作者：高英恒
· 背景 ·
在房地产交易实务中，《商品房买卖合同》系政府部门统一下发的制式合同模板，鉴于此，为方便签约履行，各家大型房地产开发商基本会在签署《商品房买卖合同》的同时，单方预先拟定一份补充协议对外与购房客户进行签约，用于完善和补充相关约定。其中，在各家的房地产开发商《商品房买卖合同》补充协议中，关于银行按揭、房屋交付等房产交易的重要环节均约定了一定的违约金条款，且约定的违约金金额较重，其目的在于督促合同的履约以及规避法律风险。
题记：
在本人的工作中，就遇到一起购房客户群体诉讼，要求撤销《商品房买卖合同》补充协议。现本人以诉讼案件为出发点，就“违约金条款效力”，从被告也就是开发商角度进行阐述一下。本文观点纯属于一家之言，如有错误或不妥之处，还望大家能够谅解并不吝指正。
（为简明扼要陈述，以下“《商品房买卖合同》补充协议”简称为“补充协议”）
01
补充协议条款为格式条款，特别是违约金条款，开发商应当尽到提示说明的义务
根据相关法律规定，格式条款是当事人为了重复使用为预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。结合房地产交易实际情况，就补充协议而言，系开发商单方拟定，且在签约过程中，不允许客户修改的合同条款，符合格式条款的法律特征，在司法实践中，基本被法院认定为格式条款。
故就补充协议的拟定及印刷时，应当在关键条款，特别是与对方具有重大利害关系的条款，采取“不同颜色字体、加粗加黑、下划线”等方式予以提示；同时加强对置业顾问的合同版本培训，在签约过程中，做好解释说明工作，避免在诉讼中，对方主张该条款对其不生效，不成为合同内容的一部分。
此外，在销售过程中，应当在销售案场全程公示签约合同范本，并做好签约协议范本公示的留档视频，必要可做相关公证，用以证明补充协议予以全程公示。
02
补充协议中的违约金条款不构成格式条款中“加重对方责任”法定无效情形
违约金是一种违约后才生效的补救方式，具有补偿性和惩罚性的双重性质，其设定的目的在于督促当事人履行合同，使当事人预知不履行的后果。同时，法律规定当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定比例的违约金。
而约定较大比例的违约金或较高违约金金额的条款是否存在“加重对方责任”的无效情形呢？从司法实践来看，基本上法院都认为“违约金条款的约定，只有在债务人的行为构成违约后，违约金请求权才产生效力。违约行为发生之前，当事人无法事先主张违约金数额是否恰当，更不能得出过高或过低的结论。”由此可知，在违约行为发生之前，不能够得出存在“加重购房客户的责任”情形。故而补充协议中的违约金条款不构成格式条款中“加重对方责任”法定无效情形。
03
补充协议违约金条款不构成“显失公平”而予以撤销
在商品房交易实践中，特别是在客户签约过程中，客户相对于专业的房地产开发商来说，就专业能力等方面显然是弱于开放商，购房客户在专业的判断能力上更是存在天然的欠缺。结合民法典一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。那么，购房客户是否能够依此以“显失公平”为由予以撤销违约金条款呢？
为搞清这个问题，需要说明一下何为“显失公平”。依据民法的基本理念，“显失公平”其构成条件一般为：行为内容明显有利于一方而不利于另一方，严重违反了民法中的公平原则和权利义务对等原则。结合商品房市场交易实况，现阶段的商品房的交易基本符合等价有偿的原则，且价格系双方协商确定，受房管部门监管，并载入商品房买卖合同，双方的权利义务符合公平、等价的原则。另，当今商品房交易市场竞争激烈，国企、民企等开发商众多，购房客户选择也较多。且政府部门对房地产市场的交易监管体系完整。故综合来看，在签约这个民事法律行为订立时，基本上是不构成显失公平的。
再结合违约金条款的性质来说，违约金，具有补偿性和惩罚性的双重性质，其设定的目的在于督促当事人履行合同。换言之，当事人按约全面履行合同义务时，违约金条款便不再适用。故无论约定违约金是否过高，均不能得出违约金条款本身是否显示公平的结论。只有当违约行为发生后，违约金条款才具备生效条件，可以说，违约金条款系附件条件生效的合同条款。再加上，在司法实践中，购房客户可以通过诉请调整违约金的方式予以救济，法院会依据实际损失，结合合同履行情况、各方过错及预期利益等进行综合判断违约责任的承担。可见，违约金的承担并不仅仅依据双方补充协议的约定，而是受多方面因素影响。故补充协议违约金条款不构成“显失公平”而予以撤销。
04
结 语
以上就是本人在办理一起群体诉讼案件就撤销补充协议违约金条款的一些简单梳理和观点阐释，并不完善，也不成体系，仅从工作实务和个案诉讼角度做的一些总结，期待与同行进行深入探讨学习。
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