父母出资为子女购房的几个法律问题
朴允子
（吉林电大吉林分校，吉林市132002）
摘 要：父母出资为子女购置房屋带来一系列法律问题，本文着重阐述其法律性质、产权 归属等法律问题。
关键词：父母出资； 为子女购房； 法律问题
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1008-7508（ 2009）03-0027-04
住房对于我国人民群众来说是一项非常重要的财产，刚刚步入社会的年轻人，一方面需 要成家立业，另一方面承受着低收入购买昂贵的房屋的巨大压力，这就为一些年轻人只能依 赖其父母而成为所谓“啃老族”。当出现年轻夫妻离婚时，他们的住房又属于父母为其购买 的情形，其房屋的产权归属成了当今法律界急需研究和探讨的现实问题。
一、父母出资为子女购房行为的法律性质
为了确定房屋的权属进而决定如何处理该房屋，首先需要确定父母为子女购房这一行为 的法律性质。那么，父母出资为子女购买房屋的行为在法律上的性质是如何认定的呢？
对此，在审判实践中存在两种不同的观点：一种观点认为，父母出资为子女购买房屋的 行为是一种法律上的赠与行为。所谓赠与，根据我国《合同法》规定，是指“赠与人将自己 的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。①在公民之间的一般赠与关 系中 ，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，但“具有救灾、扶贫等社会公益、 道德义务性质的赠与和经过公证的赠与”，②赠与人与受赠人之间只要有赠与合意，赠与 关 系就成立，赠与人在财产权利转移之前就不能随意撤销赠与。事实上，父母出资以其子女名 义购买房屋，原因是子女的经济能力差，无力负担买房的压力，目的是要解决子女的居住条 件。另一种观点认为，父母出资为子女购买房屋是一种借贷行为。借贷在理论上分为使用借 贷和消费借贷两种，如果不可消耗物的房屋作为标的物发生借贷关系时，只能发生使用借贷 ，即借用关系，不会发生消费借贷关系；如果购房款作为标的物发生借贷关系时，则发生消 费借贷关系。③但是无论使用借贷抑或消费借贷，都是出借人将标的物出借于借用人使用 ， 借用人使用后返还标的物的一种法律关系。当今社会是功利主义社会，欲结婚男女都要对婚 前个人财产进行法律公证的年代，大部分父母对子女结婚行为持比较现实的态度，考虑到一 旦子女离婚其房屋的归属也要有个交代，惟恐子女离婚时将其房屋或者购房款按照夫妻共同 财产进行分割造成无端的浪费，故将其视作借贷关系，这样于出资父母、于子女双方都有备 无患 ，与子女离婚与否无关，到期都要予以返还其购房款。这样于己、于人、于法、于情理都是 一种明智的做法，不仅符合现实生活，也有利于司法讼争。
笔者认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，不能机械地一概而论，不能武断不是赠 与就是借贷，相反不是借贷就是赠与，应区别为两种不同情况。一种情况是对父母出资为子 女购买房屋行为的认定原则上应视其双方的约定，尤其是以父母的明确表示为界定标准。如 果父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与，就是赠与关系，其房屋或购房款即 无 偿转让于子女，无论何时子女都不用返还于父母；如果约定为借贷或者父母明确表示为借贷 ，而且立了字据、打了借条则为借贷关系，其房屋或购房款只供子女使用，并不转移其所有 权，子女理当将其返还于父母。在司法实践中，父母出资是借贷还是赠与的真实意思表示， 应该是在出资或赠与的当时来判断，出资当时的有效凭证才是判断父母真实意思表示的证据 。因为日后一旦子女婚姻有变，为维护子女利益，父母偏袒子女普遍存在。但在现实生活中 ，父母的借贷往往是没有借条的，父母的赠与也往往是没有明确的表示，此时就会引发第二 种情况，即父母与子女之间对其房屋或购房款没有约定或者约定不明确时的认定问题。笔者 主张，其行为应推定为赠与行为不应认定为借贷行为。理由如下：第一，从社会常理出发， 父母出资为子女购置房屋时，往往父母经济状况较好，子女经济能力却很差，无力负担买房 压力，加上父母与子女关系融洽，此时，无论是子女结婚之前还是结婚之后，父母出资的真 正目的是要彻底解决子女的居住条件，让子女生活得更加幸福，其真实的意图并不是日后要 回这笔出资。第二，从法理上讲，“赠与是单务行为”，④只要赠与人交付赠与物，受赠 人 接受赠与物，赠与关系即行成立，而借贷是双务行为，不仅要出借人交付出借物，而且借贷 人要承担返还标的物的义务。在诉讼中，出资人是有义务提供证据证明接受人有承担返还标 的物的义务，否则，会承担举证不能的法律后果。假设父母出资的性质认定为借贷，父母就 应当提出充分的证据。从证据角度看，借贷就应该立字为据，就应该打借条；没有借据，就 不能证明是借贷，就应推定为赠与。第三，以现有的立法为依据。2004年1月1 日起施行的最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）第二十二条规定，父母为子 女购置房屋的出资，应当认定为对子女的赠与。
