在多年的地产江湖岁月中，不少企业拼得不亚于刀光剑影的生活，企业员工几年工作搞得浑身疲惫不堪，谁料待到财务进行竣工结算时，才发现利率远不达到预期，甚至处于盈亏平衡点的状况。话虽如此，令人慰的是不少企业也重视财务税筹工作了，本编也借此收集一些资料，结合具体实务案例分析，提供几种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。
企业所得税为（2400-500-100-1000-80-320）×25%=100万元
企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320-100=300万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担300-215.25= 84.75万元。
二、分别核算不同项目的增值率
1、法律依据
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
2、筹划方案
如果房地产开发项目是商住混合型的，对这类混合项目应分别合适不同项目的增值额、增值率，分别计算土地增值税。
然而由于每个房地产开发项日的转让收入、扣除项目金额、建筑面积和销售比例都各不相同，因此，并不都是分别核算法优于合并核算法，企业应根据自身实际情况分析选择。
3、案例
假设某房地产开发企业建造一幢面积为5000㎡（其中商场1500m㎡，住宅3500㎡）的联体商住楼。住宅符合当地普通住房标准，支付与取得土地使用权有关的价款300万元，房地产开发成本700万元，房地产开发费用50万元，房地产转让收入1650万元，其中商场550万元，住宅1100万元，营业税及附加为5.5％，计算应交的土地增值税。
（1）以房地产成本核算的最基本核算项目为单位计算（合并计算）
扣除项目金额：（300 700）×（1 20％） 50 1650×5.5％=1340.75（万元）
增值额：1650-1340.75=309.25（万元）
增值率：309.25÷1340.75×100％≈23.07％增值率超过20％，应交土地增值税 =309.25×30％=92.775（万元）
（2）将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算
①分摊土地成本和开发成本、费用（按面积）
商场：（1500÷5000）×（300 700 50）=315（万元）
住宅：（3500÷5000）×（300 700 50）=735（万元）
②分摊扣除项目金额
商场：（90 210）×（1 20％） 15 550×5.5％=405.25（万元）
住宅：（210 490）×（1 20％） 35 1100×5.5％=935.5（万元）
③分别计算增值额和增值率
商场增值额：550-405.25=144.75（万元）
增值率：144.75÷405.25×100％≈35.72％
住宅增值额：1100-935.5=164.5（万元）
增值率：164.5÷935.5×100％≈17.58
④应交土地增值税
商场：144.75×30％=43.425（万元）
住宅：增值率未超过20％，免征土地增值税
合计应交土地增值税43.425万元。
（3）通过上述计算可以看出，按分别核算法计算的应交土地增值税43.425万元少于按合并计算法计算的土地增值税92.775万元，这是因为采用分别核算法，普通标准住房增值率低于20％的部分能够得到准确计算，因此适用免税规定，可以免征土地增值税
（2）筹划方案
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。
（3）筹划后的涉税分析
则土地增值率为400/300=133%.应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元，营业税700×5%=35万元，城建税和教育费附加35×（7% 3%）=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元，城建税和教育费附加9×（7% 3%）=0.9万元。
同样，不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为700-300-155-35-3.5 300-100-9-0.9=396.6万元。经过纳税筹划后，可以减轻企业税收负担396.6-305=91.6万元。
四、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。
房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
六、 代收费用处理过程中的纳税筹划
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的， 在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。由此，企业利用这一规定可以进行纳税筹划。
总之，除以下上种常规途径外，还有更加需有技巧的手法，可能需涉及一些并购、收购、资本运营层次的动作。如：
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