住宅的景观

住宅的环境与景观

一、什么是住宅的景观

对一宗房地产来说，其景观可以理解为该房地产的配景或背景，包括周围的环境绿化、建筑小品以及周围观望所能看到的外围状况，可分为站在门口向外看的景观、从外围向外看的景观、站在阳台向外看的景观、站在阳台向外看的景观、站在平台向外看的景观，以及进出该房地产沿途的景观。

一套住宅的景观与其所处的区位、楼栋、单元、楼层、朝向相关，即他们的不同，住宅的景观9也会不同。例如一套江边的房子，3楼以下的各套住宅可能因前方建筑物或是绿化的遮挡看不到江，3楼以上能够看到。

二、什么是住宅的环境

影响一套住宅环境好坏的主要因素有：(1)所在社区或住宅小区的园林绿化、卫生状况、社会治安、居民文化素养等；(2)周边是否有厌恶性设施；(3)环境是否受到污染。

厌恶性设施是指让人们产生厌恶、恐惧等心理的设施或场所，如公厕、垃圾场、变电站、火葬场、殡仪馆、传染病医院、屠宰场、危险品仓库、核电站、化工厂、加油站、液化气站等。

三、什么是环境污染源

环境污染是指有害物质进入环境，对人们的正常生活、身心健康产生不良影响的现象。环境污染源有公厕、垃圾站、化工厂，火车、汽车、船舶，集贸市场，建筑工地，烟囱，高压输电线，无线电发射塔，受污染的河流，会产生有害物质的建筑材料等。

建筑基础

第一节 建筑结构与构造

一、建筑结构的类别

建筑结构是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系，根据建筑结构，可分为4类

1.砖木结构：承重构件用砖石和木料构成的建筑，通常3层以下，寿命较短。20世纪60年代的建筑大多为砖木结构。

2.砖混结构：通常6层以下，抗震性较差，开间、进深和层高受到限制。

3.钢筋混凝土结构：内部空间可改造性较强，抗震性较好，耐用，年限长，从多层到高层甚至超高层都可以采用此结构。

4.钢结构：造价较好，抗震性较好，多用于高层公用建筑和跨度大的建筑物，如体育馆、影剧院、跨度大的厂房等。

二、建筑构件和设备有哪些

建筑构件包括：基础、墙和柱、门和窗、地面地板和梁、楼梯、屋顶；

建筑设备：给水排水系统及设备、供电系统及设备、燃气系统及设备、通风和空调系统及设备、电梯、综合布线和楼宇智能化、设备层和管道井。

(一)承重墙和非承重墙

1.图纸上一般粗实线部分为承重墙，细实线或虚线为非承重墙。

2.声音。声音清脆为承重墙，有回声为非承重墙。

3.厚度。一般来说，承重墙比非承重墙厚。承重墙为砖墙时，一般为18到24公分，好冷地区37到49公分，混凝土上50或16公分，非承重墙12、10、8公分不等。

4.部位。外墙和邻居共用的墙体都是承重墙，卫生间、厨房、过道、储物间一般为非承重墙。

(二)门窗尺寸

住宅中，门窗的尺寸、开启方式、所用材料关系到采光、隔声、保暖隔热、能耗和视觉。例如，为了保证采光，卧室、起居室的窗户面积应该不小于地板面积的1/7，但不宜过大，否则能耗较高。

(三)电梯设置

7层及以上住宅必须设置电梯；12层及以上必须设置不少于2部电梯。

电梯作为一种竖向交通工具，使人上下楼方便，但也可能发生停运、困人甚至伤亡等事故，尤其老旧小区。因此，选择楼层较高的二手住宅时，要特别注意电梯的质量、数量、速度、使用年限、运行时间等，电梯的数量和服务范围决定侯梯时间。通常一个单元的“梯户比”影响了住户的出行速度，居住的舒适度和私密性、通风采光，相同条件下，2T4户比3T6好。

第三节 房地产面积和户型图

一、房地产面积种类

1.房屋建筑面积：建筑面积=套内使用面积+分摊的公用建筑面积，也是产权面积。

2.套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。

3.套内使用面积，指房屋内实际使用的面积，按照房屋内墙面投影面积计算，包括卧室、餐厅、卫生间、厨房、过道、储藏室、壁橱等，不包括墙体、柱等结构和保温层的面积，也不包括阳台面积。

4.套内墙体面积，按照房屋外墙与阳台外围之间的水平投影面积计算。各套之间的分隔墙与公用建筑空间的分隔墙均安一半计算。

5.套内阳台面积，未封闭的阳台按一般计算。

6.分摊的共有公用建筑面积，具体有楼梯面积、电梯面积、配电房面积、共有走廊等。

(二)不同阶段的房屋面积

1.预测面积：分为按照图纸预测的年纪和按照已完工部分结合图纸预测的年纪。按照图纸预测的面积，是指在新建商品房预售时按照设计图上尺寸计算的房屋面积。按照已完工部分结合图纸预测面积，是指对新建商品房已完工部分实际测量后，结合该商品房的设计图纸，测算出房屋面积。

2.实测面积，也称竣工面积，预测面积与实测面积不一致，以实测面积为准。新建商品房预售合同中面积一般是预测面积。

3.合同约定面积，是指新建商品房买受人和出卖人在商品房买卖合同中约定的买卖新建商品房的面积。

4.产权登记面积，俗称房本面积，是实测的面积。

二、什么是得房率，有哪些影响因素

同一套房子，建筑面积最大，套内建筑面积次之，使用面积最小。交易中一般按建筑面积计价，但建筑面积不直观，一般人测不出来。使用面积最直观，直接。一般能够测出来。使用面积/建筑面积的百分数就是得房率。得房率一般认为越大越好，但是过大，会牺牲必要的公共面积，让人觉得不舒服，得房率一般为70%到80%。

影响得房率的因素主要有：(1)建筑形式，通常板式住房比塔式住房大10%左右；(2)建筑结构：一般钢筋混凝土结构的得房率大于砖混结构；(3)地区气温。北方好冷墙体后，得房率低于南方；(4)墙体材料。