2015年以来，江苏的民宿蓬勃发展，从最初对高星级酒店产品的补充，逐渐形成了与星级酒店并驾齐驱的态势，成为推进全域旅游发展的有力支点，满足了海内外不同爱好和不同消费水准客人的需求，展现了美好江苏的深厚文化底蕴和文明富裕的新形象。
民宿的名字便很具有欣赏价值——花迹，东方田园，孤邸，秦淮书舍，棋峰试馆，隐南门东，左邻右舍，栖园，云见，梅园三舍，龙隐江南，三朵花，重构，早春茶社，闲庭，竹马岭，取舍，归来小院，青峰仙居，老宿舍，粗衣食吾，南山十一间，吾乡山舍，鸣珂里，棒喝禅意客栈，醉芬芳，轻度，夜泊秦淮，泊隐禅舍……等等，不一而足。相比度假村、会议中心等本色而缺乏文学和审美意象的名字，民宿的名字显得文雅、洒脱、诗意，也更具个性，展示了独特的情怀。
名字就是品牌，就是彰显不同风格的品质维度。从选址上看，它们大多依山傍水，隐居山林，分布在省级和国家级旅游度假区，4A、5A级旅游景区的周围，有的在湖边，有的在山野，有的在平原，但无一例外都广植红蓝黄白粉等各种鲜花，满目葱茏。这样的环境、气质和格调，加之清新的空气，使客人心生向往。
图片说明：宜兴 不一格
透视民宿内部，设计和装潢别具一格，基本保持了原有房屋的建筑结构，客房采用现代化的生活设施，墙体和屋顶有的则保持土砖和木梁，散发浓郁的乡愁气息，但照明则采用现代化的灯饰，明亮、柔和，散发诗意的光芒。公共空间、庭院以传统和现代交融的方式，反映了主人的巧思和审美境界。
民宿是缩微版的酒店，但客房数量都很少。在南京、苏州、无锡、常州、扬州的民宿中，拥有三四间客房的民宿比比皆是。在扬州市广陵区汶河街道，有一家只有一间房一张床的民宿叫“梵心”，周五、周六、周日的售价为四百元左右，周一到周四，两百多元即可入住。民宿投资视面积大小和设计装潢的档次而定，最多的投入1000多万，中档的投入四五百万，少的一两百万元，也有几万块的简易装修。
国家民宿标准规定，民宿的客房间数和建筑面积最多不超过14间和800平米，超过就不叫民宿，而叫酒店了。别看民宿房间少，规模小，但只要经营得法，效益是可观的。有的房价节假日卖到3000多元一间，如果出租率维持在70%的水平，几个房间一年的营业收入最高的可达200多万元，人均收益远超一些五星级酒店。
图片说明：宜兴 原色
民宿经营分为以下几种类型：
一是农民自己的住房，自己改造，自己经营，这是最本原的地地道道的“民宿”，这种类型目前占比10%左右。
二是农民的房子被当地政府收购，政府再租给个人或文旅集团经营，这个占比30%左右。
三是农民自己将房子出租给个人和集体经营，这个占比45%左右。以800平方米14间体量的民宿为例，位于乡村的民宿租金是每年10万元，租期一般为10年，最长的为15年，最短的为5年。位于度假区或景区周边，或在县城核心区域的，租金则要高一点。
四是一些五星级酒店直接从农民和政府那里租来民居，由酒店重新设计和装修，经营和管理。这种类型的占比相对少一点，约5%。
五是利用村集体的闲置房经营，这个占比约5%。
六是作为高端休闲项目引进。如溧阳曹山花居等。这个占比约5%。从目前运营的成效看，由农民自己经营的民宿，住宿和餐饮的品质一般，有的还比较差。而文旅集团和五星级酒店经营的民宿精致细腻，星级酒店的元素深植其中，从装潢设计、装修用料、艺术品的陈设、客房布草、清洁卫生、餐饮档次、微笑服务等，都比农民自己经营的好很多，网评分数也比较高，客流踊跃。像扬州的“重构”，苏州吴中区的“粗衣食吾”，无锡滨湖区的“棒喝”、“醉芬芳”，南京秦淮区的“花迹”、“隐南门东”等等，都是时尚的网红民宿，青年人不惜一掷千金入住体验。民宿业主告诉我们，能够卖到每晚千元以上的民宿肯定不一般，一般的人肯定不会来。来的人对民宿的设计和审美情怀内心产生同频共振，由衷认同。办民宿方方面面都要讲究，不能马虎。办民宿最本质的要求是人文关怀，怎么样热情、礼貌、周到、得体很有学问。民宿业主的谈吐、气质乃至房间的精心陈设都会成为吸引客人前来的主要原因。