REITs的特点是信托主要收入来自租金，因此收益较为稳定。再加上作为信托的一种，REITs的派息率远高于市面一般股票。熟悉投资的各位一定明白，有收益就有风险。那么投资REITs的风险来源于何处呢？不同种类的REITs的收益和风险表现如何呢？了解了这些后，又如何根据投资者自身状况选择合适的信托进行投资呢？看完这篇专业干货您一定会有所收获！
美国公募REITs从1960年创立到2018年1万亿的市值，在这从不断走向成熟的过程，REITs的股价表现也发生了许多变化。回顾REITs最近25年的表现，可以清晰的看出不同物业类别的REITs越来越表现出不一样的特征，现在已经很难再把REITs当做一个股票分类，因为不同物业类型的REITs表现出完全不一样的股价变化特点。下图引用了摩根斯坦利的分析学者Greg的话，生动巧妙地道出了REITs的这种特点。
做了一个简单的分析，回顾了过去25年REITs的股价变化，并按照7种物业类型进行划分。运用夏普（Sharpe Model）模型，通过对REITs股价回报率的变化五种指数——包括3种股票指数：S&P500（标准普尔500大公司指数）,S&P400MidCap（标准普尔中型股400指数）,S&P600SmallCap（标准普尔600小型股指数），以及Treasury（国债）指数和Bond（公司债）指数的相关性——了解REITs的发展轨迹。REITs股价回报率的数据来源于NAREIT，S&P的指数来源于Yahoo Finance。
下图总结了本文进行分析所采用的数据类型。
其中，Bond指数选用的是Barclays US Aggregate Bond index(LUGCTRUU)，可理解为债券指数。Treasury指数选用的是：3-Month Treasury Constant Maturity Rate(GS3M)，可以当做是市场的无风险利率。这两个指数的数据来自于Bloomberg。
分析中提到的7种物业类型包括：工业、写字楼、零售、住宅、酒店、医疗和个人仓储。
该分析的时间周期从1994.01—1998.12开始，以这60个月为第一个观测周期，第二个观测周期为:1994.02—1999.01。以此类推，每一个观测周期去掉一个最早的月份，加入后一个月份。至2013.04-2018.05最后一个观测周期为止，一共有232个观测周期。出于解释的方便，我们简单把这232个观测周期分成三个阶段，分别是经济危机前、经济危机和后经济危机。
让我们先来看整个观测周期的相关性。统计所有232个观测周期，股权型的REITs与中小盘股票相关性高，贷款型REITs相对股权型REITs来说与Bond（公司债）的相关性略高。
图一、3种类型的REITs的回报率与五种指数的整体相关性。Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
如果看232个观测周期的相关性的趋势变化，可以看到经济危机前REITs和S&P指数（3种股票指数）的相关性是一个先降低再逐步提升的过程，大体上再在40%-60%的相关性之间波动，与Treasury和Bond的相关性也比较低，在金融危机过程中，REITs表现出与S&P指数非常高的相关性（80%-90%之间波动）。金融危机过后，相关性逐步减弱。REITs在金融危机后，表现出与Bond的相关性不断提高；在最后一个观测周期，REITs与Bond的相关性超过了60%，而与S&P指数的相关性也跌到了40%左右。
图二、全部REITs和贷款型REITs与五种指数的相关性趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
反观贷款型REITs与五个指数都保持比较低的相关性。
对于不同的物业类型的REITs来说，差异性非常大。首先，办公室、零售、住宅三类REITs占权益型REITs中最大的权重，并且跟五个指标的相关性上也比较接近。
图三、权益型REITs、办公REITs、零售REITs和住宅REITs与五种指数的整体相关性Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
另外，酒店型REITs表现出与S&P中小盘股票的高度相关，并且与Bond无任何相关性。健康类REITs与S&P指数相关性较低，但是对比其他类型REITs来说，与Bond的相关性略高。个人仓储REITs与五个指数都表现出相对较低的相关性。而工业REITs表现出了Treasury相对较高的相关性。
图四、权益型REITs、酒店REITs、健康REITs和工业REITs与五种指数的整体相关性Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
在下面的线形图上，可以具体看到各类REITs相关性的变化趋势。
图五、权益型REITs、酒店REITs和工业REITs与五种指数的相关性趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
图六、权益型REITs、健康REITs和个人仓储REITs与五种指数的相关性趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
在回报率风格分析中，采用的是夏普模型（Sharpe Model）。公式为Ri=bi1F1+bi2F2+…+binFn+ei。该公式的含义是选择最佳的权重赋予给五个指数，让这个公式最大程度上能表达REITs的回报率。
从全部REITs的表现来看，经济危机前REITs的表现更接近于Bond，但是权重逐渐变小，在经济危机过程中，REITs的表现机会更S&P小盘股一致。经济危机后，REITs更可以看做是一种中盘股和Bond的结合。或是也可以这么理解，在经济危机前，REITs是一种债券和小盘股的结合，慢慢地，中盘股表现得越来越多的份额。在经济危机过程中，REITs的表现得更小盘股惊人的一致。经济危机过后，REITs中小盘股的影子没有了，取而代之的是越来越大权重的中盘股和债券的业绩组合。
图七、全部REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
再来说说贷款型REITs，这里可以结合线形图（图二）中的贷款型REITs的，可能就更容易理解。贷款型REITs跟Bond可以说是关系紧密，在下图中也可以看到贷款型REITs在夏普模型里，几乎有一半的权重来自于Bond（红色色块）。剩下的部分才是小盘股和中盘股的权重。
