目前不过证监会的融资渠道对保障房基本都放开，例如短融、中票、私募债、企业债等都对保障房项目放开。其中，中期票据，目前已公告在做的有首开股份(43亿)、栖霞建设(17亿)等公司。
1、中期票据发行条件：
①、纳入1000万套保障房建设计划的项目原则上都有资格；
②、国有控股公司；
③、债的评级AA。
3-5年期，银行同期基准贷款利率或略上浮。
2、保险投资保障房：以委托贷款的方式，直接投给投北京保障房专用投资平台，由投资平台再投向具体项目。包括太保、国寿、平安在内的7家险资计划联合参与保障房，资金规模在300—500亿元。
3、长期银行贷款：针对保障房发放长期贷款，只有建行和国开行做。其中建行，基准利率，15年。国开行，4%的年利率，30年。
4、发行Reits：公租房资产打包上市，提前回收建设资金。北京市与光大银行协商拟定发行保障房REITs，融资规模约40至50亿元。
保障房建设目标：十二五末，计划城镇保障性住房占总住房为20%。11年开工目标相比十一五年平均增长194%。各省2011年开工任务由3.1万套至70万套不等。
保障房完成情况：2011年截止目前开工完成目标的32%。其中，北京完成48%、深圳完成43%、上海、天津完成25%。
预计保障房融资将是未来1-2年房地产板块一个重要主题(不断兑现预期)、也是兑现政策局部温和放松的主线，建议重点关注。整体大城市的保障房资金基本可以解决，但是据我们草根调研的情况，贫困区域的保障房资金仍存在较大的困难。
保障房标的中，首开股份由于融资渠道最为畅通，受益最大。建议重点关注保障房龙头首开股份(124万平保障房储备)、北京城建(105万)、南通科技(160万)、黑牡丹(120万)、天房发展(80万)、苏州高新(60万)、栖霞建设等。
1. 保障房的建设情况及未来规划
1.1 全国保障房的规划计划
十二五规划确定的2015年末，城镇保障性住房占总住房的覆盖率目标为20%。全国保障房2011年1000万套的建设目标分解至各省级执行，30个省认领，2011年开工任务由3.1万套至70万套不等，各省2011年开工目标占2010年末总户数的平均比例为2%。
主流城市，2011年开工目标相比十一五年均建设完成情况平均增长194%，其中西安、厦门、成都、广州、郑州等城市增速均超过300%。
1.2 2011年保障房开工截至目前的完成情况
根据公布的数据，2011年截止目前保障房开工完成目标的32%。其中，北京完成48%、深圳完成43%、上海、天津完成25%。
就完成情况而言，北京目前48%开工率，约9.6万套已开工。北京提出6月底达到60%的开工率，9月底全年开工，比原来计划提前1个月。交流会领导表示，保障房一季度定土地计划，二季度完成手续，三季度开工，不是四个季度平均，可能会集中最后几个月完成。
整体而言，北京、天津区域的开工情况并不需要担忧，但较贫困区域的资金缺乏的确是很大的问题。
1.3 北京：保障房建设规划量为商品房的2倍
北京保障房建设规划：北京每年20万套保障房建设计划，为商品房的2倍。保障房中公开配租配售与定向安置各占50%。未来5年北京市规划保障房100万套，其中30万套公租房，20万套限价房和经济适用房，其他是定向安置房为50万套。
公租房为建设重点，占比保障房总量的30%。平均每年20万套保障房的建设目标，其中公开配租配售的部分、定向安置的部分各50%。其中每年公租房6万套，限价和经适房4万套。十二五以公租房为主。而每年商品房建设规划大约10万套，保障房建设规划达到商品房建设规划的2倍。
1.4 天津：保障房建设规划量与商品房持平
