合适，中介跟我说：这些东城水岸都沾了点。所以，对于一些有学区需求的改善家庭会着重考虑这个小区。
同时，中介也也补充说道还有一些人没有学区需求，只是改善自住，因为小区的性价比高，有学区作为支持，未来也会保值。
对此，你怎么看？你觉得东城水岸这个小区怎么样？欢迎留言讨论！
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