以面向太湖能够耳闻太湖涛声的粗衣食吾民宿为例，业主宋佩萍原来在上海五星级酒店从事餐饮，近三十年的实践使她在粗衣食吾的设计调性、客房布置乃至泳池都具有和常人不一般的风格。无锡拈花湾“棒喝”禅意客栈是由我省首批精品休闲度假酒店波罗蜜多酒店统一管理的，庭院里花草扶疏，流水潺潺，几十米外的塔楼钟声令人顿发思古之幽情。在溧阳三朵花民宿，复旦大学生物系张教授多次前来入住，把它作为放松身心、潜心修学的好地方。三朵花贴心周到的服务和江南田园风光感动了张教授，他把民宿主人当成无话不谈的知心朋友，结下了深厚的友谊。并将亲手制作和保存的珍贵花草标本赠送给三朵花以作纪念。三朵花将之制成镜框，作为艺术品挂在卧室。这种主客互动的故事在民宿很多，有的结成茶友、棋友、驴友，给彼此的幸福生活增添了新的养料和色彩，给和谐社会增添了一份希翼和美好。图片说明：无锡 萤火小墅情怀不能当饭吃，
民宿数量在大幅增长的同时，服务质量令人堪忧
服务品质参差不齐，与五星级酒店还存在较大差距。农民淳朴厚道是民宿的表情，他们实诚本分，不矫揉做作，但与微笑和职业要求还有差距。从客房清洁卫生看，有的床单、枕头等布草档次不高，清洗不干净，有的床上有毛发，前一个客人留下的信息痕迹比较明显，卫生间打扫不干净。民宿舒适度不高。民宿虽然地处乡村，空气清新，但房间苍蝇、蚊子比较多，餐饮的食材新鲜，但做法依然比较粗糙，口味重，炒个蔬菜放的盐明显偏多。盛菜的餐具有的边沿破损，碗碟土气而不雅观。以美食标准的“色、香、味、形、器、滋、养、声、名、境、服、续”十二字衡量，有差距。经营效益不平衡性比较大。溧阳陶然美岕民宿业主宋娇告诉我们，开业两年来，基本是亏本经营。现在大家一哄而上，数量偏多了。溧阳全市有各类民宿260多家，全市五星级四星级酒店也不过7家，民宿明显供大于求。她算了一笔账，一次性装修投资500万元，六七个员工每月报酬三千多元，还要交纳五险一金。而入住率并非每天都是百分百，平时只有30%。房价高的时候卖到一千多元一间，低的时候四五百元，成本和收入对比下来，哪有不亏的道理？无锡鸣珂里业主陈翠说，办民宿要有情怀，但情怀不能当饭吃。在巨大的收支压力面前，他们体会到生存的艰辛和不易。经营好的民宿注重多种经营，线上线下售卖土特产和文创产品，除去员工的工资和五险一金，每年还有利润。像扬州市的“重构”民宿，其业主是北京高校的美术教授，通过全国各地来重构参观的党政代表团和企业白领，展示了他的设计品格和水平，纷纷请他去设计当地的酒店和民宿，这构成了他主要的收入来源。同时，他在厅堂展示同事和朋友的雕塑作品，平均一件售价4万元人民币。他夫人则开办古筝和插花、茶道培训班，收入也很不错。“重构”只有四间房，由于地处古城核心，从防火角度只提供轻餐饮，房价每间2000元左右，但每年的利润综合核算下来是很好的。有的民宿线上线下售卖自家的茶叶、鸡蛋、梅子酒、竹笋、桃子、梨、苹果、大米等，这些收入填补了民宿成本的窟窿。这类头脑灵活，有情怀、有知识、有能力的民宿业主毕竟是少数，大多数民宿都是老老实实经营客房和餐饮，其它没有什么新的产品和道道，而房间总量就那么多，且节假日和平时的峰谷价差比较明显，加之各家纷纷打价格战，这就造成民宿经营亏本的大局。民宿的服务技能差，对民宿业主的分类培训还处于空白状态。民宿服务对象是人，如何提供周到细致的服务，让客人满意和欢喜，需要技能和技巧，但民宿业主自身是曾经的泥腿子农民或下岗工人，缺乏文化知识，缺乏专业技能，脸上难得有个笑容，如果心中有烦心事，常常把不快摆在脸上。做好服务工作，最能体现一个人的情怀、细心和敏锐的情商。如何做到一切以客人为重，并在餐饮、客房、接待等细节上反映出来，这是乡村民宿的一大问题。有的农民虽然放下锄头，从田间回到民宿中来，但思想观念、生活方式、专业技能基本还是老一套，处在过去时，谈不上专业档次和水准。
图片说明： 扬州 重构
