最高法：未经竣工验收擅自投入使用的，不能免除承包人保修义务

原创：乔士倩 北京市中银（济南）律师事务所

在建设工程领域内，未经竣工验收，发包人为追求经济效益，往往提前投入使用。根据《建设工程施工合同司法解释》相关规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。因此，未经竣工验收即擅自使用的，视为工程质量合格，不能再提出质量异议。但是，这并不能免除承包人的保修义务。

【最高人民法院案例】青海林峰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案再审民事判决书

【简要案情】

一、2011年5月，林峰公司与中业公司签订《补充协议》，林峰公司将其开发的某住宅项目交给中业公司施工，约定工程全部完成具备竣工条件付到80%工程款，余下工程款扣除3%保修金外在工程竣工验收后一个月内支付完毕，3%保修金按照国家规定时间期满后七日内一次性付清。

二、2014年，该住宅项目未经竣工验收通过，部分住户开始进行室内装修；

【争议焦点】欠付工程款中扣除质保金是否正确的问题

【裁判观点】根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”，第四十条第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。林峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确，中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。

【裁判结果】欠付工程款扣除保证金，认定正确。