01
案例引入
原告张三诉称楼上重新装修房屋，导致原告房屋出现零星渗水，于是多次向小区物业反映，要求物业对楼上施工进行监督管理，物业多次与楼上业主协调沟通，但沟通无果。
楼上业主对物业提出的装修整改措施置之不理，导致张三家中财物受损，于是张三将物业诉上法庭，请求法院判令：1. 被告为原告的住宅恢复原状；2. 被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元。
被告物业方认为，原告张三所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与楼上业主的关系。原告的诉讼请求缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。
02
法院裁判
法院认为在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。
被告在楼上业主装修时依法履行了对装修的管理及违规装修的劝阻，监督原告楼上业主的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，且楼上业主装修过程中不存在改变建筑结构的行为。
被告在接到原告关于漏水的投诉后派工作人员进行了查看，联系原告楼上业主，协调原告与楼上业主的关系，督促原告楼上业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。
被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。被告一直在积极地履行自己的职责。最终法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
分析漏水原因
分清是公共部位还是业主邻里之间的专有部位漏水，即责任主体是谁。
如果是楼上楼下之间因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水，最常见的是楼上装修（包括相邻业主装修）的防水工程没有处理好导致楼下（隔壁）业主家受损，责任主体为楼上邻居，业主可向物业反应，物业可帮助业主协商解决，紧急情况经双方同意后可先帮助制止继续漏水，并在双方同意的情况下进行调解，如果因任一方原因不接受物业的调解，则建议受损业主依法通过法律程序解决问题。
如果是公共部位漏水，非人为原因，再区分是否在开发建设单位的保修期内。
在什么情况下找楼上邻居？
一是因楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等，破坏地面防水设施。
法律关系：侵权法律关系。
法律依据：《侵权责任法》第三条 被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
二是因楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远自然老化，超过质量保质期，正常生活用水导致渗水漏水。
法律关系：相邻关系。
法律依据：《民法通则》第八十三条 不动产的相邻各方应当按照有利于生产、方便各方、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等相邻关系，给相邻各方造成妨碍或损失的，应停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
在什么情况下找开发商？
因房屋质量问题，比如在房屋防水保修期内或房屋本身设计不合理而渗水漏水。
法律关系：商品住宅纠纷法律关系。
法律依据：《民法通则》第一百一十一条，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求继续履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《建设工程质量管理条例》第四十条第二款：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋、外墙的防渗漏，最低保修期限为5年。
在什么情况下找物业？
一是物业公司未履行管理义务，由其承担相应责任。
法律关系：行政法律关系。
法律依据：《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。
如果业主遇到了楼上装修导致漏水的问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到告知及劝阻的义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。毕竟在这件事情上，物业主要起的是在业主之间进行协调的作用。
二是因《物业服务委托合同》有约定，物业公司对房屋有某些修缮义务。
法律关系：合同法律关系。
法律依据：《合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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