明代封建土地，按其所有权特征，可分为官田和民田两大类。每一类土地占有形式都有自己的特点，主要表现在以下几个方面：
" 官田，官之田也，国家所有而耕者犹人家之佃户也".这是指明代封建国家所占有的、由王朝政府征收地租赋税的土地。官田的基本特征是封建国家所有，严禁私人买卖。官田种类繁多，主要的有以下几种：
一是还官田。所谓还官田，就是指皇帝赐田又复归于官的田地。明代初期，朱元璋一度对其亲戚赐以官田，以代替常禄，1392年，朱元璋为了控制与支配土地，恢复俸禄制，令功臣勋戚将原赐田还官。
二是没官田。这是指由于犯罪或死亡户绝等诸多原因而没收入官的田地。如明初张士诚因犯抗击明军统一江南之罪，其田被没入官。
三是断入官田。这是指有些田户，由于争讼纠纷，其来历不明的，按大明律规定应列入官的田地。其重要特点是按律判其争讼的部分列入官田。因此，它与没官田的籍没全部家产有重大的区别。
四是庄田，又称皇庄。所谓庄田，一般是指属于具有特殊社会地位身分的皇帝、后妃、未出藩亲王、已出藩亲王及公主、外戚、宦官、公侯伯勋臣、寺院主持人的庄田。这种庄田具有强烈的封建贵族和封建特权的性质。除皇庄外，明代各类庄田都是由皇帝将官有土地赏赐给有关人员而建立起来的。皇帝根据赐地、封号和品级爵位，每年支付俸禄。公元1376年规定，亲王给玉米5 万石，郡王给6 千石。此外，还供给一些缎、绢、茶、盐等物品。后来，因财政和运输等原因，将俸禄制改为庄田充禄制，当时朱元璋赏赐亲王庄田千顷。为了管理庄田，一般都建立庄所，并设置专职人员负责收田租。明代对庄田实行租佃制经营方式。佃户，又称藩邸佃户、佃客、庄人、租户、佃仆、庄农等，都是直接的生产者。他们按约定向庄田地主交纳地租，负担徭役。所以，佃户的社会地位低下，生活贫困。
五是屯田。这是指明代政府为取得军队给养或税粮，利用士兵或农民进行开垦耕种的荒废田地。明代的屯田象汉以后历代王朝一样，分为军屯、民屯和商屯三种。
军屯，就是指边郡屯田，都使用驻军。它分为边屯和营屯两种生产组织形式。明政府设立屯田部，负责对屯军的管理、监督、赏罚等事宜。实行军屯制对于发展农业生产，供给边军粮草，防御外族入侵，巩固边防等方面，都有重大意义。
民屯，一般是指由明代政府律令规定组织移民或户部募民耕种，或罪徒者耕种的田地。民屯按其生产者的来源特征，可分为三种类型：一种是移民屯田。另一种是招募生产者屯田。再一种是罪徒屯田。这是按明王朝律令，将犯流罪、死罪的人发往的屯田。民屯是明代封建统治者压迫剥削农民的一种制度，具有法律的强制性。屯民都在都督府监督下进行奴役性劳动，为明朝统治者提供租税和徭役。
商屯，这是明代屯田的一种形式。所谓商屯，就是指明代政府实行盐业" 开中" 制度时，鼓励盐商到边郡募民开荒耕种，以所谓粮草和明代政府换取盐引(即从事盐经营的贩卖凭证）的场所。商屯的田地，是由商人自择官地进行垦种，并向政府缴纳地租。从事商屯的生产者主要是商人招募的游民、家丁等。商屯经营的实物收入实行分成制，即按其所得利息多少进行分配。公元1492年，由于明政府实行以纳银领取盐引的办法，因此商屯制度逐渐废除。
总之，明代广泛实行屯田制，屯田范围广，全国屯田数约为3500万亩，同时可收获大量屯粮，如公元1412年，辽屯就收屯粮70万石以上。所以，明代政府实行屯田制，有利于发展农业生产，保证军队粮响，减少政府财政困难，巩固国防，加强明朝中央集权的封建统治等等。但明朝的中后期，随着封建社会的衰落，屯田制也逐渐废弛了。
六是牧马草场。这是官田的一种形式。所谓牧马草场，就是指明政府专供官民养马放牧的场地。养马对明朝封建社会具有重大的军事和经济意义。明政府为了发展养马业，建立了养马场，制定了牧马制度。
明代养马的形式有以下几种：一种是内厩，专供皇帝养马，马场大都设于京郊大坝。另一种是兵部系统养马，主要是通过太仆寺和行太仆寺所属的苑马寺监和苑马场进行养马。再一种是官方牧马。这是指由官府直接经营的牧马业。它主要通过太仆寺及苑马场进行放牧。还有一种是民牧。这是指由明代南北二京太仆所属单位(如苑马场等）将马匹交给民户牧养的统称。在明朝，无论官牧或民牧，明政府都依律供给牧地。凡是给予官牧的土地，都叫做牧马草场。官牧马匹，依律分给边镇军队使用。凡是民牧的土地，一律称之为草地。民牧的马匹，都按规定供给京军使用。当时，全国牧马草场的面积约有2000万亩左右，它在发展养马业和农业生产中发挥了积极作用。
