理财问题真是一个大问题，在这个问题上好像我们没人对理财反感，但是在理财方法上，很多人又觉得买房子才是理财最好的方式，那我今天就跟大家唠唠，到底哪一种理财方式跟更靠谱，更接近老百姓能够得着的方式。
首先定位一下我自己，在东北三四线城市，吉林市！
为什么要给自己一个定位？那就是要知道我们是在什么地方说什么话，我们这里到底买房子合适不合适呢？
这要看在什么时候说这样的话，在2000年往后，到今年2020年为止，买房子现在看没亏，整好了还有得赚，要是没有卖那还看不出来赔赚。z
这是2019年的最新房价，估计今年的更没个看了，这是东北最好的地区了，房价只有大连过万了，而在我们吉林省会长春到现在房价一直在涨的情况下还不到一万。那号称东北房价洼地的鹤岗，那更是没个看了。
一样是买房子，为啥东北的房子价格差距咋就这么大呢？
这不是真实的案例吗？这绝对是真实的，而且是真理型的啊？再好的房子得有人住才叫房子，没人住的那都是财富的坟墓啊。
其实说到东北的房地产，这些年已经非常火爆了，在众多的二手房中介和一些自己买了房子再装修一下卖了的房贩子的炒作下，在东北三四线这类城市，甚至在东北的二线城市都一样，基本上是都在涨价，但是涨幅都不算大啊！就拿东三省省会这三个城市来说取中位的长春，去年涨幅在百分之4.32，也就是仅仅比银行五年期存款高了一丢丢而已。那我就跟大家算算账，看看买房子到底能不能保住财富，跑赢大家口中的通货膨胀。
首先我跟大家说说储蓄，对于储蓄很多人的印象都是把钱存在银行那就是在家没地方放，然后把钱放在银行里安全。这基本上都是在用活期存款来说这个事，那咱们先看看吉林银行的存款利率。
看到没？现在在银行存款，如果你存活期的基本上就是找个安全的地方放着，但是如果是定期存款，那就绝对不一样了。买房子就绝对属于定期存款，而且还是超长定期的，如果房子你不是用来炒的，只是用来住，那你就更要算明白这笔账了。
存款100万，五年，到期利息是多少？
100000乘以0.04263，再乘以5年，等于213150元，这是一百万五年的利息。也就是我们在银行五年期存款的收益是21万3千多，如果我们连续20年都把这些本利转存到期会有多些收益呢？
这个收益是啥意思？就是这100万放银行不动，一直本利转存，然后到20年后，你将得到2165995元。也就是100万存20年，总本利就是210多万啊。
那再算算你买一套价值一百万的房子住，都不算贷款利息成本，就算你你付出的这一百万房钱的利息成本是五年21万多，也就是每天4.263万啊。这还是只算了你房子自己住的利息成本。如果再算上你的取暖费，物业费，那就更多了。在东北一年的房屋取暖费平均价格也得是每平米25元左右，那一百万的房子咋也得100平米了，也就是一年最少2500元的取暖费，加上每平米均价最少也得1元钱的物业费，那就是每年最少1200元。
这就是住房子一年的硬成本，每年花销最少3700元，我估计这我都是算少了，但是大概就是这个意思，也就是目前看来如果买房要保值的话，那最少房价得以每年最少百分之六以上的涨幅来保证你的房屋保值啊。你敢想在东北三四线的城市房价一直以每年百分之六的幅度一直涨，最少涨到20年吗？然后涨到20年后还会有人来接盘买你的房子吗？
这个账我估计多数买房子的人都没算错，或者也不想这么算，因为大家都是看房价每年都在涨，尤其是看到十几年前买房的现在都赚到了，所以大家都以一个感觉，这房子肯定会涨，因为物价一直在涨啊。
道理是这样么？估计我这么算完了你自己也不见得承认这个道理了吧？房价不可能永远涨，咱都不用去看日本，就看咱们自己家小区门前的房屋中介房价表就知道了，最近这些年东北房价，几乎就是平稳的略微上涨，这个涨幅根本就不足以平抑物价上涨。
买房子，和投资不是一回事。
