众所周知，REITs在我国所面临的税务障碍，是其在我国目前还无法得以大行其道的主要原因。本文将梳理目前我国REITs各环节涉税情况、相应的税收法律法规与政策、面临的相关税务挑战和相关的税收政策发展趋势，以期对我国REITs涉税问题搭建基本的研究框架，这篇文章也是我们（微信公号：REITs行业研究）REITs税务专题的第一篇，望能够给大家带来一些启发与收获，也希望大家多关注我国REITs发展，多对我们提出批评指正意见。也欢迎分享转发及授权转载，顺祝大家双节快乐！
我国REITs税务障碍概述
我国的房地产或者不动产资产一直是属于交易行为涉及较高税负的行业，适用的相关税种有增值税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。虽说“营改增”已将营业税改成增值税，但增值税也可能更广泛的应用于REITs的交易环节当中。
我国目前的REITs架构中，主要采取的方式为先搭建一个SPV，要把资产注入SPV，或者把资产注入项目公司，再把项目公司注入SPV。这样的过程在我国税务机关看来，可能就会引起税务问题。分阶段来说的话，REITs在设立阶段，受托人承担的税负包括契税、印花税；存续环节，受托人管理信托财产获得信托受益以及发行REITs所获收益需缴纳所得税，受托人再将此房产的收益支付给收益人，那么受益人还需缴纳所得税，期间还需要缴纳印花税等；在信托终止环节，受托人将房产交予受益人，受托人需缴纳所得税、印花税等，受益人需再缴纳印花税，契税等。在整个环节中，房地产只存在一次实质上的转移，但却存在多次征税的问题。
此外，股权型REITs作为REITs的主要模式，面临的税负负担很重，因为其涉及不动产物业转让的交易，股权转让环节中涉及最多的税种主要为土地增值税和企业所得税，此外还有契税、印花税等。
我国REITs主要涉税情况及相关法规
REITs的运作主要包括了三个环节：即设立（资产重组、股权转让）环节、运营存续环节和终止环节。设立环节是指成立相关REITs项目公司，进行不动产的重组和划转，转让项目公司股权至SPV或者由私募基金收购SPV股权；存续环节是指管理人管理专项计划、信托资产等，并分配收益给投资者；终止阶段是指原始权益人回购资产支持专项计划，转让相关不动产资产受托人，将信托房地产返还给受益人(或委托人)等。三个环节涉及的税种包括：印花税、企业所得税、契税、房产税、增值税、土地增值税等。
1、印花税
印花税是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税。印花税因其采用在应税凭证上粘贴印花税票的方法缴纳税款而得名。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”《印花税暂行条例》第八条规定：“同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。”因此REITs中，若是以不动产进行出资，原项目公司与新项目公司双方均需以0.05%税率缴纳印花税。
此外，根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）规定，以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
2、企业所得税
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《企业所得税法》第一条规定，除个人独资企业、合伙企业不适用企业所得税法外，凡在我国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法规定缴纳企业所得税。企业所得税的纳税人分为居民企业和非居民企业。
REITs的资产重组、股权转让和项目公司运营等环节都涉及企业所得税的税务处理，在资产重组中选择资产出表的情形，原物业持有人以物业资产出资设立项目公司，应分解为以公允价值出售物业资产和对外投资两项经济业务进行企业所得税处理。原物业持有人如售后回租物业资产，应符合经营租赁条件，并以公允价值确定出售资产的销售收入，扣除相关的成本费用，计算确认资产转让所得或损失，与其他所得合并后，计算应缴企业所得税。
股权转让环节，无论是项目公司股权向SPV转让，还是私募基金收购SPV股权，也都涉及企业所得税的征收。发起人出资设立SPV，作为收购项目公司的载体。原物业持有人作为项目公司股东，以公允价值将项目公司100%股权转让给SPV，并取得对价收入，在扣除相关成本费用后，确认股权转让所得，与其他所得合并，需计算应缴所得税。私募基金出资收购SPV股权，并支付对价。发起人作为SPV的股东，以股权转让收入扣除相关成本费用，确认转让所得或损失，与其他所得合并后，也需缴纳企业所得税。
REITs运营环节，项目公司依靠物业资产取得的租金收入减除相关成本费用后，一般应按25%的税率计算应缴企业所得税。项目公司日常发生的成本费用除了物业资产的运营管理和维护费用等之外，如存在有息负债，其利息费用支出也应进行所得税税前扣除。鉴于项目公司在设立之初资产端表现为固定资产或投资性房地产，除了物业资产计提折旧外，正常运营期间的成本费用水平一般较低，在没有利息费用支出的情况下，企业所得税的税负往往较重，具有较大税务筹划的需求。
根据《中华人民共和国企业所得税法》的相关规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务，征收企业所得税。在此规定下，以不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。即企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税。
