自1991年，本市第一家物业公司诞生至今，物业管理行业已走过了21个年头。来自市物业管理行业协会统计数据显示，目前，本市已有建筑中住宅有5.26亿平方米，共有封闭小区1.1万个，物业管理覆盖率达到97%。然而，管理中低档商品房和售后公房的物业公司中有8成处于生存困难的尴尬境地，不是亏损就是勉强维持。尤其是这几年，撤盘、弃盘等现象屡见不鲜。
于是，物业公司处于进退两难的境地———退，上百户、甚至上千户的小区或无人管理；守，多年不变的物业费、持续上涨的人力成本，亏本的买卖谁愿做。
两难之间，何去何从？
■调查样本
商品房个案：复兴佳苑物业费的涨价之旅
0.4元，买一瓶水都不够，可每月每平方米的物业费从1.6元调整为2元，却需要经历长达大半年的时间。对于本市中档商品房小区而言，物业费能实现提升30%的是极少数。“涨价后自然是好消息，可即便如此，也仅仅与运营成本勉强‘持平’。”斜土路上复兴佳苑管理处经理丁越芳如此表示。
物业费近10年恒定不变
道路两边绿树成荫，车辆有序地停在路边，一走进复兴佳苑，周边环境透露着物业的尽心尽责。记者先后询问了10多位小区居民，谈及对物业是否满意时，竟不约而同地得到了一个答案：好。
“或许你想不到，从五年前，我们就一直做着亏本买卖。”丁越芳边说，边拿出了一个去年的运营账本：运营成本总计131.2581万元，而物业费总收入为92.7832万元，公司的负支出超过了38万元。
记者看到，运营成本中约70%是人力成本，即员工工资，为92.4756万元。2002年小区交房，全市最低工资标准为535元，复兴佳苑的保安收入每月800-850元。到2011年，全市最低工资标准为1280元，保安收入为1300元。10年间，人力成本翻了不止一倍，而物业费仍是恒定值：每月每平方米1.6元。
涨价模本不具可复制性
对于涨价，居民中也有不少各种反对的声音。有人认为，停车费、电梯广告等公益性收入也有一部分是补贴物业公司，为什么还亏损？“找到提出这个意见的居民后，我就上门解释。”丁越芳告诉记者，其实，这笔费用对于物业而言简直是杯水车薪。每年小区停车收入为25万元左右，根据协议，40%归物业公司所有，也就只有约10万元，仍难以弥补亏损。
在每家每户的发放问询表，综合居民的意见，物业原本设置的涨价幅度是0.6元，与业委会协商后降到了0.4元。
记者在一份业主表决(投票)的现场统计表上看到，实际发出了340张选票，最终回收333张：“同意”的为293张，占全体业主户数的87.99%，落款时间为2011年9月。最终，一场经历大半年的涨价风波划上了句话，新标准从今年1月1日起执行。
在一些居民看来，之所以同意涨价，正是因为丁越芳和物业长期以来对于小区尽心尽责。而在丁越芳看来，业委会也功不可没，“如果没有业委会的及时沟通和协商，我们直接提出0.6元的涨幅，说不定就无法高票通过”。
最后一个成功因素，丁越芳认为是小区居民普遍素质较高，“天时地利人和，缺一不可。”
售后公房个案：卫百辛靠1600万补贴苟活
如果没有补贴，上海绝大多数售后公房小区物业公司将会立即被判“死刑”。这并非危言耸听，却正是这一行业中无奈而必须直视的现状。
目前，接手申城售后公房的物业，几乎绝大多数都是各区县下属的“国字号”房地产企业，例如杨浦卫百辛集团、新长宁集团、西部集团等。正是因为售后公房物业费长期不调整，导致无利可图，大批售后公房原先的物业公司陆续弃盘，这些集团则承担起了“接盘”的责任。
为了能够支撑起这幅重担，相应的补贴高得惊人。仅以卫百辛集团为例，下属7个物业公司，一年集团用于止损的金额资助达到800万元，而区政府的相应资助同样达到该标准。
物业费标准16年未涨
管得越多，亏得越多。这是所有售后公房物业公司一致的心声，原因就在于，物业费标准已与现行社会发展水平出现了严重脱节。
卫百辛集团物业部经理范乐静告诉记者，目前，售后公房物业收费实行的依然是1996年起的政府指令价，每户月收费按居室大小，分别为4.5元、6元、7.5元，高层住宅每户每月5-10元。另外，每户每月收取保安、保洁服务费各3-6元。“即使是按照最高收费标准，一个月一户最高不过20来元，一年的物业费还抵不上一些商品房小区一个月的金额。”范乐静直言道。
另一个与其相对应的数据是，1996年时，上海市最低工资标准为每月300元，如今已经上涨到1450元，翻了四番还要多。人力成本不断增长，收费标准却是16年不变。
巨额亏损只能依靠补贴
以一个2.5万平方米的小规模居住小区为例，至少要配备4个保安、一个保洁工、一个维修工和一个管理人员，7个人员每月的最低工资成本就要在万元。
卫百辛集团下属的阳厦物业公司总经理赵文伍表示，每年运营成本的缺口达到近一半。“幸好还有一些出租房的租金补贴，每年200万元，也都砸了进去。”他无奈地表示，剩余部分，就只有依靠集团和政府补贴才能打平。
而卫百辛下属的7个物业公司，几乎个个都经历着阳厦物业的尴尬。它们担负着辖区内900万平方米的售后公房面积，每年的财务报告简直可用“惨不忍睹”来形容。范乐静表示，仅集团每年投入补贴专项资金就达到800万元，而区政府的相应补贴也差不多是这个数字，才勉强予以维持。
联系客服
