恋爱同居期间一方出资买房，登记在双方名下，分手如何分割？

英国大文豪莎士比亚说“一切不以结婚为目的谈恋爱都是耍流氓”。结婚离不开房子，随着房价越来越高，往往在恋爱同居期间就考虑买房的问题，最终男女双方可能未修成正果，由此引发了一系列关于房产如何分割的纠纷。

小编最近也接受了不少关于恋爱同居期间买房分手后如何分割的咨询，鉴于同居期间买房存在多种情形，本文仅讨论一种情况，其它情形以后再为大家分析：恋爱同居期间，一方出资买房，登记在双方名下，分手如何分割？

关于该种情形，各地法院看法并不一致，先跟大家分享一个案例，（2013）深中法民终字第1436号民事判决：

案情简介：

姜X与王X系恋人，双方恋爱同居期间买了房子并装修，后分手结束同居关系，双方因房产分割问题产生纠纷，诉至广东省深圳市南山区人民法院。

法院审理期间查明以下事实：

深房地字第＊＊号《房地产证》载明“权利人：姜X50%，王X50%；房地产名称：诺德假日花园4号楼＊＊房；登记价：813618元；购房时间2009-02-13。

深（南）网预买字（2009）第＊＊号《深圳市房地产买卖合同（预售）》“买方（签章）”处显示“姜X，姜X代王X”。

招商银行《POS签购单》和深圳市＊＊公司《收款收据》显示姜X交付了购买涉案房产的定金和首期款；招商银行《客户还款清单》显示截至2012年10月15日涉案房产的银行按揭款项均通过姜X的银行账户支付。

王X支付了涉案房产的装修费用；双方确认涉案房产装修部分分割价值为6万元。

深房估摘字（2012）第40995号《房地产估价报告》显示涉案房产市场价值为1824110元；未支付的银行按揭款金额为599387.12元。

广东省深圳市南山区人民法院认为：

《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记始发生法律效力、未经登记的不发生法律效力，即不动产物权的登记公示原则。

《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，除另行约定外，在夫妻关系存续期间一方获得的合法收入或以其一方合法收入购买的财产及其收益，均属于夫妻共同财产，夫妻享有同等的处分权。

最高人民法院《关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义共同生活案件的若干意见》第十条规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。

首先，同居期间共同财产的分割原则同婚姻期间共同财产的分割原则不同。其次，虽《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权依登记发生推定的法律效力，但在未涉及保护交易第三方的善意情况而仅涉及登记权利双方时，原告应提供证据证明其所主张分割的财产系基于共同收入而购置，因本案中被告已提供充分证据证明涉案房产合同的签订、定金和首期款、按揭款均由其支付的情况下，应依《中华人民共和国物权法》第十九条规定的登记推定效力而非绝对效力的原则以实际出资确定涉案房产的实际权利归属，即涉案房产为被告所有；虽原告提交了通过支付宝转款记录，但上述证据并不能证明其所主张的款项用于购买涉案房产，故法院不予采信；原告提交了证据证明其支付了涉案房产的装修费用，因当事人双方确认涉案房产的装修部分剩余价值为6万元已包含在市场评估价值1824110元中，故被告姜X应将涉案房产装修部分折价6万元予以返还。

一审判决：

一、被告姜X应于判决书生效之日起十日内向原告王X返还深圳市南山区月亮湾大道诺德假日花园＊＊房装修部分折价款6万元；

二、驳回原告王X的其他诉讼请求。

广东省深圳市中级人民法院认为：

同居期间男女双方取得的财产，财产混同难以区分的以共同共有论处，能够区分的则以各自的财产论处。对于房屋产权的所有权归属，应根据《物权法》的规定以房产登记为准。深房地字第××号《房地产证》载明“权利人：姜X50%，王X50%；房地产名称：诺德假日花园＊＊房。因此，该房屋的所有权人应为姜X与王X二人。原审判决以出资人为被上诉人为理由判决被上诉人取得房产的全部所有权，没有法律依据。