《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，公司分立时需按公允价值确认资产转让所得或损失，符合特殊情况的除外（主要为公司分立后12个月内，分立后公司股东不得转让所取得的股权）。因此以公司分立模式设立新项目公司无需缴纳企业所得税。
《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）规定：鼓励证券投资基金发展，对证券投资基金从证券市场中取得的收入，暂不征收企业所得税。对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。即传统通道式的契约型私募基金属于非法人实体，不适用《企业所得税法》，故不涉及企业所得税。
3、契税
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的具体征税范围包括五项内容：国有土地使用权出让、土地使用权的转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。
一般来说，物业所有权的变更是需要缴纳契税的。不过现行《契税法》及相关法律法规中其实也有相应的免税依据，在鼓励企业重组文件当中，有一条规定是如果母公司和全资子公司之间的房屋土地权属划转是免征契税的。作为企业应该是要争取这样的免税规则。如《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：“以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。”即以不动产出资需缴纳契税。《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）文件规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属免征契税。
4、房产税
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征税的一种财产税。房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，其中产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户及其他个人。
简单的说，房产税是由租金取得人征收的，所以在这个过程当中，房产税从租金收入角度考虑，只是由谁取得租金谁来缴纳房产税。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。由于房地产税属地方税，因此给予地方一定的减免权限。目前，房地产税的税收优惠政策主要有：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税，但上述免征单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；（4）个人所有非营业用的房产免征房产税；（5）经财政部批准免税的其他房产，其中从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征房产税。
5、增值税
增值税是以商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为征税对象而征收的一种流转税。根据《增值税暂行条例》、《增值税暂行条例实施细则》和“营改增”的规定，在中华人民共和国境内销售货物、提供应税劳务、发生应税行为以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。纳税人应当按照《增值税暂行条例》、《增值税暂行条例实施细则》和“营改增”的规定缴纳增值税。
在资产重组及项目公司运营环节，涉及增值税，简易计税（不可扣款）为5%，一般计税（可扣进项）为11%。在股权转让环节，根据财税[2016]36号文，由于转让非上市公司股份的行为不属于营改增试点征收范围，因此在本过程中不征收增值税。
6、土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，个人包括个体经营者。
土地增值税现有法规针对非房地产开发企业，将房地产转让到所投资的子公司当中是暂免增收土地增值税的。转让母公司、子公司的股权理论上不涉及到土地增值税。目前针对以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题，还未有明确的法律法规和行政规章，主要是国家税务总局/地方税局的批复文件。
我国税制下设立REITs的主要税收障碍在于税负较重的土地增值税，依据《土地增值税暂行条例》规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。依据财税[2015]5号文《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，第四条规定：单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资在税务机关进行备案后，可暂不缴纳土地增值税。财税[2015]5号文的执行到2017年12月31日止。
REITs设立环节涉税情况梳理
REITs的设立环节可以分为项目公司资产重组/资产划转、SPV转让股权至私募基金和项目公司反向吸收SPV三个阶段。其中前两个阶段税负较重。