投资都是要赚收益的，投资几乎都是把钱投进去，就要看到每天的收益在哪里，即使不能立即到手，也要知道我投资预期是多少，你上哪里投钱人家不得跟你说明白，你这个钱放在我这里，一个月，还是三个月，一年还是五年，都是有期限的，而且都会和你说明白到期收益是多少，对不？这叫投资，你咋也得知道我这一百万放你手里，一个月你给我多少的收益啊？我们哪一个都知道这个道理吧？但是买房子有人告诉你投资期限吗？有人告诉你到期收益吗？有人告诉你投资风险吗？没有，都没有啊。
只有人告诉你，区位，趋势，楼盘质量，小区配套，周边环境，附近的医院，商超，学区，等等这些听着高大上，实际上对你能不能有用都不一定的概念，至于买房子需要花的钱，和你未来能够得到的收益，根本就没人提及，关键是你也不问，人家肯定是不能跟你说啊，其实就是问了估计也就是房价肯定在涨啊，这是趋势啊，你看看最近这些年哪有房子掉价的事啊，你一看可也是，买它！
我这么说完了还是会有人不明白，那我再给你算算你买这个房子到底要付出多少钱。还是这个房子，房价在一百万，为啥要一百万？因为好算账，哈哈零数我算不明白，整数好算。咱们就算是首付30万，贷款70万看看到底你要花多少钱买下这套房。
大部分人首套房的利率会上浮10%左右，也就是5.39%，2019年7月份，全国首套房的平均利率达到了5.44%，所以如果是纯商业贷款70万，20年还清的话，采用等额本息还款，20年总的利息是44.99万，每个月要还4791元；采用等额本金还款的话，20年总的利息是34.44万，每个月要还5775元，以后每个月少还12元。
如果是采用公积金贷款70万，20年还清，采用等额本息还款，20年总的利息是25.28万，每个月要还3970元，采用等额本金还款的话，20年总的利息是22.84万，每个月要还4812元，以后每个月少还8元。
假如是选择的组合贷款，一般公积金能贷多少就尽量贷多少，其他的在选择商业贷款，这里就以各贷款35万为例，公积金贷款35万和商业贷款35万，20年还清，采用等额本息还款，20年总的利息是35.14万，每个月要还4380元，采用等额本金还款，20年总的利息是30.54万，每个月要还5451元，以后每个月可以少还11元。
当然具体选择等额本息还是等额本金的还款方式，还是要根据自己的经济实力来，等额本息前期还款压力相对比较小，但是总的利息比较多，等额本金前期还款压力大，但是总的利息少。从中我们也可以看出来，公积金的贷款优势很明显，能贷多少就尽量贷多少，即使贷出来不还房贷，放在银行里靠存款的收益，也很容易超过贷款出来的利率，还能赚点利息。
至于有人说为什么只贷款20年，而不是去选择最长的30年贷款。其实这除了你自己可以选择是一方面，银行对你能贷款多长时间也是有要求的，如果你没有超过40岁，你可以选择贷款30年，假如你已经超过40岁了，即使你跟银行证明你能活到100岁也没用，银行也很难能同意给你贷30年，当然贷款年限越长越好，因为这辈子大部分人就只有一次机会能从银行贷到这么低的利率，而且时间跨度还那么长的贷款。
看到没？最高利息将近45万，最低用公积金的利息是25万多，取中位就是35万多，也就是按照我们绝大多数人买房子的几率，一辈子也就这一次了，也就是你买这套目前价值一百万的房子，你最终需要付出的钱是30万首付，加上70万本金，再加上最少也得30万左右的利息，因为公积金贷款绝大多数人是没有那个额度的，也就是你买房子纯花销是130万，这要是再算算你的装修，和每年至少也得4000多的供热费和物业费，这辈子你不为房子打工为谁打工？这种投资在房子没还完钱之前，基本上是不算数的，等到20年后，你的房子总花销已经达到了130万加上20万的一次装修，再加上每年4000元的费用，水电费都不算，一共你花了158万的硬支出，也就是你用20年时间，买了一个现在价值100万的房子，你敢想你的房子会在20年后卖多少钱吗？
那再算算同期如果是存钱的话，你能剩多少钱。
还是那个目标，你已经有了30万首付，然后用这个首付存在吉林银行五年期存款，五年后你的30万利息是63945，然后还是按照在银行还房贷的钱数往银行存款。其实这个数就是你在银行贷款的数了。也就是你用20年的时间，把30万存款在银行利滚利的持续存入你将得到255780元的利息，到时候你的本金加利息就是555780元，而这20年你还本应该还给银行的那70万加上利息一共是100万，再加上你的本金一共就是1555780元。