被上诉人称该房产系作为彩礼附条件赠与上诉人，在条件不成就时，赠与无效，但没有提交证据证明上诉人愿将房产登记在双方名下系以附条件为前提，上诉人的赠与行为已经完成，赠与有效。被上诉人称大部分房款系其母亲支付，但未提交相关证据，即使房款由其母亲支付，那也是其母亲支付给被上诉人个人，属于被上诉人与其母亲之间债权债务，应由被上诉人个人偿还，与上诉人无关。

在分割该房产时本应按照房产证上登记的各自的份额加以分割，但考虑到房款由被上诉人全额出资的实际情况，本院酌情被上诉人分得55%的份额，上诉人分得45%的份额。即被上诉人分得673597.58元［（1824110-599387.12）×55%］，上诉人分得551125.3元［（1824110-599387.12）×45%］。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。

二审裁判结果 ：

一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民一初字第1381号民事判决；

二、深圳市南山区月亮湾大道诺德假日花园＊＊房归被上诉人姜X所有，被上诉人姜X补偿上诉人王X人民币551125.3元，剩余按揭贷款由被上诉人姜X负担；

三、驳回上诉人王X的其他诉讼请求。

 

律师分析

恋爱同居期间，男女双方的财产会发生混同或者共同购置财产，为了表明对另一方的爱，很多时候一方出资买房但登记在双方名下。如果双方签订了协议，对房产归属做出过约定，首先应尊重双方意见，按协议处理。

如果男女双方没有协议，则各地法院在判决时有不同的考量：目前房产价格较高，出资一方极可能还借助了自己父母的资助，如果仅仅按照房产登记而判决双方分割，对出资方不公平。一方出资买房写了双方名字，但实际生活中另一方极可能也为双方共同生活出了生活费或者添置了其它财产，那么在分割房产时如果仅仅按照出资判定房产归出资人一方，对另一方而言也是不公平的。目前各地法院在此种情形下如何分割房产的实践并不统一。

上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条规定：恋爱期间共同购房一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理:从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额般以10％～30％的份额为宜。

江苏省高级人民法院民一庭《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》规定：同居关系不同于合法婚姻关系，对于同居期间一方的工资、奖金、生产经营收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入，原则上归本人所有。双方在同居期间有共同购置的财产或者共同经营所得的收入，如果查明属于按份共有，按照各自的出资额比例分享权利；如果查明属于共同共有，则对共同财产共同享有权利；如果无法查明是按份还是共同，视为按份共有，不能确定出资额比例的，视为等额享有。

深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引（2014最新版）第十九条：双方恋爱期间共同出资买房，产权登记在一方或者双方名下的，双方恋爱关系终止后要求分割上述房产时，人民法院应当按照照顾妇女、儿童权益的原则、考虑有关房屋的产权登记情况以及双方实际出资情况，妥善分割。

虽然各地法院判决并不完全一致，但一般都会着重考虑出资，同时兼顾考虑双方同居期间对共同生活的贡献度。

小编有话说

恋爱同居期间，一方出资买房，登记在双方名下，分手后有人主张所购房产系为结婚登记所购，登记在双方名下的行为系附条件的赠与，结婚不成依法视为所附条件不成就，应当予以返还。该种看法有法律依据，同时亦有部分法院支持，判决房产归出资一方所有或者大部分归出资方所有。本文所举的案例中，男方亦提出附条件赠与，未被法院支持的最大原因在于“未能证明以附条件为前提”。

打官司打的是证据，对于一些争议比较大、各地司法实践不一致的案子，更应根据具体案件双方所能提供的证据具体分析。故建议大家提前找专业人士进行咨询，注意保留购房相关的出资证据或者为恋爱同居生活所做贡献的相关资料（小编不鼓励算计别人，仅提醒各位保护自己）。如已经发生纠纷，应找专业人士代理，在法律范围内争取更大的利益。