在资产重组中选择资产出表的情形，原物业持有人以物业资产出资设立项目公司，应分解为以公允价值出售物业资产和对外投资两项经济业务进行企业所得税处理。原物业持有人如售后回租物业资产，应符合经营租赁条件，并以公允价值确定出售资产的销售收入，扣除相关的成本费用，计算确认资产转让所得或损失，与其他所得合并后，计算应缴企业所得税。根据财税[2014]116号文，在资产重组过程中，对于公司的企业所得税，当企业是以非货币性资产通过对外投资的形式获得相关的非货币资时可以在5年之内通过分期的形式均匀的计入相当年度的应纳税所得额。这可以表明，在通过评估后的公允价值扣除相关的计税基础后的余额，再根据于此计算并确认其非货币性的资产所得。
2016年5月1日，全国全面实施营增改。营改增后，增值税实行链条抵扣，其中变化是资产持有人首先承担了现金流的重任，缴纳增值税，之后在新成立的项目公司进行相应的抵扣项目。这在一定程度上增大了资产持有人的负担，其面临着现金流的一些风险。资产持有人若是可以实现增值税免交，可以降低发起人承担现金流的风险。然而，根据财税[2016]36号文，在资产重组过程，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，对涉及的不动产转让行为可免交增增值税。
我国设立REITs的主要税收障碍在于相对高额的土地增值税，依据《土地增值税暂行条例》规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。依据财税[2015]5号文《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日），第四条规定：单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资在税务机关进行备案后，可暂不需要缴纳土地增值税。
REITs运营及终止环节涉税情况梳理
REITs产品的载体一般由资管公司设立的资产专项计划支持证券，而资管公司作为计划管理人，设立并管理专项计划。投资者通过资管公司认购后，成为专项计划持有人。专项计划的基础资产为项目公司经营资产，由SPV公司运营。项目公司的收入主要是出资物业不动产，取得不动产租赁收入。涉税情况分析如下：
1、增值税
营改增之后，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告[2016]16号)第三条规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。因此，项目公司应当适用一般计税方法按11%的税率缴纳增值税。同时，按规定缴纳相关附加税费。
SPV公司作为进项税金进行抵扣，即使营改增后不动产进项税额自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
如果资产支持计划以优先债形式借款给SPV，则涉及借款利息需交纳增值税、城市维护建设税及教育费附加。而营改增的借款方支付利息取得增值税进项税金不得抵扣，对借款方来说仍不能享受营改增带来的减税效应，而且税率由营业税税率5%增加到增值税税率6%，对投资人收益产生影响。对于已完成资产证券化的公司来说，发行私募REITs产品收益基于基础资产日常租金而确定的，原租金适应于营业税，其为价内税，营改增后租金交纳增值税，为价外税，其租金应根据税种变化而重新商谈确定，否则无论对优先债还是资级债的收益均产生影响。
2、房产税
根据国税发[2003]第089号文，对于房产税的缴纳时间需要以相关的房屋办理权属转移或者产权变更的时间为起准，当办理好房地产权属证书之后，要按照办理好证书时间的次月起开始征收相关的房产税和土地使用税等税款项目公司拥有物业资产权属，需要缴纳房产税。目前，房产税的计税依据是房产的计税价值或者房产的租金收入。按照房产的计税价值缴纳的，依照房产原值一次减除10%-30%后的余值，即房产原值的70%-90%，计算缴纳房产税，税率为1.2%。按照租金收入缴纳的，按照租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。
3、企业所得税
我国实行法人税制，如果SPV设立为公司型，且资产在SPV名下，则SPV公司租金收入减去资产折旧、运营成本后所得部分应交纳企业所得税。财税［2006］5号文规定：“对信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税；对于没有向机构投资者分配时，需要由相关的受托机构来处理企业所涉及到的各项税款；对于已经完成的信托项目收益，当其再度被分配给投资者时，需要按照现行的一些取得税后收益的企业所得税的相关政策和条款来处理。”项目公司从物业资产取得的租金收入，应与公司其他所得合并后扣除成本费用，按照25%的税率缴纳企业所得税。
4、个人所得税
投资者为专项计划持有人、投资都以专项计划收益分配时。是否需要交纳个人所得税？对此，税务机关未明确规定。根据《个人所得税法》规定，个人取得集合计划收益应按“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。存在争议地方在于专项计划管理人是否有代扣代缴义务?该问题目前仍未有统一明确的意见。
5、土地使用税
项目公司按照不同土地纳税等级、物业资产实际占用的土地面积，以及规定的每平方米年税额计算城镇土地使用税。并向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税。
在REITs终止环节，受托人根据约定将剩余的信托财产转移给受益人或委托人。REITs终止环节相较于设立和存续运营环节税负较轻，相关税种基本情况已在上文中详细阐述，主要包括原始权益人对资产支持专项计划实施回购阶段涉及的增值税和企业所得税，进行不动产转让涉及的增值税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等，及转让私募基金股权份额涉及的增值税、企业所得税等。
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