再减去这20年你租房子的钱就是你最终所得到的钱了。那现在看这个价值百万的房子租金是多少呢？在吉林市大概在一年两万到两万五左右，这个价钱还包括供热费和物业费，包括基本的房屋装修和屋里永平，包括房屋维修及维护的钱。也就是在现在开始住同等品质的房子，然后减去这个租金最高价每年两万五，20年50万的成本，那再看看我们从收益的总数155万多减去这些年租房的成本50万多也就是如果按照这个方式去生活20年，结果你会在20年后有100万存款。
那咱们在看看如果你当初你花了158万买的房子，在20年后还能卖多少钱呢？现在看如果在20年后还能卖160万左右，你算是不赚不赔，如果你能卖300多万，算是投资成功。这个账算得有点闹心了哈，其实我这还是没跟大家算得再细点呢，这里面有个前提，那就是你一定要按照你现在就要下决心买房，来重新规划你的生活，就当你现在开始买房了，然后每个月无论如何都要去银行还贷款，这里面只能在每年提取一次用来交房租，其他的钱全都存在银行到了一万就存五年死期，无论有多大的诱惑也不能拿出来花，你就当是还了的房贷已经不是你的钱了，用这样的方式，才能达到我说的目标。
这么算来你还敢说在东北你买房子是投资吗？啥投资能用20年的投入来换取一个根本不知道到底多大收益的项目？这20年即使你的房价涨了一倍，你也要卖出去才叫投资，那20年后你能卖了吗？因为如果到时候你的房子卖了300万，除非你不再买房，要是再买房那和不卖没啥两样，因为你那20年的破房子能卖300万，到那时新房就最少也得卖300到350万了，这样的造富故事卖房子的能讲出来，我讲不出来啊，这个故事在南方兴许还能适用几年，在东北，你敢想吗？
投资叫钱生钱，既然是钱生钱，那前提就是你得有钱，种树你还得有种子吧，而且投资是一个长期的活动，没有一种投资是一夜暴富的，那是赌博。绝大多数的投资收益都要靠时间来积累。所谓投资你投一百元就只有一百元的收益，你投一百万才有一百万的收益，那对于我们绝大多数的人来说，我们根本就没机会存下一百万，这倒不是我们呢没挣来这一百万，而是我们根本就没存下这些钱。就像我刚才算的那样，如果你现在30岁，然后我们从现在开始决定买房结婚，那可不可以考虑一下我说的这种方式？
但是这个方式有一个大前提，那就是你们必须有绝对的自律，也就是存在银行里的钱决不能动，即使是父母有病，你们用来救命都不能动的钱才会有这个收益，你就按照你买了房子月月还贷一样，你想想如果你买了房子无论你有多大的难处，银行会宽限你吗？银行会允许你随便还款吗？你哪怕逾期3个月银行都会上门收房子了。只有按照这样的极端方式，你才有可能在50岁的时候有100万存款，然后在50岁以后你才可以每五年提取一次21万的利息你随便花，也就是你大概有每年4万2千多的工资可以用了。这些钱如果你花不了到时候可以给你孩子当遗产了，想象一下你用半辈子的时间，给自己一百万的可能，这对于普通人来说想想也是可以的。
那这20年你用什么方式生活呢？其实你还是该干啥干啥，该买车娶媳妇养娃啥都不耽误，你用什么方式挣钱那是你自己的事，我说的这些叫穷人的理财方式，就是你要付出的劳动一点都不能少，但是拿出必须的钱来种树，这样你才有可能在20年以后拥有一片森林啊！
至于那些短期理财的方式，那都是适于手里已经有余钱的人做的了，如果你手里已经有100万了，你完全可以去银行买理财，去炒股票，去炒基金，炒外汇，炒房子，炒一切可以炒的东西，输赢看淡不服就干呗，反正你的钱也不是你挣的，你就负责花就行了。但是你如果没这样的亲爹，千万别轻易地去试这样的生活，要不你死都不知道咋死的啊！
作者 老程：每晚21点都在吉林市经济广播电台直播间和你一起谈生活的主持人，一个东北大叔。
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