此文会引起市场上大部分楼盘的不适。
从人居理论上将，容积率越低越好，但却不现实。郑州住宅里最常见的容积率数值是2.5，滨河国际新城基本都是，白沙绿博基本都是，其他区域也过半是，北龙湖是个怪胎。
2.5容积率，这个数值之所以如此广泛，是由一定的科学性的。但2.5的容积率大多被做成了高低配，而当政者设置2.5这个容积率的时候初心真的是高低配吗？我想聊聊这个话题。
【1】
先感谢读者对楼八的长期支持。
2.5的容积率要做什么产品要先看项目的开发目的，常规目的无非二个：利润最大化和打品牌竖口碑。利润最大的化毫无疑问会选择高低配，打品牌竖口碑则多半会选纯高层。如果能做了高低配赚了利润又能赢得了口碑打出品牌，那是真牛逼。
为什么说2.5容积率做纯高层会出品质呢？最主要的原因是纯高层下的建筑密度相比高低配小很多（建筑密度大小对楼盘的影响，下面会说）：2.5的容积率，如果做2.5层，就全覆盖，建筑密度是1；如果做5层，建筑密度50%；如果做10层，建筑密度25%；如果做20层，建筑密度12.5%；如果做33层，建筑密度7.5%。公式很简单：单一产品下的建筑密度=容积率/楼层数。建筑密度7.5%是什么概念？100亩地的小区92.5亩都是配套和绿化，这社区得舒服到什么程度啊。如果全是18层呢？建筑密度是2.5/18，等于14%，2.5的容积率做纯高层一般不会低于18层。
所以，在2.5容积率下，单一产品建筑密度在8%-14%之间。
那么高低配产品呢？高低配产品看建筑密度需要逆向思维，也就是说，高低配都是为了赚取利润，那么赚取利润就要洋房面积最大话，洋房面积最大化就必须用满建筑密度。所以，规划局都会对建筑密度进行限制，常规要求小于25%。如果没有这个指标，个别黑心房企真的可以把建筑密度顶到50%，北龙湖某某商墅项目就是。
所以，在2.5容积率下，高低配产品的建筑密度多在20-25%之间。
【2】
纯高层是12%的建筑密度，高低配是25%的建筑密度。那么低建筑密度给社区会带来什么？毫无疑问是巨大利好，这个利好主要体现在3个方面。
第一，通风采光倍数级改善。
建筑密度减小一半，意味着小区内的建筑数量减少一半，一个小区的建筑数量减少一半对社区是蜕变式的变革。看下图：
从上图我们可以明显看出，建筑密度从25%降低到12%以后，楼栋减少一半，其左右楼间距增大，左右通风和采光大大改善；南北楼间距也相应增大，南北的通风采光也大大改善，这是一个从美林河畔到建业天筑的蜕变！
第二、绿化面积的增加。
同样，通过上图，我们可以看到，建筑密度从25%降到12%以后，理论上绿化面积就增加了13%，不但增大的绿化面积，大大增加楼间距，同时会让社区增加的大量的集中绿地，营造社区公园感。如下图：
我认为，这是2.5容积率做纯高层带来的最大利好。
第三、极大地增加户型的合理性。
我们知道，在一个项目的产品规划设计阶段，设计不合理的户型、朝向不理想的户型、得房率不高的户型……等等户型的产生有规划规范的要求，但更多的是来自日照分析的限制。而低建筑密度的之下，设计则几乎可以无视日照，这样，户型和产品设计就会从设计禁锢中彻底解放出来，让户型更加合理，更加科学，更加宜居。
【3】
既然低建筑密度这么多好处，为什么开发商还是纷纷选择高低配？
在地块面积确定，容积率确定的情况，开发商的可售面积也基本确定，假设60亩，容积率2.5，总建筑只能是10万㎡，如果是售价1万/㎡的纯高层就是10亿的货值，如果是7万高层和3万洋房，可能是9500*7+1.4*3=6.65亿+4.2亿=10.85亿的货值，不要小看多出来的这8500万，要知道现在房地产的平均利润率已经到了10%，卖10个亿，本来就只能挣1个亿，如果换一个产品就能多卖8500万出来，相当于又开发了一个新楼盘的利润，谁不做呢？可事实并不是这样，更多的是房企做纯高层卖10个亿发现没有利润，转成高低配，多了0.85亿的利润，才勉强实现8.5%的利润率，这是当下很多房企的现实。
一句话总结当下高低配的残酷现实：牺牲高层的品质获取洋房的溢价，实现生存的需求！我不否认市场有拿地便宜赚得满盆金钵的楼盘，但我们也不能忽视哪些在死亡线上挣扎的项目。
同时，回到开篇？当政者设置2.5容积率的初心真的是高低配吗？一定不是，这就是理想和现实的距离。
【4】
最后看个例子吧！
在滨河国际新城，除了售罄的悦城，和尚未开盘的2大顶级豪宅大平层产品美庐湾和观湖国际3期，目前容积率2.5在售的纯高层社区只有信保春风十里。
春风十里分东西二个地块，其中东地块约133亩，总建筑面积约28万㎡,其容积率正是2.5，来看它在2.5的容积率之下做的商品房产品：4栋18层高层和13栋33-34层高层。按照这种产品，其建筑密度应该在10%以下，上面说了，这是一个极其夸张的建筑密度，而其真实建筑密度是多少呢？13.5%，为何会多出几个点？因为其社区内又规划了商业区、幼儿园等配套，但即使这样，相比隔壁高低配楼盘21.42%的建筑密度，其13.5%的建筑密度仍是神一样的存在。
13.5%的这个指标给项目带来的就是极好的通风和采光，超大的绿地率以及更合理的产品户型。来看它的卖点和这个建筑密度的关系。它的卖点：1、好品质：超百米楼间距离，南向双面开间8米+采光面；2、好景观：整体规划结构采用一带两园十组团、一轴三区主景观的手法，一个真正高品质生态宜居的公园住宅；3、好户型，在保利精装户型的基础上的升级，加入第五代全生命周期系统，户型可在2房、3房、4房中根据面积进行改造。的确，从通风采光到绿地到户型产品，它的主要卖点来源就是极低的建筑密度，这就是信保春风十里愿舍弃大量利润而选择单一产品的原因，当然，也可能是他们的设计师不想在业主入住后被默默鄙视吧！
133亩的规模，13.5%的建筑密度，在以“2.5容积率”为规划核心的滨河国际新城，这绝对是区域的容积率王者。其实，单一产品相比高低配还隐藏着一个最重要、甚至是利国利民的优点：缩减社区居民贫富差距。（全文完）
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