2月23日，碧桂园服务（06098.HK）和蓝光嘉宝服务（02606.HK）双双发布短暂停牌公告，称拟进行可能构成须予公布的交易的内幕消息。随后，关于碧桂园服务将收购蓝光嘉宝服务的消息不胫而走，据市场传闻，碧桂园服务将耗资百亿港元收购蓝光嘉宝服务75%的股权。虽然当事双方三缄其口，但坊间早已议论纷纷。
01
碧桂园服务的阳谋
去年年底，碧桂园服务扔出了5年营收1000亿的王炸后，配股融资77.5亿港元，随即加码社区团购和城市服务、斥资1.4亿增持海峡能源科技、收购凤禧食品100%股权、1.01亿入股合富辉煌、联合西藏德琴阳光新设特色产品公司、投资2000万设立机器人公司、杀入中介推出租售业务品牌“有瓦”、与江记酒店达成战略合作……依据碧桂园服务融资判断，碧桂园肯定在憋什么大招，融了那么多钱，没有大动作，抢不过恒大风头，岂不是有点没面子。
毕竟，未来5年营收千亿的豪言还是要靠规模去拼的。你看恒大物业，一举并购浙江亚太就解决了一个季度的目标。
所以根据去年12月份碧桂园服务配股融资了77.5个小目标，再结合碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示“会收购上市公司”、“市场上有好的大型并购标的出现，目前在跟……”等言论，这个传言基本判定为实。
截至2月22日收盘，碧桂园服务总市值约1971.5亿港元，为物业第一股。蓝光嘉宝服务市值约69.37亿港元，二者市盈率分别为83倍和13倍。
因为交易细节还未披露，不好猜测碧桂园服务是以怎样的代价收购蓝光嘉宝服务，但比照恒大物业、合景悠活的最近的并购案例，相差无几的在管面积、对应差不多的市盈率，估计应该不少于20个小目标。
目前，碧桂园服务在全国350个城市拥有2405个物业项目，最新在管面积数据4.0899亿平方米；蓝光嘉宝服务在管面积为1.3亿平方米。若收购顺利，碧桂园服务将以5.3899亿平方米的在管面积超过恒大物业，重新坐回物管一哥的位置。至于是否能开创上市头部物企之间并购的先河则不一定，和此前中航物业、招商物业的并购较为类似，类似碧桂园服务和蓝光嘉宝服务之间的并购，即使本次顺利进行，在行业中也很难存在复制性。出于对房地产开发母品牌的延续性、物业品牌独立性的考虑及顺应物业市场大势物企希望自我发展壮大等原因，排名前二十的物业企业之间很少会产生并购合并，更多是大物业企业并购中小物业企业，而这次两个排名前十五的物业企业并购，如果真的成行，在行业内是非常罕见的情况，预计未来相同规模的并购再产生的概率也不大。
02
碧桂园服务高光之下的隐痛
一直以来，碧桂园服务在物业管理行业内显得特立独行又风头正盛。一方面，与绝大多数物业服务企业上市方式不同，碧桂园服务是近三年以来第一家以介绍形式成功上市的企业。另一方面，碧桂园服务还是目前所有上市物企中市值最高的企业，其先后三次融资，多达13笔的频繁的并购，不断刺激股价走高，市值更是破千亿、一度破2000亿港元大关，接近地产母公司的市值表现。
那么，在抢眼的业绩表现下，碧桂园服务的短板在哪？首先，碧桂园服务在西南区域的表现略显乏力。据了解，截至2020年上半年，碧桂园服务分布于五大城市群的在管面积比例为73%，而成渝城市群的在管面积占比仅为3%，不到一千万平方米，是五大区域中在管面积比例最低的区域。而蓝光嘉宝服务服务深耕四川大本营，在西南区域具备较强的竞争优势，2020年上半年单四川省的在管面积就已接近4300万平方米，同比增长47.5%，此外还有近1500万平方米的储备面积尚待转化。在除四川省以外的区域，蓝光嘉宝服务也有近一千万的在管面积积累。碧桂园服务成功与蓝光嘉宝服务股权合作后，其在西南区域的在管面积将迅速达到6千多万平方米，约是现在的5至6倍，距离同样深耕西南且目前在西南区域在管面积最大的金科智慧服务仅差“咫尺”。这一并购带来的协同效应，将牢牢锁定碧桂园服务在西南区域的规模优势。
数据来源：企业财报
其次，为社区增值服务带来业务互补，增加了“新物业”落地的确定性。受母公司地产项目多位于三四线和社区增值业务兄弟公司竞争等因素影响，碧桂园服务的社区增值服务在上市公司中并不靠前。截至2020年上半年，碧桂园服务的社区增值服务营收突破6亿元，占营收的比重仅为9.6%。从社区增值服务中的细分业务营收占比结构来看，碧桂园服务的增值创新业务、拎包入住营收占比出现大幅增长，其中拎包入住业务占比达到20.5%，同比增长7.7个百分点。而家政服务及房产经纪的营收占比则大幅萎缩，其中房产经纪业务同比下降11.7个百分点。在蓝光嘉宝服务的社区增值服务中，拎包入住及房地产经纪业务表现较为抢眼，2020年上半年其拎包入住业务和房地产经济业务分别同比增长30.9%及30.6%，占社区增值服务的营收比重分别由2019年上半年的7.2%和4.9%提升至2020年上半年的9.2%和6.2%。反观蓝光嘉宝服务，虽然同期的社区增值服务营收约2亿元，但从营收结构来看，其社区增值服务的营收占比达到17%，远高于碧桂园服务。
