【裁判要旨】
《城市房屋租赁管理办法》规定未取得房屋所有权证不得对外出租，但该管理办法系部门规章，且已失效。现行法律行政法规中并无未取得房屋所有权证不得对外出租的规定，发包人主张案涉房屋未能对外出租系未能及时取得房屋所有权证导致，于法无据。
【最高人民法院案例】
（2018）最高法民再134号中建集团建设工程施工合同纠纷案
【简要案情】
一、2006年9月15日，超华公司与中建总公司签订施工合同，约定超华公司将昆山某商贸城项目的土建、桩基、幕墙等工程发包给中建总公司，固定单价，合同价款1.6亿。竣工验收合格后30日内承包人提交竣工结算报告、发包人要求的完整的结算资料、竣工资料、房屋钥匙等，承包人负责提供所有的资料并配合政府部门要求的备案手续。
二、2009年7月2日，上述工程施工完成后，经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位竣工验收合格。
三、工程竣工验收合格后，由于承包人中建集团未及时提供竣工资料，未配合发包人及时完成政府部门要求的备案手续，导致无法及时办理房屋产权登记。发包人超华公司起诉至人民法院并获得法院支持。苏州市中级人民法院二审判令中建集团十日内提供工程资料，配合发包人完成专项验收和竣工备案；但执行程序中未能执行到位，终结执行；
四、2012年5月4日，超华公司向昆山市建筑质量检测中心缴纳鉴定检测费82万，向昆山市住建局缴纳房屋鉴定费35万。昆山市房屋安全鉴定站作出鉴定报告，取代了承包人所需提交的工程资料，2012年6月29日，案涉工程通过竣工备案验收。7月10日取得房屋所有权证。
五、发包人超华公司以承包人原因导致房屋无法及时办理产权证，影响了房屋对外出租。起诉至人民法院，要求赔偿2009年9月1日至2012年7月10日期间的租金损失。
【争议焦点】
承包人未及时提供竣工验收备案资料的行为应当承担的违约责任有哪些，是否包括租金损失？
【裁判结果】
一审苏州中级法院判决驳回发包人的诉求；
二审江苏高级法院撤销一审判决，判决中建集团支付超华公司700万；
再审最高法院撤销二审判决，维持一审判决。
【最高人民法院观点】
本院认为，案涉工程的3.4层未能取得产权证与租金损失之间不具有因果关系，二审判决承包人赔偿发包人700万租金损失，缺乏事实和法律依据。
一、发包人主张依据《城市房屋租赁管理办法》关于未取得产权证不得出租的规定，但该管理办法仅系部门规章，且已经失效。现行法律行政法规并无关于未取得产权证不得出租的强制性规定，发包人主张因未取得房产证导致未能出租，缺乏法律依据。
二、案涉房屋1.2层在未取得产权证时已经对外出租，亦可印证无产权证与未能对外出租没有必然关联。
三、另根据超华公司庭审陈述及证人证言可知，因案涉工程招商业态未及时确定和决策，导致消防工程和装修未及时完成，尚不具备对外出租条件，发包人所主张的租金损失并不存在。
【律师小结】
一、明确违约责任的范围。
本案中承包人因未提交竣工备案资料确有违约行为，但该违约行为应当承担的违约责任，仅限于因违约行为造成的损失，包括合同履行后的预期可得利益损失，但不能超过违约方在订立合同时可以预见或应当预见的损失。发包人已经以替代履行的方式完成了竣工验收备案手续，就替代履行的鉴定费损失已经另行起诉主张，在本案再行主张租金损失，缺乏依据。
二、出租房屋即便未取得房产证，但具备建设工程规划许可证并竣工验收合格，即可对外出租并收取租金收益，当事人主张租赁合同无效的，人民法院不予支持。
作者乔谦律师 山东睿扬律师事务所
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