二、父母为子女购房的产权归属问题
根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、转让，须经依法登记方能生效； 未经登记，则不发生法律效力。而且，不动产物权的设立、转让，“依照法律规定应当登记 的，自记载于不动产登记簿时生效。”⑤但，“动产物权的设立和转让，自交付时才发生 效 力”。⑥由此可见，交付是动产物权转移的标志和公示方法，不动产却以登记为其公示方 法 ，并以房产证上记载的时间为取得或转移房屋所有权的时间。由此产生的问题是，房产证上 记载的时间与结婚时间可能不同，另外夫妻双方对于夫妻财产的权属可能有不同的约定。在 这两种不同的情况下，房屋的产权归属都可能有不同的状况。
1、房产证上记载的时间在结婚之前的房屋产权归属
在现实生活中，对“房产证上记载的时间在结婚之前的房屋产权归属”问题有两种不同 情况：一种情况是，子女结婚前，父母为子女购置房屋出资的，其出资一般认定为是父母对 自己子女的赠与，除非父母在为子女购置房屋时明确表示为借贷关系，或明确表示赠与双方 ，否则，该房屋应为在房产证上记名的夫或妻一方个人财产。最高人民法院关于适用《中华 人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定：“当事人结婚前，父母为双方 购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除 外”。⑦另一种情况是，如果夫妻双方对该房屋产权归属并没有特别约定，则该房屋应归 夫妻一方个人财产，对此法律也有明确规定。现行《婚姻法》规定，“一方的婚前财产”为 夫妻一方的个人特有财产 , ⑧在这种情况下,该房屋应为在房产证上记名的夫或妻一方个 人 财产。又根据《婚姻法》的司法解释（一）第十九条规定，除非夫妻另有约定，夫妻一方的 婚前财产，“不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”⑨也就是说，如果夫妻对个 人 婚前财产没有特别约定，则这些财产不因婚姻延续转化为共有财产，婚前的财产永远是个人 财产。如果夫妻双方对该房屋的产权归属有特别约定，就依该特别约定。婚姻法明确规定， 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产各自所有、共同所有或部分共同所有 ，并要求此约定必须采取书面形式。⑩因此，如果夫妻双方明确书面约定其双方婚前财产 共 同所有或者该房屋由夫妻双方共同所有，则该房屋为夫妻共同财产，除此之外，该房屋仍归 在房产证上记名的夫妻一方个人所有。
2、房产证上记载的时间在结婚之后的房屋产权归属
在审判实践中，对“房产证上记载的时间在结婚之后的房屋的产权归属”问题比较复杂 ，一般有如下三种不同情况：一种情况是，子女结婚之前，父母出资为子女购置房屋，由于 种种原因房产证上记载的时间为结婚之后，或房屋的实际取得在结婚之后的产权归属问题。 笔者认为，此时的房产应归属于出资父母方子女一方个人财产。理由是，依据《物权法》的 基本理论，该房屋的实际取得虽然在结婚之后，但其所有权已经在结婚之前被确认为是出资 父母方子女一方。就像夫妻一方婚前已经被确认为10万元遗产的获得者，但由于种种原因婚 后才实际取得这笔遗产时，这笔遗产仍然属于一方婚前财产，不可能为婚后夫妻共同财产。 另一种情况是，子女结婚之后，父母出资为子女购置房屋，房产证上记载的时间在结婚之后 的房屋的产权归属问题。笔者主张，此时的房产应归属于夫妻双方共同财产。在这种情况下 ，有些事实是比较明确的，即父母为子女购置房屋出资在子女结婚之后，所购置房屋所有权 被确认在结婚之后，房屋的实际取得在结婚之后，房产证上记载的时间也在结婚之后。那么 根据《婚姻法》司法解释（二）第二十二条第二款规定：子女结婚后，父母为子女双方购置 房屋的出资，“应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。” B11但 是，根据上海市高级人民法院关于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问 题的解释（二）若干问题的解答（一）中的规定：实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋 ，产证在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可以认定是明确向自己子女一方的赠与 ，该部分出资应认定为出资者子女一方个人所有。若产证登记在出资人子女的配偶名下的， 除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一 般宜认定向夫妻双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。B12笔者认 为，上海市 高级人民法院的解答，虽然在全国范围内并没有法律约束力，但这种解答与做法并不违背婚 姻法司法解释（二）第二十二条第二款规定，恰恰相反，是对司法解释（二）第二十二条更 贴切的解读，更符合法理原理，也体现了婚姻法是一部反映夫妻、父母与子女等家庭成员自 由意志的私法这样的一种法律理念。故笔者也赞同这种做法。还有一种情况是，夫妻双方对 该房屋产权归属没有特别约定的情况：如果产证在出资者自己子女名下的，该房屋应归出资 者子女一方个人所有；如果产证登记在出资人子女的配偶名下的，则该房屋应归夫妻双方共 同所有；但如果夫妻双方对该房屋的产权归属有特别约定，就依该特别约定。