图八、贷款型REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
从图九、十、十一中可以看到，就物业类型来说，办公、零售、住宅类的REITs更整体。REITs在夏普模型中的权重变化不大。在经济危机后，办公REITs表现出更多的中盘股的属性，而零售和住宅类REITs则有更高债券指数的权重。
图九、办公REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
图十、零售REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
图十一、住宅REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
再看一下个人仓储类REITs（图十二）：这类REITs在大多数时间里变现出更接近债券型REITs的风格，即使在经济危机中，这类REIT还是有15%的权重来自债券指数——在经济危机之后，甚至达到了80%。可以说个人仓储是一类非常防守型的REITs。
图十二、个人仓储REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
酒店REITs的表现又完全不一样，一直都表现出更多的小盘股票的风格，但是在金融危机结束后，中盘股票的权重逐渐在夏普模型中增加。
图十三、酒店REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
工业类REITs在金融危机前，Bond占了大约70%的权重，剩余的权重基本是中盘股占有。经济危机结束后，中盘股的权重又回到的主导位置。
图十四、工业REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
医疗保险REITs又是完全不一样的故事，基本上Bond指数在大多数时间都占据主导地位。但是对比其他类型的REITs，S&P大盘在经济危机中，占了很大一部分权重，尤其是刚进入经济危机，以及经济危机即将结束。
图十五、医疗保险REITs与五种指数在夏普模型中权重趋势图Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
最后，看一下R-Square（也记为R2或r2，也就是决定系数coefficient of determination，在统计学中用于度量因变量的变异中可由自变量解释部分所占的比例，以此来判断统计模型的解释力），能解释REITs股票表现的独特性程度。如果R-Square等于60%，可以理解为五个指数能解释60%REITs股价变化情况。
首先对比一下整个REITs、权益型REITs和贷款型REITs的R-Square。可以看出整个REITs和权益型REITs基本一致，R-Square在经济危机前都经历了一个下跌、又上涨的过程。在这个过程中REITs和其他股票的相关性并不大。但是在经济危机过程中，由于是房地产引起的，因此这在期间REITs的估计基本能用五个指数解释。经济危机过后，这个五个指数解释REITs的股价变化越来越有限。总的来说，REITs相对于SP指数，Bond和Treasury是相对独立的市场。而贷款型REITs与其他市场的R-Square就更低了，基本上都稳定在30%左右的水平。
图十六、全部REITs、贷款型REITs和权益型REITs与五种指数在夏普模型中的R-Square趋势Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
如果看单独看每一类资产类型的REITs，总体上变现出来是不断差异化的过程，刚开始的时候，各类REITs之间的R-Square相差不大，都是在10-30%的区间，但是随着REITs不断的成熟，在最后一个观测区间，已经可以发现R-Square的区间在15%-60%，不同物业类型的REITs分化明显。
这说明，在1994年的时候，各类REITs并没有太大差异，资本市场上还是把各种类型的REITs都当做一个整体来对待。但是随着时间的推移，不同的物业类型的REITs开始逐渐的表现出明显的差异性。比如个人仓库REITs就表现出明显的防御属性，基本上五个指数只能解释20%的该类REITs的股价变化，因此个人仓库REITs可以说是很好的避险资产。而酒店类REITs在2004年之后，基本上50%以上的股价变化，是可以用五个指数进行解释的。
图十七、办公REITs、酒店REITs、工业REITs、零售REITs、住宅REITs、健康REITs和个人仓储REITs与五种指数在夏普模型中的R-Square趋势Source: NAREIT、Yahoo Finance、Bloomberg
结合相关性，回报率风格，和独特性这三个角度看到过去25年美国REITs的发展，有以下几点总结：
1、REITs是一个债性非常强的资产类型，在近代REITs这25年里，除去金融危机的时期，REITs的股价表现，几乎是50%的债市加上50%的股市。随着REITs的不断成熟，债市的比例并没有明显减少，只是股市的这50%，由中盘股替代了小盘股。这也可以理解成为是REITs市值不断提高，资产规模增大的结果。
2、从时间上区分，经济危机前，经济危机中和经济危机后，REITs的表现是三种完全不一样的类型。危机前REITs的表现非常不清晰，可以看到各类资产的影子；经济危机过程中，基本是小盘股占绝对因数；而经济危机后，REITs的风格明显更接近Bond和中盘股的结合。
3、REITs是一个不断成熟的过程。在这个过程中，不同资产类型的REITs也出现了明显的分化，不能再简单的把REITs单独看成一类资产。虽然没有进行更进一步的分析，但是可以猜测各类物业类型的REITs应该跟该类物业所服务于的行业有更高的相关性。
4、医疗保险REITs和个人仓储REITs可以说是两种与市场关联性比较低，同时股票波动表现方式跟债券又比较接近，是两类Anti-recession的资产。
5、酒店类的REITs，虽然公司规模上并算小，但是在金融危机后股价的波动上，更接近小盘股和中盘股的结合，完全没有一点债券市场的影子。这一点也印证了业内的看法，并不完全把酒店类REITs当做一般的REITs，这类REITs的表现基本上取决于股票市场。
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