投资性房地产本来是个小众科目，但是因为这些年中国房价的持续上涨，上市公司们把原来在固定资产核算的房屋建筑物调整成投资性房地产核算的动机大增。
此外，房地产公司作为A股重要参与者，对房地产股感兴趣的投资者，不了解投资性房地产的核算准则是不行的。
因此有必要仔细研究这个科目，才能做好投资。
投资性房地产跟固定资产在实物上是没有区别的，区别的地方只是房子的用途：出租的房地产或者持有获取资本增值的房地产算是投资性房地产，具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
实务中基本都是出租的房地产。
那么很简单，商业地产公司的投资性房地产肯定很多，截止2018年12月31日，美凯龙、万科A、新城控股的投资性房地产余额分别为785亿元、541亿元和408亿元，
比如美凯龙，作为家居大卖场，自己建设房子，然后出租，所以旗下房地产均为出租状态，因此可以在投资性房地产核算，其中房屋建筑物718亿元，在建工程67亿元。
数据来源：美凯龙2018年年报
仔细看美凯龙投资性房地产明细，会有个科目叫公允价值变动损益，2018年高达18亿元，这可是18亿的税前利润啊，为什么投资性房地产的价值变动可以贡献利润呢？这要从投资性房地产的核算说起。
投资性房地产的后续计量有两种方式，一种叫成本模式，一种就是公允价值模式。这两种模式区别甚大。
成本模式很好理解，就是把投资性房地产跟固定资产或无形资产一样，按照使用年限等计提折旧，计提的折旧费用计入入成本费用影响净利润，跟固定资产区别不大。
比如投资性房地产余额高达541亿的万科，使用的就是成本模式。万科表示本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产(包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)划分为投资性房地产。公司采用成本模式计量投资性房地产，将投资性房地产的成本扣除预计净残值(残值率0-7%)和累计减值准备后在使用寿命内(20年-70年)按年限平均法计提折旧或进行摊销。
从万科2018年年报可知，公司投资性房地产年初账面价值288亿，年末达到了541亿，年内出租的房地产大幅增加。同时，当年计提折旧10亿元。
数据来源：WIND，笔者整理
这就是成本模式后续计量。
另外一种是公允价值模式进行后续计量。跟成本模式不一样，这种模式下不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
这里就有非常大的利润调节空间了，一是投资性房地产不用折旧，也就意味着租金收入没有折旧成本，二是房地产的市场价可以操纵，可以人为调节公允价值变动损益。
比如美凯龙，下图是2013年至今，公司采用公允价值模式计量投资性房地产后，投资性房地产每年都能带来20亿左右的公允价值收益，最高的时候占营业利润的比例接近一半，利润虚胖明显。
数据来源：WIND，笔者整理
又比如新城控股。截至2018年12月31日，公司投资性房地产余额为407.58亿元，占总资产的比例为12.34%，同时2015年至2017年，公允价值变动损益为8.15亿、5.94亿和9.11亿，可谓为新城控股的高净利率贡献了汗马功劳。
2018年新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占归母净利润的26.78%。
由此我们得出使用公允价值后续计量的好处：一是做大公司的资产规模。比如新城控股原本400亿的固定资产，使用投资性房地产计量后，随着房价的升值，资产规模达到了450亿，那么对于一家扩张期的公司来说，资产规模做大之后，可以降低资产负债率。二是随着房地产的升值，公司可以保证利润来源，调节公司的利润规模，包括公允价值变动损益和减少折旧，毕竟评估多少钱全看房地产评估公司，而该评估公司是公司自己花钱请的。
坏处是一旦房价出现预期之外的变动，会给公司带来毁灭性打击，利润暴跌，资产负债率攀升，同时每年还要花费一笔不小的评估费。好在房地产放开的这二十多年一直在上升。
由于这些年中国房价的持续上涨，这种后续计量只有好处，暂时还没有坏处。
公允价值模式并非随意使用，准则要求需要满足以下条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，二是公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
说实话，现在这两个条件肯定很容易满足，不过就是操作。
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