房东要卖方时承租人该怎么办？

房东要卖房，我该怎么办？

租赁合同法律问题之五

在租赁合同履行期间，出租人基于所有权和处分权，可以出卖自己的租赁物。而租期未到的情况下，承租人何去何从，如何应对呢?下面咱们来捋一捋。

一、行使优先购买权

      当出租人要卖房的时候，承租人享有同等条件下的优先购买权利，这个权利是法定权利，无论租赁合同中有无约定，承租人都享有这个权利。行使优先购买应当注意一下几个问题：

1、优先购买权的前提条件是“同等条件”，同等条件不仅仅涉及价款，还要考虑付款时间、付款方式等多种因素加以判断。比如价款相同他方是一次性付款，承租人需要办理贷款，不能谓同等条件

2、如果他方购买人为出租人的近亲属、租赁物的共有人、善意取得人的，承租人不享有优先购买权。

3、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不可请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效。

4、承租人应在接到出租人通知后15天内作出购买的意思表示，否则视为放弃。

二、租赁合同不受影响：买卖不破租赁

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”换言之，承租人可继续租用租赁物，直至租赁合同到期。但需要注意的是，这种情况有一个前提条件是，买卖（抵押）行为发生在租赁合同 订立之后。

三、与买受人协商处理

       如果买卖（抵押）行为发生在租赁合同 订立之前。承租人是不能主张“买卖不破租赁”的，此时承租人应当退还租赁物。如果出租人在签订租赁合同时存在欺诈行为，没有将租赁物已经抵押或者出卖的事实告知承租人，那么承租人还可以向出租人主张赔偿。

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