既有住宅加装电梯表决程序方面的政策法规

谢存海/摘编

        摘录于：上海绘芽研究社1号
        最近看到很多老旧小区在进行多层住宅加装电梯的意见征询工作，有反对者，也有中立者，赞成的多数是有高龄老人希望出入方便的。下面一起了解一下相关政策法规。
       

 国家相关加装电梯的主要政策：
        1、增设电梯应当充分尊重居民意愿，坚持政府引导、居民自治、业主协商、自主决定为主；
        2、在加装电梯的过程中，应该对业主书面协议内容进行充分协商和完善，广泛征求每户业主的意见；
        3、对于不支持合作的少数居民，社区组织或业主委员会应该做好说服和劝导工作；
        4、如果无法化解分歧，可以向社区或政府职能部门反映，社区或政府职能部门可以进行协调或申请相关组织调解，以促进业主形成一致意见；
        5.  确实无法达成一致意见的，可以通过法律途径解决面临的难题。

表决程序：
       关于加装电梯表决程序问题，在《民法典》生效实施之前，只要满足《物权法》第76条规定的“双2/3”即可对加装电梯工程予以报建和推进实施开始。
      《物权法》第76条之一款第（六项）规定“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”
       既有住宅加装电梯显然属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，需要“双2/3”同意。
       以六层既有住宅一个单元12户专有部分建筑物总面积1200平米为例，只要达到专有部分建筑物面积800平米业主和8户业主同意即可。
        2021年1月1日生效实施的《民法典》，降低了对既有住宅加装电梯这项“改建、重建建筑物及其附属设施”业主表决同意的门槛。只要达到“双2/3参与、双3/4同意”，表决结果即可合法通过。
       同样以六层既有住宅一个单元12户专有部分建筑物总面积1200平米为例，在获得专有部分建筑物面积800平米业主和8户业主参与表决的基础上，只要达到参与表决的“专有部分建筑物面积800平米业主的3/4（600平米）和参与表决的8户业主的3/4（6户）同意”，也就是全体12户业主的1/2（6户）同意，即满足了法定同意比例要求。

法律依据：
       《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
        (一)制定和修改业主大会议事规则；
        (二)制定和修改管理规约；
        (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
        (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
        (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
        (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
        (七)改建、重建建筑物及其附属设施；
        (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
        (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
        业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
        决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
        决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

      《无障碍环境建设法》第二十二条规定：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。
　　县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，并发挥社区基层组织作用，推动既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。
　　房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”
       第六十二条规定：“任何组织和个人有权向政府有关主管部门提出加强和改进无障碍环境建设的意见和建议，对违反本法规定的行为进行投诉、举报。县级以上人民政府有关主管部门接到涉及无障碍环境建设的投诉和举报，应当及时处理并予以答复。”
       第六十三条规定：“对违反本法规定损害社会公共利益的行为，人民检察院可以提出检察建议或者提起公益诉讼......”
      第七十条规定：“无障碍环境建设相关主管部门、有关组织的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分。”
　　第七十一条规定：“违反本法规定，造成人身损害、财产损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”