作者:陈小栋
编辑:泰德
资产评估机构作为第三方中介机构,以独立、客观、公正为准绳,坚决为REITs市场的价值风险把好第一关,是防范REITs市场风险的必要手段。
在公募REITs出来之前,我国REITs市场主要是私募型的类REITs形式存在,截至今年8月,我国发行类REITs80单,共计发行规模1,400余亿元。我国经历过去数十年快速发展,已经积累了百万亿量级的存量基建资产,这些资产广泛地存在于地方政府、城投公司、社会资本手中。然而长久以来,他们都缺乏一个有效的退出渠道,长期持续的投入使得其负债压力逐年增加。
在金融市场,则是我国不断增长的居民财富及机构投资者对于长期稳健收益的金融产品需求。基础设施REITs的推出将成为盘活我国巨量存量基础设施资产的利器,有望促进地方政府及相关投资人降低杠杆、增加基建资金新来源、打开基建发展新空间。同时也有望逐渐形成一个以万亿量级起计的大类资产市场。从评估的角度来看,梳理了一些市场对REITs评估比较看重的问题,供大家参考。
Q1:基础设施基础资产的评估逻辑与我们传统的住宅商业不动产有所区别在哪?风险点在哪?对基础设施REITs产品端的定价会产生什么样的影响?
观点:个人不建议用成本法来判断基础设施公募REITs资产的价值,因为收益型物业主要看稳定的现金收益,收益期也是可预测,估值适用收益法,目前国内各方对估值的理解以及收益的理解仍未成熟。《指引》对资产的入池的要求非常严格,需要资产有3年稳定现金流才能入池。对投资人来说,要求底层资产不能够接受第三方现金流的补足,去掉了很多债的属性,很偏股了。未来对底层资产的管理更严格。
关于基础资产的评估差异和风险点,我们会分类,传统的基础设施资产关乎民生,其实是没有产权的。像铁路,公路,电力设施,包括油气管道等资产的权属是属于国家的,若发行REITs,估值只估合同有效期内收益权的有效价值。基础资产现金流更多属于被动产生的现金流,管理方也不用去做太多的资产管理。另外一个特点,合同有效期内,会对估值产生比较大的影响,如高速公路,一般合同期在10-30年不等,投资人可以好好关注一下,收益权年限越长价值越高,年期越短价值越低。另外,大家可以参考截止19年底,日本东京一共上市了6家基础设施基金,它的准则和REITs准则相似,但是源于这类资产它的收益表现比较大的取决于它的资产运营方式,所以东京交易所额外对这里面的资产监管披露有所补充,需要披露管理团队的信息,管理规则,运营有一定期限(1年以上),值得我国资产披露借鉴。
Q2:对于不属于传统基础设施的基础资产,包括IDC,物流仓储,产业园等,其实是应该归在商业不动产的这种领域,对他们的资产评估应该怎么看?
Q3:试点过后,REITs是否会纳入更多的优质不动产,比如商场、写字楼、长租公寓、酒店等?
Q4:市场上存在基础设施收益率普遍偏低的状态,公募REITs如何去匹配投资者的收益要求?
Q5:试点要求基础设施收益不依赖第三方补贴,第三方是否包括原始权益人和其指定的资产服务机构?
作者简介:陈小栋,曾任世联资产证券化业务高级研究员,方正证券金融市场部研究员, 参与多项CMBS以及类REITs项目。
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