03
蓝光嘉宝服务步履：物业与地产的现实博弈
头顶中国西部地区首家登陆港股的物业服务企业的光环，蓝光嘉宝服务于2019年10月于成功登陆港交所。从过往业绩来看，蓝光嘉宝服务整体业绩表现不俗，也持续加码并购来保障规模的成长性。与碧桂园服务同样出现在2020年并购榜首，根据的不完全统计，蓝光嘉宝服务全年并购金额近7亿元，并购数量近17次，如此频繁的并购在行业内也较为罕见。从股价涨跌幅来看，蓝光嘉宝服务上市以来股价下滑8.5%，2020年全年股价下跌29.2%，在目前已上市的物业公司中处于中后段位。而碧桂园服务分别上涨570.0%和99.8%，在目前的上市物企中位居前列。
数据来源：企业财报
融资环境收紧或是促使蓝光嘉宝服务与碧桂园服务股权合作的契机。在近一年多的经营努力以及并购扩规模的尝试下，特别是对于蓝光地产板块而言，没有起色的物业股价表现让物业新赛道的“故事”逐渐褪色。而2020年下半年地产板块“三道红线”的融资监管新政似乎让蓝光在地产融资层面更为焦灼。根据克而瑞的了解，融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资，而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。
根据蓝光发展的财报披露，截至2020年末，蓝光发展净负债率为92.93%，剔除预收款后的资产负债率为73.65%，现金短债比为1.13倍。对照“三道红线”的要求，蓝光发展触碰一道红线，即剔除预收款后的资产负债率略高于70%。为了缓解偿债压力，蓝光发展对股份进行质押。
或许，蓝光嘉宝服务自上市时就夹杂着较强的反哺地产的用心。上市以来，蓝光和骏实业一直是蓝光嘉宝服务的最大股东，其持股比例基本稳定在65%以上。而蓝光和骏实业正是A股上市公司蓝光发展的子公司。由于国内房地产融资受限，随着H股全流通改革的推进，蓝光嘉宝服务成为第一家实现1.15亿内资股转股全流通的物业公司。根据去年蓝光发展的公告，蓝光和骏实业有限公司所持有的部分蓝光嘉宝服务的内资股，依照《H股公司境内未上市股份申请“全流通”业务指引》的规定，向中国证监会申请转换为可在港交所主板上市流通的股份。在H股全流通后，蓝光嘉宝服务的内资股股东也将有望获得更加市场化和国际化的香港资本市场融资支持。但是蓝光嘉宝服务持续低迷的股价，似乎与拓展融资渠道的初衷逐渐背离。因此，在合适的时机出售部分股权，成为蓝光发展快速回笼资金的选择。
04
未来
在“房住不炒”的大背景下，房地产市场的增量已呈高峰曲线回落之势，监管政策将如愈拧愈紧的螺丝，挤去房地产开发企业往昔的风水位。或许，2021年起物管行业将进入并购整合的高峰期。在融资监管的时代，相信那些规模成长潜力佳、社区增值服务具备更高的估值想象空间、区域布局与自身战略契合程度高的物业公司，将成为行业头部企业的竞猎的对象。
据不完全统计，2020年物业公司用于并购的交易额接近100亿元，同比上涨近50%。过往行业的高估值推动了并购成本，作为地产行业的末端，高杠杆、高负债、现金流量差的地产开发企业，尤其是民企，将面临更为严苛的资金监管和融资压力，上市物企股权转让的出现，正是地产开发商生存空间收窄的体现。当地产母公司资金较为饥渴、具备A+H全流通特点或其物业公司资本市场认可程度相对较低的企业或将走向另一种结局。
房市热点
楼盘速递
郑州碧桂园生态城项目是碧桂园产品系当中的高端精品类项目，也是碧桂园在全国范围内开发的第四座生态城，其产品在择址、环境、交通等要素上有严格的标准。项目总占地约1700亩，北依沿黄国际旅游度假区，南望象湖生态湿地公园和行政服务中心，方圆几公里都有一种田园牧歌般的自然环境，容积率仅为1.2，作为仅距中原科学谷4.5公里的低密生态大盘，价值攀升后劲十足。
喜欢，请点“在看”。想了解投资信息的朋友请，扫描以下二维码，加入先风创富会。
本群是《先风社》创富会成员交流专用群，欢迎房地产从业人士、专家、学者，置业人群，以及对财经政策、投资市场感兴趣的人士。
在这里，我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市更新、产业经济、特色小镇等信息，不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。
联系客服
