朋友是抵押权人，抵押人的房产是一套带下跃的房子，但是房本上只有一层的面积，负一层下跃是赠送。如若抵押后借款人拒不还款，在执行房产时，抵押人可以反对执行下跃吗？
现在产权面积和实际面积不一致的情况还是很常见的。如果在正常的居住情况下，是不存在任何问题的。
同样，如果是在套内也是不存在的，比如你的产权面积是120平方米，但是实际面积却可能是135平方米等，由于没有独立的空间，无论是在销售和购买，也无论是拍卖都应该是没有问题的。
为什么现在那么多的产权面积小于实际面积呢？
因为面积小的好处是在交易时可以少缴税，将来在房地产征税时也是有利的，更重要的是，住房的物业管理费和取暖费都是以产权面积来计算的，所以，产权面积小于实际面积在实际居住过程中对居住人是有利的。
同样，一些开发商出于容积率和销售过程中对购买人的吸引力，很多开发商也采取送面积的方式销售。
但是面对错层和复式包括上下跃层的情况就比较复杂。
因为错层、复式和上下跃层这样的房子，如果错层、复式和上下跃层是赠送的，是没有在产权面积以内的，特别是如果没有在产权图上的，那么这一部分又是可以独立的，如果是销售或者抵押后未来拍卖会怎么办呢？
任何人可能会担心购买以后如果不能一起购买或者被拍卖人不移交怎么办呢？
这确实是一个问题。
因此，建议可以采取以下两个办法：
一是在销售或者抵押合同中，明确抵押房产或者销售房产的面积和整体格局图片，明确标的物都有哪些？这样不至于对未来的房屋移交时有分歧。以便于将来有移交时有据可依。
二是销售方或者抵押物的持有人出具个人承诺或者协议书，明确错层、复式和上下跃层是与房产的一体性，明确两者具有不可分割性，那么就不会对交易以后的结果出现其它歧义。
只要是列入了合同或者协议中进行界定，应该可以对抗产权证面积不一致或者赠送部门不在产权证的不足。
（作者：麒鉴，财经金融分析评论）
联系客服