七是城堧苜蓿地。这是官田的一种。明代有许多城堧苜蓿地。所谓城堧地，就是常言的城郭旁的旷地。而苜蓿则是指一种农作物，它是饲养良种马的最好饲料。明代为了发展养马业，广泛利用城堧首蓿地种植苜蓿。据明史记载，当时的北京正阳等九门外计有城堧苜蓿地100 多顷。
此外，明代的官田还有学田、园陵坟地、牲地、公占隙地、百官职田、边臣养廉田和赐乞庄田等。
明代的民田，亦称" 私田".它是" 官田" 的对称。" 民田，民自有之田也".它是指那些为封建地主或自耕农所有，依照大明律纳税的土地，实质上是明代私人占有的土地，在明代封建社会中，地主的土地约占全国耕地面积的70％以上。民田的主要特点是：土地所有者必须依律向明政府缴纳田赋，可以自由买卖土地，而且民田交纳的田赋较官田要轻一些，但民田所有者要依明律负担沉重的差使徭役及其他封建义务。嘉靖年间，民田与官田的课税逐渐拉平，至明代末期，民田与官田的主要差别基本消失了。
明代的民田主要有以下几种形式：
一是地主土地。这是指地主占有的土地。在明代封建社会里，地主种类较多，主要的地主有贵族地主、缙绅地主、一般地主等。地主是明代农村的封建统治的基础，他们在政治上拥有" 功名官爵" 的封号，在经济上占有大量财产和土地，享有优免赋役的权利，并且，明朝统治者保护封建地主土地所有制和财产占有关系。在明代的封建土地所有制下，封建地主占有全国70％以上的耕地，封建地主将土地租给农民耕种，利用地租，含劳役地租、实物地租、货币地租等形式，残酷地剥削农民。地租约占农民收获量的50％以上。所以，明代农民生活非常贫困，农业生产发展缓慢。
二是自耕农土地。这是民田的一种形式。所谓自耕农土地， 就是指属于农民私有的土地。自耕农民是小土地所有者，它是小农经济的范畴，也是明代封建政权的经济基础。明代自建国以来，自耕农数量及土地有明显的增长。其原因有以下几个：
其一是贫民在元末农民反封建斗争中，从地主的死亡或流徒中获得一些土地和财产。这些获得土地的贫民就自然地变为自耕农。
其二是明朝政府实行鼓励农民开垦荒地的政策。大明律规定，凡是农民开垦的土地，地产权归农民所有，这样，获得垦地的农民，就自然地转化为自耕农了。
其三是在嘉靖年间，因屯田业发展，官田和民田差别逐渐消失。因此，种官田的农民也逐渐地转变为自耕农。
这些原因促进了明代自耕农的数量日益增长。自耕农是以自己劳动为基础的小土地所有者。自耕农占有的土地数量很少，而南北各地差别较大。公元1371年，明代的北方地区，每户约有耕地15亩，菜地2 亩，而山东沿海地区，每户则有田地10顷以上。
自耕农，亦称小农经济。它是建立在土地、生产资料私有制和自己劳动基础上的，以农户为单位进行农业生产的个体经济，属于私有制范畴。其主要特点是：利用手工工具，在小块的土地上从事分散经营活动；生产力水平和抗灾能力很低；经济地位不稳定，容易破产分化。自耕农的小土地所有制同地主土地所有制的性质有本质的区别，即地主是土地所有者，地主利用土地剥削农民或佃农。在明代封建社会中，封建地主阶级享有政治经济特权，在农村中处于统治地位。自耕农则受地主阶级和明王朝政权的统治、压迫和剥削，处于被统治的地位。在明代中叶以后，由于受地主阶级和官府的压迫和剥削，地主进行土地兼并，政府的赋役征派日益加多，迫使自耕农日益分化、破产，沦为佃户。
佃户，是明代封建社会中的主要农业生产者。所谓佃户，就是指佃客、庄客、租户、佃仆等的统称。自明朝中叶以来，佃户数量日益增加。明代佃户越来越多的原因是多方面的。其根源是明代中期以后，贵族地主阶级疯狂地进行土地兼并，占夺了成千上万顷的土地。贵族地主阶级占夺大量土地以后，获得优免赋税，使明王朝政府赋役收入锐减，王朝政府为了增加财政收入，加重了农民赋税负担，迫使自耕农变卖土地，纷纷破产，沦为佃户。这些佃户，有的是离乡逃亡农民被地主威迫为佃户，有的是破产自耕农沦为佃户，也有的是逃亡军士被迫沦为佃户，还有的是将佃户的子孙转化为佃户，亦称" 世佃".此外，有些是明王朝政府强迫农民、僧侣等良民充当佃户。佃农数量的扩大，为地主阶级对佃户的剥削和创造物质财富建立了条件。
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