在我国，城市住宅的“小区化”是必然趋势，特别是在大中城市，随着城市更新、“城中村”拆迁改造，小区越来越多。
历史上遗留下来的城市居民的合法产权私人住宅，“城中村”村民的“小产权房”，一些老旧的机关、企事业单位职工集体宿舍区等等，逐步拆除殆尽，几乎显现“满城住宅皆小区”的状况了！
有小区就有物业管理，买车必须有停车位，目下在很多城市小区里，小区业主就与该小区的开发公司/物业管理公司为小区“停车位”的归属问题“扛上了”，甚至这个问题成为两者矛盾的持续触发点。
小区车位究竟属于谁所有？是归开发商还是小区业主？这个问题比我们看上去要复杂得多！当然，这也不是一笔无法理清的“糊涂账”，依据我国现行的相关法律法规以及参照近年来各地的一些因为小区车位归属产生的民事诉讼的司法实践，我们还是可以把这个问题理清楚！
首先，我们谈谈产权归属比较简单的小区地上停车位问题。在一些规模较大的地产公司所开发楼盘的销售合同中，一般都有相对比较正规、严谨的“车位、车库归属”专门条款，比如“规划用于停放车位、车库的归XX所有，但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有”等。
其实这个基本上就是参照《物权法》的表述。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这两法条连贯起来看：小区建筑规划内的道路、绿地及其他公共场所（明示属于城镇公共、个人所有的除外）都属于业主共有，那么在这些共有场所布设的地上停车位自然属于业主共有。
也就是说小区业主按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的所有权显然属于全体业主共有。
除了在个别城市极少数很早开发的低容积率、非高层小区，当时出于建造成本、规划等原因没有建造地下室，而是在小区范围内陆面上建造了一些具备完整遮蔽性和构造、使用上的独立性的存车建筑(俗称“停车房”或“地上车库”）。这种依然需要严格的规划、建造审批手续，且必须产权登记的正规地上存车建筑在出卖前是属于开发商所有。
但是上述情况少之又少，其他任何临时建造、加建违建的存车构筑物不仅违法，而且压根就不属于开发商或物业所有，更不用说在业主共有场所划几条线就行了的普通地上停车位。所以从这种意义上来说，一般小区的地上停车位（当然也包括其他小区公共空间）全部属于业主共有这是一点疑义也没有的！
我们再来说说地下停车位（车库）的产权归属问题。这个包含三种情形：（一）当初购房合同中明确约定一部分或全部地下车库属全体业主共有，这种有良心的开发商可以说是凤毛麟角！
（二）原购房合同中标称所有地下车库属出卖人（开发商)所有，这种情况比较普遍。而实际上这些地下车库究竟属于开发商还是全体业主还不一定：可能真的属于开发商所有；也有可能实际属于业主共有，但是开发商昧着良心、打马虎眼来糊弄业主，利用一些业主不熟悉法律或不愿深究等弱点在售房合同中“约定”地下车库属开发商所有。
那么最终怎么认定确权呢？其实地下车库到底属不属于业主最根本的一条要通过审核当初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，看停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权面积？特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本分摊？并以此来最终确定小区停车位的产权归属。
如果地库土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区商品房的分摊，是开发商花自己的钱单独建造的，那么开发商在合同中约定地库属其所有就是有理有据，实至名归；如果地库土地使用面积和建造成本已经纳入了整个小区商品房的分摊，依据“谁投资谁受益”的原则，这种地库车位无疑属于全体业主所共有。
或许有人问，如果依照上述办法查明地库车位实际上应归属业主，但是现实生活中往往有开发商或与之关系密切的物业管理公司牛逼哄哄、“理直气壮”的宣示：你们别吵吵了，购房合同中早已明确地下车库属于开发商的！作为业主该怎么办？
其实这个问题很简单，我国《合同法》立法的一个基本原则就是“诚实信用”原则，开发商这种把不该属于他们的地库车位在合同中约定为其自己的，就完全违背了该原则。《合同法》第42条规定，“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
《合同法》第54条也明文规定：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。业主完全可以通过业委会或若干业主提起群体诉讼来向人民法院申请撤销这与事实不符、显失公平的合同条款，说它是“霸王条款”或“欺诈条款”也不为过。
（三）、地下车库产权归属中最复杂的就是人防车位的产权界定问题。所谓“人防车位”就是本着物尽其用的原则，在和平时期把小区内的人防工程暂时施划为车位使用。我国的《人民防空法》规定，人防工程是国家规定强制性配建工程，然后将之改造成地下停车位，这类人防工程里的车位均为“人防车位”。
与上面情形（二）中所述的由开发商自己独立投资可以出售、可以办理独立产权的“产权车位”不同，人防车位一般是不能出售的，当然也不能办理产权。正因为如此，很多开发商就采取“以租代售”的变通办法来实现曲线套利。
