01.
每次开车经过罗湖的时候，会很下意识观察下旁边的老建筑。印象深刻的，会看到个叫罗湖1号的老楼，经典的、一排密密麻麻的港式建筑。这种感觉，像极了老深圳人对于上海宾馆的情结。
罗湖1号大楼，位于深圳市罗湖区春风路与南湖路交汇处，东临香港上水的翠绿山峦；南面紧靠深圳市罗湖出入境口岸和火车站；西面是佳宁娜广场，国贸大厦；北面是罗湖中学、罗湖医院。
百度百科上说，这个位置，曾是深圳最繁华的商贸中心地段。掐指一算，这个2003年建成的小区距今已有17的历史。
17年时间过去了，类似于片区 1号的楼盘层出不穷，类似的比如香蜜湖1号、深圳湾1号，光明1号。
不知道大家发现没有，有意思的是，从罗湖开始，类似于这种“1号”楼盘的出现，都是沿着深圳从东向西的发展主轴线、按着时间顺序逐渐开始出现的。
比如说罗湖1号的建成时间是2003年，而香蜜湖1号拍地的时间是2004年，深圳湾1号的开盘时间是2014年，而光明1号的开盘时间是2016年。
这些楼盘的突起时间，就像时间轴上已经被排列好的棋子一样，走完这一步，再走下一步，非常的精准。而就在这将近20年时间里，深圳到底发生了什么？
02.
罗湖，一直被称作“深圳的原点”，开发于上世纪80年代，当时主要是做为香港的配套，发展三来一补的加工出口行业和娱乐行业。
在那个时代，人们往往认为深圳就是罗湖，罗湖就是深圳，以至于各种高楼大厦都一股脑扎进了罗湖。
1985年，国贸大厦以“三天一层”的速度拔地而起，于是诞生了“深圳速度”这个词。1991年，深圳证券交易所正式开业，无数股民通过炒股票的方式尝到了一夜暴富的滋味。1996年，高耸入云的地王大厦成为当时的“亚洲第一高楼”。
这些故事的发生地点，都在罗湖。在1978-1997将近20年的时间里，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。
可是，城市在发展，板块在轮动。进入到90年代之后，中心区C位开始让位给福田，随着福田CBD的动工，金融业逐渐向福田区转移，形成了深圳经济中心的第一次西移。
深圳的第二次西移发生在2000年左右，那时候的南山科技园开始异军突起，引领深圳GDP又新上了个台阶，新城市建设以填海开拓为主，建设水平不亚于福田，而同时拥有大面积海岸线，吸引了大量的资金。
2010年左右，南山的总部经济崛起，大量的高新科技企业总部迁址到南山，后海成为资产新贵的聚集地，配套的高端住宅区深圳湾强势崛起，组了深圳的新豪宅区。
然而，时间进入到2015年，前海自贸区成立，因为靠近海，宝中开始进入大众的视野，成为新一轮板块轮动的焦点，欢乐港湾的摩天轮、沿江高速下沉通道和海底隧道、宝安中心空中二层连廊、宝安中心新三馆等，吊足了深圳人的眼球。
深圳发展一路向西，罗湖没落已成事实。福田呢，会不会成为下一个罗湖？深圳知名地产大V@顾洪波 曾断言：未来相当长一段时间里，同样的命运很可能也会在福田身上重演。
而在今年的某场公开讲座中，他再次强调了这个观点。他给出了一些我很认可的理由——
1、虽然福田目前依然是全深圳金融业聚集度最高的区域，虽然福田未来还将迎来广深港高铁开通等重大利好，但风光了十多年的福田，很可能也已大势已去。
2、一个最核心的原因是，深圳未来最牛最具影响力的企业都在向南山聚集，例如腾讯，例如恒大，例如苹果，例如刚刚计划落户深圳的空中客车。
3、另一个核心原因是：未来深圳最重要的金融中心一定是前海而不是福田，正如深交所由罗湖搬到福田，正式宣告罗湖的彻底衰落一样，未来深交所、平安、招商银行很可能也将陆续迁往前海。
4、当新兴科技企业全都聚集于南山，再加上未来金融龙头都将陆续迁入前海，面临两面夹击的福田将不得不交出王者宝座。
03.
