通俗解释，房价也没降，房产公司怎么就突然欠一屁股债？

我们假设其只有一个项目，放大杠杆10倍来借款买地建房，把地买下来后三年后再开发并完全卖出，售价是成本的2倍，建设的税收40%，年分红80%，分红的税收20%（由股东自己承担），贷款利息10%。

第一轮这样的操作：

我们可以看到，开发商只需要用100亿的资金，三年分完红都还余96亿的未分完的利润，除了给股东分了红以外，自己的净资产还翻倍了。资金结余更是1196亿元，还款1000亿完全没问题。

接着来的就是第二轮：

第二轮下来，开发商仍然是三年再赚一倍，跟第一轮没有太大的区别，资金结余2392亿，还贷款2000亿，仍然是没有任何问题的。

那么我们买房花的钱，去哪儿了，差不多是这些地方：

但是现在的情况是因为各种原因，房子不好卖了，于是第二轮就变成这样了：

一半的房子卖掉了，另一半形成“存货”，存货是以成本列入的。收入减少一半，税收和分红都相应减少了，虽然未分配利润还有60亿，但资金结余只有1160亿了，钱在哪里去了，存货里去了。

也就是变现出现了困难，这样1160亿就还不起2000亿的贷款了。就算不分红240亿，也是还不起贷款2000亿的。

此时我们买房花的钱，去了这些地方：

所以说恒大们要打折卖房来还债，就是要把存货加速变现，如果变现得比较快，不至于利息支出增长得太多，那么还是还得起贷款的。

比如打七折销售的情况如下：

七折之下，虽然未分配的利润减少，股东分红也减少，税收也减少，但是只要把房子卖掉，还贷仍然是没有压力的。

甚至于打六折都可以：

打六折以后，买地建设和利息支出已经超过收入了，也就是毛利都为负了，房地产公司也要巨额亏损，当然也就无法分红之类的了，但是仍然还是可以还得起贷款的。

而此时购房者的房款去向如下：

所以说不让打折就是彻底封死了开发商们的退路；不让打折，还不让续贷，更是让他们几乎就没法动弹了。

这就是高毛利之下，可以放大杠杆，虽然金融资本等赚了更多的钱，但开发商和开发商的股东们按其投入的资本也赚了更多的钱。但是就怕政策和市场起变化。政策（限购、限贷）或市场（毛利下降）一变，他们的这个分食购房者的游戏就会玩不下去的。

通俗是通俗了，但严谨性肯定下降，上面的数据仅供理解之用，不是真实数据，请读者不要较真，说明中也把一些细节给简化掉了，也请知悉。