三、离婚时房屋及购房款的处理问题
离婚的直接法律后果是解除夫妻之间的婚姻关系，同时需要对夫妻共同财产进行分割。 按照《婚姻法》的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的”、该法第十七条列举的财产， 为夫妻共同财产。B13另外，“夫妻个人财产之外的财产属共同财产，夫妻间归 属不明的财产推定为夫妻共同财产。”B14离婚时原则上应当均等分割。
在购房款属于赠与的条件下，如果根据法律规定或夫妻双方约定房屋属于夫或妻一方个 人财产，离婚时仍归一方所有，不作分割；如果属于夫妻共同财产，则应进行分割。夫妻共 有住房是夫妻共同财产的重要内容，在许多家庭中是夫妻共同财产的主要部分。法院在处理 的过程中，对不宜分割使用的夫妻共有房屋，应当根据双方住房情况和照顾抚养子女一方、 照 顾妇女一方等原则分割。尤其房屋是一个整体，作实物分割不仅难以操作，分割后也有损其 经济价值。因此，笔者认为，原则上房屋所有权归一方所有，取得房屋所有权的一方应当给 予另一方相应的补偿。
在购房款属于借款的条件下，要依据婚姻法第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存 续期间所得的财产约定归各自所有，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以 夫或妻一方所有的财产清偿。”B15据此，如果借款发生于结婚之前或者夫妻双 方约定婚后 所得的财产（包括该房屋）各自所有，则该房屋属于夫或妻一方的个人财产，而该债务也应 以夫或妻一方的个人财产予以清偿；如果借款发生于结婚之后或者夫妻双方对于财产归属没 有约定或约定共同所有，则从借款的用途考虑，是为了购买房屋供夫妻共同生活使用，因此 ，该债务应属于夫妻共同债务，应以夫妻共同财产清偿。如果夫妻共同财产的数额不足以支 付夫妻共同债务，或者夫妻约定财产各自所有，不存在共同财产的，双方应就如何清偿夫妻 共同债务的问题达成协议，确定夫妻共同债务的承担比例。但由于离婚时双方的矛盾已经很 尖锐，很难达成一致协议，在这种情况下，由人民法院判决，有利于案件的审理解决。笔者 认为，人民法院判决时要综合考虑双方的经济能力、收入水平、对家庭所尽义务，同时参考 分担子女抚养费等情况，对夫妻共同债务的偿还比例和偿还方式进行判决。
四、父母为子女购买的房屋在商品房预售中的产权归属问题
目前我国还存在着一种具有中国特色的房屋买卖形式—商品房预售，在这种情况下父母 为子女购买的房屋产权归属又有所不同。
所谓商品房预售，是由购房人预先支付一定数量的定金或价款，房地产开发商将以后建 成的房屋转移给购房人所有的行为。B16商品房预售，意味着在交易时客体即房 屋尚未存在 于客观现实当中。如果这种情况一直持续到离婚之时，则商品房预售合同中买方尚未取得房 屋所有权，此时，其享有的权利并非是现实的物权，而是一种期待权，此期待权的性质应为 请求权，即请求合同卖方按照合同建好房屋并移转所有权于买方的权利。如根据法律或夫妻 之间约定该房屋将来属于夫或妻一方所有，自无疑问。但是如果双方约定婚后所得由双方共 同所有时，似乎该房屋的所有权归属又值得怀疑了。从法律上分析，依法订立的夫妻财产约 定，受国家法律保护，对婚姻当事人双方都具有法律拘束力。夫妻双方都必须依约定行使财 产权利，履行财产义务。但“婚前订立的夫妻财产约定，依法应自婚姻成立之时起生效。婚 后订立的财产约定，只能自订立之日起生效，约束以后的夫妻财产关系。”B17 问题是夫妻约定婚后所得财产由双方共同所有的前提是存在合法有效的婚姻关系，并且该财 产取得时间 是在婚姻关系存续期间。离婚意味着婚姻关系的终结，此时房屋尚未建好，所有权无法转移 ，亦即将来取得房屋所有权之时双方之间已经不存在合法有效的婚姻关系，当然不发生共同 所有的问题。
综上所述，子女结婚前，父母为子女购置房屋出资的，如无父母特别声明，其房屋为子 女的婚前个人财产，万一离婚了也不会作为夫妻共同财产进行分割；子女结婚后，父母为子 女购置房屋出资的，如产证在出资者自己子女名下的，其房屋为子女的个人财产；如产证登 记在出资人子女的配偶名下的，如无父母特别声明，其房屋为夫妻共同财产。为避免将来出 现离婚分给对方，父母可以写一份书面“声明”，表明该房屋只赠与自己的子女。 B18
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