房贷30万30年按揭，利息加起来却38万？三大因素看合理吗？

房贷贷款、首付比例、房贷利率以及需要支持的利率已经成为很多人关心的内容，毕竟房贷的金额比较大、还款的时间比较长、又涉及到利率以及首付的政策等。

有朋友想知道，30万元的房贷、30年的按揭、为什么利息合计就有38万元呢？合理吗？主要看三大因素

第一大因素，如果我们还原30万元、30年按揭、合计利息需要38万元，到底利率是多少？

我们知道，房贷的还款方式有两种：即等额本息和等额本金。每一种方式都有各自的优劣，但整体而言，等额本息的贷款利息要多于等额本金的贷款利息。

就上面的情况看，如果是30万元、30年按揭、合计38万元的贷款利息，贷款利率是多少呢？

如果是等额本息的还款方式，我们可以推算出贷款利率6.47%，每个月偿还利息1890.29元，累计支付利息380504.07 元。

如果是等额本金的还款方式，我们可以推算出贷款利率8.43%，每个月偿还本金833.33元，累计支付利息380403.75 元。

第二大因素，如果我们还原30万元、30年按揭、合计利息需要38万元，到底是什么情况呢？

从上面的分析可以看出，等额本息还款方式和等额本金还款方式是不同的，如果是等额本息的还款方式，我们可以推算出贷款利率6.47%；如果是等额本金的还款方式，我们可以推算出贷款利率8.43%。

正常情况下，房贷利率8.43%是不可能的，而6.47%的贷款利率是可能的，因此可以得出结论：这笔贷款是采用的等额本息还款方式、6.47%的年化利率。

第三大因素，如果我们还原30万元、30年按揭、合计利息需要38万元，年化利率6.47%到底是高还是低呢？

很多人可能会问：房贷年化利率6.47%到底是高还是低呢？

从基准利率看，央行的贷款基准利率五年以上为4.9%，6.47%的贷款利率相当于上浮32%，相对来说在一般情况上浮的比例是比较高的。

从现实执行的房贷利率看，根据大数据显示，从2021年4月20日到2021年5月18日全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。因此，6.47%的贷款利率确实比较偏高。

从2021年5月房贷利率各城市房贷利率的平均数据看，如下表：

从上面的情况看，即使贷款利率比较高的二套房平均利率看，贷款利率6.47%也是偏高的。（麒鉴）