——政府扶持，业主努力，社会关怀，综合施策，把民宿打造成江苏文旅融合的新名片加大政策扶持力度，尽早把民宿纳入管理体系。据不完全统计，我省现有民宿近3000家（浙江16000家），总量已远超星级酒店。虽然体量不大，但它是一个个鲜活的经济体。麻雀虽小，五脏俱全。民宿在吸纳就业、增加收入、改善环境、提高农民精神面貌等方面具有重要的作用。浙江和广东省已先后出台相关指导意见和管理暂行办法，坚持先发展后规范的原则，在确保安全的前提下，因地制宜制定合适的准入门槛和审批办法，把民宿纳入管理体系。浙江省还把民宿纳入政府采购、公务员出差的定点接待名录，这对民宿的政治地位和经营热情是巨大的鼓舞和认同。我省民宿的起步比浙江迟了一点，但紧邻的苏州、无锡、常州等苏南地区很快就去学习和考察，发展的速度和质量基本赶上来了。溧阳市对通过规划和设计方案审批的民宿，保障建设用地供应，对评定为本市星级的民宿实行以奖代补，对以溧阳1号公路为纽带，串联的200多家民宿进行配套设施及环境景观提升。建议我省加快制定促进民宿发展的指导意见或行动计划，在基础设施建设、人才培训、资金奖补、税收优惠、营销宣传等方面给予政策扶持，促进我省民宿快速有序高质量发展。鼓励特色化、个性化，力戒同质化。同质化的民宿是没有品质的民宿，既不秀外，也不慧中，是造成一哄而上，产能过剩的主要原因。强调特色化、个性化，也是民宿供给侧结构性改革，做好柔性调控、规范发展的题中应有之义。民宿业是小而美的经营模式，强调精致特色、主人品位与便利化服务的特点，一定要避免同质化现象，鼓励打造民宿主题的多样化和特色亮点，防止“千宿一面”。如在城区发展球迷文化主题民宿，在近郊发展休闲农场主题民宿等等。针对特殊需求，民宿也可制定个性化旅游产品，如登山、滑草、滑翔等，并逐步向产品专业化、品牌化的成熟阶段发展。要切入“本土文化”这一核心，积极引导民宿经营者利用当地的自然环境营造氛围，充分挖掘当地的历史遗迹、风土人情、风俗习惯等人文元素，打造一批能够传递生活美学、追求产品创新、弘扬江苏文化的精品民宿，使“民宿”成为江苏文化和旅游的一个新亮点。把五星级酒店的品质引进和植入民宿。对农民来说，从以前的种田能手一下子转变成以做服务业为主的角色，在技能上存在一些问题和不足是可以理解的，他们谦虚好学，有迫切提高专业技能的愿望，有求上进的荣誉感和使命感，更有追求经济效益的内生动力。我们要理解和顺应农民的愿望，积极组织开展对民宿经营者的服务理念、服务技能、安全管理、食品卫生、环境保护等知识和技能的培训。把国家刚刚颁布的《旅游民宿基本要求与评价》的标准向他们进行精细化宣传，组织进行星级旅游民宿等级的评定。邀请星级饭店管理专家对民宿经营者进行专题培训，提高民宿对维护保养、客房布草、清洁卫生、员工服务、管理制度等方面的认识；举办地方菜和家常菜比赛、铺床比赛等岗位技能大赛，提高服务水平。也可以组织和带领民宿业主到日本台湾等民宿发展好的地方参观学习。发展民宿不仅仅是为增加农民收入，最重要的是人的变化。我们要通过农民从一产到二产的角色转变，使他们更加善良、体贴，理解人，关爱人，使精神面貌和境界得到锻造和提升，这对全面建成小康社会，基本实现现代化具有深远的经济和文化意义。解决证照办理困难。开办民宿，必须具有四证：工商营业执照、卫生许可证、食品经营许可证、特种行业许可证。在这四证当中，因为消防上的问题，特种行业许可证最难办。浙江省的做法是，委托当地派出所上门检查喷淋、灭火器、消防通道、消防器材操作技能共10个项目，如果具备，即可颁发证件。尽管民宿业主在建筑设计和施工时，已经充分考虑到消防问题，在电线电缆选择和通道留置有了先手，但由于没有拿到特种经营许可证，他们虽然埋头经营和服务，但在精神上总是感到没有通过权威部门认定的压力。如果没有特种经营许可证，就不会纳入政府管理体系，享受不到当地优惠政策。在国家文旅部最近开展的五星级民宿评审中，明确规定对缺乏特种经营许可证的民宿，一票否决。
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