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应网友要求选一个房地产开发的审计案例，围绕大家都关注的容积率作为审计切入点发现诸多问题。本案例容积率从3.5到4.81到5.37，并由此带来一系列应缴纳未缴纳土地出让金等问题。
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5。但现实情况是开发商为了追逐高额利润，往往一再突破这个界限。
通过对商品房地产开发批地台账及卷宗、土地出让金的征收情况、容积率的批复及调整情况的数据分析核对，结合现场实地查看，感到“XX”项目虽然调整了一次容积率，但经现场观察，觉得容积率仍超规划。因此决定将“XX”项目作为审计重点。
问题一：竞得土地开发权后调整容积率，节省建筑面积土地分摊成本1480.13万元
土地出让卷宗显示，“XX”项目为T置业有限公司（以下简称T公司）所开发。2010年7月28日，经过拍卖，T公司竞得位于该县城关中心路段的商业住宅用地一块，面积18944.57㎡，2010年8月9日签订土地出让合同，合同价6600万元，缴款期限为2010年11月28日。县规划局批复的用地规划为：容积率3.5，建筑密度30%，建筑总面积66305.99㎡。2011年5月12日经T公司申请，县政府批准，县规划局批复将容积率调为4.81，调整后建筑总面积为91102㎡。2011年7月11日签订补充合同，并补缴土地出让金988万元。
表面上看，上述过程合情合理，合规合法。但深入下去，发现事情并没有这么简单。因为即使不考虑土地增值因素，仅因容积率调整增加建筑面积24796㎡一项，按原容积率的建筑面积土地成本995.38元/㎡（6600万元/66305.99㎡）计算，应补缴土地出让金2468.14万元，扣除已补缴的988万元，T公司仍节省建筑面积土地分摊成本1480.14万元。
问题二：隐瞒实际使用土地面积减少的事实，达到规划建筑面积不变的目的
审计在核对财政非税收入账时，发现了返还T公司土地出让金357.1万元。原来T公司开工建设时，因与邻近居民发生纠纷，经县政府出面做工作，T公司退让土地面积891.64㎡。2011年8月29日，县非税局以退库方式返还T公司土地出让金357.1万元。
既然面积减少了，那么T公司取得的《国有土地使用权证书》上的面积是多少呢？仔细审查核对：
T公司在2010年9月10日和2011年1月10日，分别取得县土地勘测规划院和县土地市场交易中心出具的实际使用面积为18052.93㎡，比竞拍面积减少891.64㎡的证明后，仍然于2011年7月22日取得总面积与竞拍面积一致的18944.57㎡的《国有土地使用权证书》，并于2011年7月25日，以县土地市场交易中心证明实际使用土地面积减少891.64㎡为由，要求县政府返还减少面积款项380.73万元，2011年8月29日，县非税局以退库方式返还T公司土地出让金357.1万元。这种利用时间差和信息差，先将《国有土地使用权证书》拿到手，再申请因面积减少，要求返还土地出让金的手段，既减少了土地成本支出，又隐瞒了土地面积减少的事实，取得了超过实际面积的《国有土地使用权证书》，为后续的土地面积分摊、容积率的计算，以及若干年后的土地转让打下了埋伏。
问题三：先斩不奏再超容积率，装聋作哑欠缴土地出让金
事情到此尚未完结，T公司并未就此罢手。审计延伸县城乡规划局和县房地产管理局，调查“XX”项目的《规划许可证》和《商品房预售许可证》核发情况，发现县城乡规划局办理的城乡规划违法案件中，又有“XX”项目再超容积率的情况。
2012年11月18日，县城乡规划局对T公司发出的《城乡规划违法案件处罚告知书》显示：“XX”项目实际总建筑面积为101747.35㎡（容积率达到5.37），超规划面积10645.35㎡（101747.35㎡-91102㎡），处以补缴城市配套费及罚款153.48万元，并于2012年11月16日，向县国土资源局发出告知函件。但截止审计时，县国土资源局仍未出具追缴补交“XX”项目土地出让金的相关法律文书。T公司仅仅补缴了城市配套费及罚款153.48万元，却欠缴再超容积率应补缴的土地出让金。
按照第一次调整容积率承担的土地出让金缴纳比率398.45元/㎡（988万元/24796㎡）计算，此次超规划面积10645.35㎡，应补缴土地出让金424.16万元。而按照初次审批容积率的建筑面积分摊的土地成本995.38元/㎡计算，在不考虑其他变化因素的前提下，则再次节约土地分摊成本1059.59万元，即便扣除应补缴的424.16万元，T公司仍可节省建筑面积土地分摊成本635.44万元。
综上所述，容积率一超再超后，即使T公司接受处罚和补缴土地出让金全部到位，仍然减少建筑面积土地分摊成本1962.1万元（1480.14万元+635.44万元-153.48万元）。同时，建筑面积的增加，也就意味着开发商获利空间更大。这就是为什么容积率一超再超的根本原因。
鉴于上述情况，审计作出了责令县国土资源局重新核发土地面积为18052.93㎡的《国有土地使用权证书》；责令县国土资源局应追缴“ＸＸ” 项目超容积率的土地出让金的决定。
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