公租房占比保障房总量的13%。十二五期间保障房建设规划：天津住宅建设规划共9500万-1.2亿平米。其中保障房5200万平米。包括经适房7万套，445万平米，占比9%；限价房，22万套，1825万平米，占比35%；公租房，15万套，675万平米，占比13%；小城镇改造，2245万平米，占比43%。
2. 保障房的融资渠道
2.1 三类融资渠道：
政策性融资：政府调用土地出让金、公积金投资盈余部分，或财政拨款直接出资
商业性融资：如银行贷款、信托、债券、中期票据等
企业自筹：政府委托资金雄厚的企业进行代建
2.2 融资渠道的放开情况：
目前不过证监会的融资渠道对保障房基本都放开，例如短融、中票、私募债、企业债等都对保障房项目放开。其中，中期票据，目前已公告在做的有首开股份(43亿)、栖霞建设(17亿)等公司。
2.2.1 中期票据：
发行中票的条件：纳入1000万套保障房建设计划的项目原则上都有资格，目前基本在做的都是国有控股公司。
①、中票具体的发行额度及用法：
融资额为净资产的40%
可申请资金为项目投资额的80%
原则上必须专款专用，项目专款监管
②、中票具体的发行的利率及年限：
3-5年期，银行同期基准贷款利率或略上浮
2.2.2 保险公司投资保障房：
以委托贷款的方式，直接投给投北京保障房专用投资平台，由投资平台再投向具体项目。包括太保、国寿、平安在内的7家险资计划联合参与投资北京保障性住房建设，资金规模在300—500亿元。
2.2.3 长期银行贷款：
针对保障房发放长期贷款，只有建行和国开行做。其中建行，基准利率，15年。国开行，4%的年利率，30年。
2.2.4 发行Reits：
政府部门表示公租房资产打包上市，可提前回收建设资金。北京市与光大银行协商拟定发行保障房REITs，融资规模约40至50亿元
3. 公租房是保障房建设的难点和重点
3.1 可出售型的保障房项目净利率一般在3%-8%左右(算上配建的商业等)
可出售型的保障房包括经济适用房、限价房等，由于政府有一定的对接措施，且供不应求，开发周期及资金回流周期短，因此开发商建设积极性相对较高，基本不存在没有融资困难，都是由开发商自行通过银行贷款等解决，可以良性运转。
可出售型的保障房，现金回流速度快，而且纯保障房部分可能会亏钱，但是配套的一些商业之类的部分可以贡献收益，整体下来，保障房项目的净利率一般在3%-8%之间。
3.2 公租房项目的资金是难点
公租房：北京每年预计建设6万套，需投入220-250亿元，5年1000-1500亿以上。
政府主导建设，土地部分免费划拨(免土地出让金，但是一级开发成本仍要覆盖)，政府需要投入总投资的30%，要60亿左右每年，70%投入靠市场。这70%的部分，靠银行贷款，人保、社保基金。
建设：政府委托开发企业代建，之后一次回购。政府持有产权，建成以后只租不售，如果按照现在市场的情况，最快也得30年收回本金。最担心的是后期运营管理。
4. 保障房是持续的主题性投资热点，首开最为受益
预计，保障房融资将是未来1-2年房地产板块一个重要主题(不断兑现预期)、也是兑现政策局部温和放松的主线，建议重点关注。银行贷款、债券融资和信托基本只对保障房开绿灯，融资渠道通畅。保险公司待例如北京保障房专用投资平台7月成立后，也将和平台直接对接投保障房项目。而国开行、建行也将对保障房开放15-30年期的长期贷款，利率基准甚至下浮。整体大城市的保障房资金基本可以解决，但是据我们草根调研的情况，贫困区域的保障房资金仍存在较大的困难。
重点关注保障房龙头首开股份(124万平保障房储备)、北京城建(105万平保障房储备)、南通科技(160万平保障房储备)、黑牡丹(120万平保障房储备)、天房发展(80万平保障房储备)、苏州高新(60万平保障房储备)、栖霞建设等。
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