因新政无法贷款解除房屋买卖合同纠纷
——从实践操作经验谈一谈
房地产行业的一举一动往往牵动着众多人的心，每一次市场行情的变化总会伴随着众多的房产纠纷，今年4月国家发布的“国十条”以及“京十二条”对房地产的销售市场产生了重大的影响，导致了一系列因为新政导致无法办理贷款从而要求解约的案件出现。
笔者在2010年4月26日曾经撰文论述了关于房地产新政在司法实践中的定性问题的探讨。（http://qianlawyer.blog.sohu.com/149439353.html）
此后，笔者代理了因为新政的影响导致买方无法办理贷款，从而要求解除合同，归还全部购房款的案件，该案件现已基本结案，而海淀法院也出现了对这类案件的判决。
下面结合实际案例，笔者对此进行叙述。
一、笔者代理案件：
受理法院：朝阳区人民法院
案由：房屋买卖合同纠纷
主要案情：
李某与马某经过xx中介于2010年4月24日签订《北京市存量房房屋买卖合同》，约定马某将位于崇文区的一处房屋出售给李某，李某签订合同后向马某支付了首付款项100余万元，双方同时约定采用银行商业贷款方式支付部分款项。2010年4月30日，北京市人民政府下达《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发【2010】13号）（即“京十二条”）。因李某名下有房屋一套、曾经有过一次按揭贷款，按照“认房又认贷”的政策，李某不符合申请贷款的条件，不能申请银行贷款。因而，李某以政策变更导致合同履行条件发生根本变更为由，诉诸法院，要求解除与马某的《存量房房屋买卖合同》，笔者系李某的代理人。
案件结果：考虑到如果一审判决下达，需要面临漫长的上诉期以及执行期问题，以及李某急需用钱的客观情况，在案件审理过程中，双方进行了调解，李某方让出了一些利益，马某方将所付款项退还给李某。
案件点评：房地产市场的变化与纠纷密切相关，每一次市场的剧烈波动往往导致巨量纠纷的产生。本案中，关键点在于因国家的政策影响而导致无法批贷的性质的认定，是否属于不可归责于双方当事人的事由。从律师执业的角度，案件按照法律规定进行判决，虽有一定的挑战性，但很可能会成文经典案例。但考虑到当事人的实际利益和目前司法的客观情况，最终还是选择了调解结案，尽快获得款项，落袋为安。无论何时，律师都应该以捍卫当事人的合法权益为第一使命。
二、海淀法院判决案例：
受理法院:海淀区人民法院
案由：房屋买卖合同纠纷
主要案情：
2010年4月12日，出卖人宋与买受人张在麦田公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋出卖位于海淀区房屋一套，房屋成交总价为5 550 000元，张在签订本合同时支付定金人民币150 000元。存量房屋买卖合同约定：买卖双方应于2010年5月30日前（含当日）向银行办理贷款申请手续，同时签署网签备案合同，买受人拟贷款金额为人民币2 000 000元，若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前/当日补足购房首付款。
2010年4月13日，张通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元，宋向其出具收据。与此同时，张和其妻子名下分别有一套房屋。
此后，因贷款无法办理，张向海淀法院提起诉讼，要求解除合同，退还全部已付款项。
法院判决：
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。
本案中，张与宋签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。关于张因政策变化未能办理贷款是否在存量房屋买卖合同中已有约定一节，结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例，双方房屋买卖合同中关于银行贷款未获批准的约定，应指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准，故本院对宋关于张因房贷政策变化未能贷款已在存量房屋买卖合同中有所约定之辩称不予采信。
根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张家庭住房套数已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。现张请求法院解除合同，于法有据，本院对其关于解除存量房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故张要求宋返还其交付的定金15万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
案件点评：
海淀法院的该份判决为正在审理的类似案件提供了参照，认定了国家政策变更导致的交易条件变化所产生的不利后果为不可归责于合同当事人的客观情况，认可了系情事变更，从而为解除合同、返还款项等确定了法律依据。维护了买方的权益。
虽然我国并非判例法国家，但法院的既有判例对于现行审判还是具有深远的影响，因此，这一判决的出台相信将影响一批案件的裁判结果。
附注1：
2010年4月30日，北京市颁布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）（以下简称《北京市关于遏制房价过快上涨通知》），通知第二条规定：商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
附注2：本人于2010年4月26日撰写的文字
受国家房贷新政变化影响，是否可以解除购房合同而免责？
近期，国务院以及各地方联合银监会采取金融调控手段，收紧了房屋买卖按揭贷款政策，对市场产生了一定的影响，有部分房屋购买者因为贷款政策发生变化而难以取得预期贷款，那么这种在合同签订后，因为国家政策的变化而难以顺利贷款从而顺利购房的情况，是否属于买方的违约行为，买方是否可以政策变化为不可抗力为由，主张免责？
本文试对其进行分析：
一、近期房地产市场房贷新政
1、国务院：
2010年4月，召开了国务院常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。购买90平米以上首套房 首付款比例不得低于30%。房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2、北京银监局:
要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款制度，严禁向非住宅项目发放个贷，防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人性房贷享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。
二、因房贷新政导致房屋买卖合同纠纷增多，购房者能否以此解除合同，终止合同继续履行？
1、是否能将房贷新政作为不可抗力予以免责？
因房贷新政导致购房者首付比例增加和持有成本的增加，使购房者纷纷以国家政策有变为由退房或者解约，导致新商品房和二手房买卖合同纠纷一时增多。那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢？
我国《合同法》规定不可抗力可以免责，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的，双方都可以解除合同，且不需向对方承担任何责任。那么什么是不可抗力呢？
所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件：
A.不可预见的偶然性。
不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件；
B.不可控制的客观性。
不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。
根据司法实践，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：
一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；
二是由社会原因引起的社会现象，如 ：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。
因此、本次新政，个人认为本次新政不符合不可预见、不可避免且不可克服的客观情况这一不可抗力的构成要件，以不可抗力加以抗辩，理由不足。
2、是否能将房贷新政作为情势重大变更予以免责？
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势重大变更”是指：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
由于发生该种重大变化，将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
结合本次调整，虽然这种政策的调整是可以预见的，但是由于具体出台什么政策，是无法预知的，且难以以正常的商业风险来衡量，所以房贷新政可以作为情势重大变化用来解除合同的理由，司法实践也会考虑到当前的经济情势的变化和政策的变动从公平、公正和社会公共利益的角度来衡量和判断是否适用情势重大变更原则。
目前最易受到二套房贷新政影响的是期房市场。比起二手房交易，期房成交从签约到办理贷款间隔在1至2个月，估计会出现大量购房人以“政策调整是不可抗力”为由，单方面决定终止履行购房合同，由此导致开发商与购房人之间发生纠纷。购房者应该充分了解国家新政和自身的客观情况，量力而行，一旦发生这样的纠纷可以直接找律师寻求帮助。
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