在这样的判断之下，再加上前海自贸区扩容消息的确定以及豪宅税的调整，我们对于宝中以及南山业主的狂欢，也不足为奇了。
而这种狂欢，一路向西，甚至波及到了碧海、福永、沙井、光明这些之前一直非常冷门的片区。优质一点的楼盘，涨幅普遍达到了30%-50%。
而福田呢，房价的涨幅非常的佛系，已经完全不在焦点之内。除去一些名校学区比如说八卦岭片区的学位、旧改概念，涨幅基本都在10%左右，并没有给人太多的惊喜。
这开始让很多人开始不习惯。因为福田老一点的房子，价格只有5万多，而西部片区比如光明的龙光玖龙台，最高的成交单价，已经去到了7万多。
为什么福田的房子卖不过西部的房子？我试着去找这个答案。为此，我拿了两个价格相差不大的片区进行对比跑盘，比如说碧海与石厦。
碧海靠近宝中，石厦靠近福田中心，两个大老二，作是一个很好的比标。而这两个片区的均价都在8.4万/平左右。
通过对比之后我发现，其实这两个片区其实的差异性还蛮大的，比如说楼龄。
比如说石厦片区，房子大部分是在2002年左右建成的，港式楼偏多一些，房子偏老，其中丽阳天下和缔馨园等为2003年建筑，绿洲丰和家园、宏轩名庭和星座传奇等都为2005年的建筑。
而碧海片区，碧海片区的楼盘，兴建年代大部分是集中在2004~2009年，稍新一些的楼盘兴建年代集中在2011~2016，整体属于次新楼盘，均为花园大社区。容积率普遍不高，建筑设计较为现代化，品质较高。
一般来说，我们对比楼盘的潜力与增长空间，会将学位这一权重加的特别大。
石厦片区稍好一点学位是石厦初中部，这个学校在去年深圳的排名是第15。碧海片区稍好的一点的学位是海湾中学，而这个学校的排名是在50名开外。
这里面，就有一个矛盾点出现了。学位排名差这么多，碧海的房价是不是透支了？其实没有。因为焦点、资金在西部，因为房子较新，而深圳人，“喜新厌旧”。
喜新的根源是不仅仅是房子的新旧，而是新房子更能迎来新一代年轻人的需求，比如说学位，老一点的小区特别是港式楼，存在一个很大的问题是：厅不出阳台，房子的车位不够，而且小区周边的道路很窄。
而这些，对于现在的年轻人来说，都是比较难以接受的。不是老房子不好，老房子的很多户型，实用率比现在很多新楼盘高多了，可是年轻人就愿意牺牲面积换总体的品质感。
这是很现实的问题，买房的时候除非是学位加持、或者资金体量有限，尽量不要买太老的房子，因为你买房子的时候，就要考虑，未来这套房子要卖给的是谁。
04.
福田的楼盘卖不过西部的楼盘，这里面传递出一个很直接的信号就是：福田的人口血液流动没有西部的血液快。而福田的活力一旦失去，就会造成堵塞。
新兴人群在哪里，哪里就会开始兴起，哪里的产业就会开始兴起。而房价，就是最综合的表现结果。
最近安静接触到的两个会员朋友很有意思，都是深二代，其中一个会员小时候上的深圳中学，住在罗湖；另外一个会员，小学上的深圳外国语，现在住在福田。
两人都有置换房产的需求，房子都在挂盘卖，奇怪的是：他们的看房路线当中，并没有放在罗湖与福田，直接跳到了南山与宝中。
他们自述：深二代其实对于片区的概念其实不强，基本的生活轨迹都是在一个片区内，很少去别的片区活动。最夸张的是，有一名深二代，说30多岁了，只去过两次龙岗。现在再看西部，真的是翻天覆地的变化。
今年是深圳建市40周年庆，意味着深圳的成长周期不过40年，对于其他一线城市来说，深圳年纪尚浅。可即使这样，在短短的40年时间里，依然走出了三次重心转移。
岁月是把杀猪刀，可跟对岁月的轨迹，捕捉好板块轮动的节奏，会走出一道意想不到的、绝美的财富曲线。
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