深圳市住宅小区停车位相关法律问题分析

由于深圳市小汽车保有量逐年增加，主城区停车位一位难求的现象已持续很多年，随之而来的相关产权讼争及案件也逐年增多，笔者也曾代理过一些此类型的案件，现将深圳市住宅小区停车位相关法律问题的分析整理如下，供大家参考。

一、所有权

《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》以及即将生效的《民法典》都确定了约定优先的原则。比如：《民法典》第二百五十七条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》中也有相同的规定。《深圳经济特区物业管理条例》中确立了没有约定的，推定属于业主共有的原则。根据相关法律以及深圳市的司法实践，深圳市住宅小区停车位所有权基本分为以下几种情况：

1. 《商品房购买合同》中有约定，且办理了产权登记的，所有权归登记权利人所有。此所有权是通常意义上的所有权，包含占有、使用、收益、处分的全部权能。

2. 开发商与业主的《商品房购买合同》中约定车位所有权属于开发商，且所有业主的《商品房购买合同》对于车位所有权的约定相同，且相关约定条款采取了合理的方式进行提示（比如对相关条款的内容进行加粗、下划线、斜体等处理），车位不计入公摊面积、没有办理产权登记，这种情况所有权属于开发商。由于《物权法》、《民法典》等法律都规定了业主的优先使用权，所以这里的所有权并非完全意义上的所有权，基本上相当于收益权。

3. 人防工程所有权一般认为属于国家所有。

4. 其他情况，停车位所有权为建筑物区分所有权共有部分，即全体业主共同共有。

二、收益权

车位收益权由所有权确定，不纳入公摊面积的人防工程停车位、所有权归开发商的车位，收益权归开发商。其他的业主共有停车位收益权归全体业主所有。

三、使用权

法律规定，车位、车库要首先满足业主的需要。因此，车位、车库的使用权与其所有权关系不大。使用权全部属于业主所有。基本分为两种情况：

1. 使用权专属特定业主所有

在建筑规划图中设计为某一特定业主单独使用的车位、停车库，以及在《商品房购买合同》中明确约定归特定业主所有的车位，此部分车位使用权归特定业主享有。

2. 除此之外，停车位的使用权归全体业主享有。

四、处分权

业主共有停车位的处分权实质就是共有车位在业主中如何分配的问题。根据法律规定，共有部分的管理应该由业主大会决定，但业主大会的决定必须符合法律的规定。

五、业主共有停车位通过固定挂牌归特定业主使用问题

固定挂牌归特定业主使用属于对业主共有部分的管理，应由业主大会决定，该决定必须符合法律规定，不得损害其他业主的合法权益，因此：

1. 没有通过业主大会表决，物业擅自对部分停车位挂固定牌，供部分业主使用，属于无权处分，权利人可以请求法院予以撤销挂牌。