实际操作中，开发商大张旗鼓地出卖其自有的产权车位当然不在话下，往往还通过将人防车位租赁20年（一次性收取20年租金）、满期后又免费“送”20或50年的办法，又租又送，名租实售！将共计40/70年的使用权一次性打包“卖”出去。这样就通过打法律的“擦边球”来实现其利润的最大化！
为什么租期是20年？因为《合同法》第214条规定：租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。为什么20年满期后又“送”20/50年？因为总共40/70年比20年租期延长了一倍或几倍，对买家吸引力更大不是？那为什么设计成前20年一次性收起租金，又免费“送”几十年？总租金均摊到两个阶段不好吗？开发商又不傻，能在第一个20年的开头一次把钱都收回来，干嘛要设计成再等几十年才收回另外的租金？
尽管《人民防空法》规定人防车位（人防工程）战时服从国家统一调用，但是该法对人防车位的建设费用由谁承担和产权归属实际上都语焉不详。在目前的现实条件下，人防部门肯定是无力承担、实际上也是没有承担住宅配套的人防工程建设费用的。但是为了调动全社会建造人防工程的积极性，该法确认：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，即“谁投资，谁受益”！
但是，人防车位的产权属于谁呢？很多人想当然地认为人防车位产权属于国家人民防空部门。其实翻遍整部《人民防空法》都找不到法条依据，该法没有明确说人防车位属于国家的，也没有说属于开发商、全体业主所有。
人防车位实际上最初由开发商经过合法规划报建手续后花钱（这笔钱要么由开发商自己独立承担，要么后来摊销到整个小区建设成本而实际上由全体业主摊销）建造的；另外《防空法》虽然规定人防车位在战时征用于防空用途，但并不能就此推断其产权就归国家所有，因为在战争时期财产的所有权和使用权分离时很常见的。
其他法律也有类似规定，任何国民、组织的任何资产或不动产都可能在战时被国家强制征用。《人民防空法》中关于人防工程在战时具有人防“公用性”这一使用特性的规定，讲的只是人防工程作为不动产在使用方面的权能，在确定所有权归属上，《物权法》才是应该适用的法律。
正因为国家层面的《人民防空法》、《物权法》等法律法规没有统一的、明确的界定人防车位的产权归属，各地理解不同，地方立法及做法也不一样。在司法实践中，各地法院参照相对比较明确、比较细化的地方法规，对此类案件认识不一，判决结果也不尽相同，往往出现“同案不同判”现象。下面略举几例：
上海市《民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”，这个表明上海的地方立法已经突破了《防空法》的盲点，排除了人防车位铁定属于国有的思维程式。
广东省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第十三条规定：人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按有偿使用的原则开发利用，收益归投资者所有。这个实际上还是回避了人防车位产权归属界定问题。
山东省《中华人民共和国人民防空法》办法第七条规定：人民防空设施是国防基础设施的组成部分，受国家法律保护，任何组织或者个人不得破坏、侵占。很牛，明确认定人防车位产权属于国家所有。
《江苏省物业管理条例》的规定，小区人防车位的汽车停放位租金主要用于人防工程的维护管理，如果有剩余的，70%用作公共物业管理维修基金，另外30%用于补贴物业管理费。虽然没有明确界定产权，但是依据受益人来反推，相当程度上曲线确认了人防车位属于全体业主共有。
还有其他很多省份的地方法规就不一 一列举了。正因为上层法律没有明确定调，各地方又各自为政，甚至在制定地方法规时还受到强大的利益集团的影响，现实情况是相当混乱。
有些地方非人防车位也不发证，相反有的城市连人防车位都能办证，有些城市对所有车位都不发产权证。据说某城市房管局回复咨询时，宣称本市从来没办过车位的产权证，因为不知该如何办理，自然从未发出过一张车位产权证。
近年来，关于“人防车位”的权属纠纷、合同纠纷矛盾突出，法律纠纷数量呈现井喷式增长。广大业主作为人生最大一笔消费的消费者，怎么回避风险呢？我们不妨考虑以下因素：
是否在商品房买卖合同中明确约定了人防车位权属？人防车位是否为开发商依法开发建造？人防车位建筑面积是否纳入小区公摊面积？商品房销售时是否将人防车位的建造成本核算在住宅开发成本及销售价格之内？人防车位的维护和管理维修费用负担者是谁？是否经当地人防部门审批，取得《人民防空工程平时使用证》，并缴纳相关费用？
也就是说，尽管人防车位的认定相当复杂，如果当地的地方人防法规、省市一级的《物业管理条例》中没有明确认定人防车位产权属于国家的规定，那么其产权归属依然可以参照地下车库情形（二）中的认定办法。
如果能逐一厘清以上问题，结合本文相信能够判定人防车位的产权归属问题。当然如果更保守、稳妥一点的办法，就是目前只租不买；等到国家层面的法律对此有权威的明确说法后，再下手不迟！
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