深圳的城市更新以2009年颁布的《深圳市城市更新办法》为标志，至今已走过了13年时间,城市更新制度对推动城市发展和土地的集约节约利用发挥了重要作用。近三年以来，城市更新的市场逐渐趋于成熟和冷静，城市更新制度也发生了根本性的调整。2016年全面强区放权、2017年启动政府主导的棚改、2018年修订土地整备利益统筹制度，2021年的《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，今年3月发布了《深圳市土地整备利益统筹办法》征求意见稿，2022年深圳存量土地开发市场形成了城市更新、棚改和土地整备利益统筹三架马车并驾齐驱的格局，探索出一条土地资源节约、集约利用的有效路径，城市更新迈入了新阶段，新征程。
在经历约十年快速发展后，城市更新制度日趋完善，但在实施过程中也遇到了重重困难。据统计，截止2021年12月全市城市更新单元计划公告项目980个，专项规划获批的项目594个，通过率61%；实施主体确认项目478个，占全部项目的49%。而在获批专项规划的项目中，成功实施的项目比例近70%。
大多数项目都未进入开发建设阶段，实现交付使用的项目则更少。城市更新不仅带动了市场的活跃，同时催生了存量物业（包括城中村和旧工业区物业）的交易市场，城市更新项目的换手率也非常频繁。市场上开发商或者一些前期公司，由于资金链或其他原因，在城市更新项目前期即将现有项目寻求合作方或者转让，便需要评估机构进行项目现状价值的咨询评估。
城市更新因其中主要涉及了政府、开发商、被拆迁人等多方利益，且不同的利益主体有着各自的诉求，由此需要独立的第三方机构对各方的诉求进行客观评价，达到平衡各方利益的目的。房地产估价机构在项目价值分析、经济可行性分析、政策理解等方面具有专业优势，因此随着深圳城市更新的推进，房地产/土地估价机构逐步扮演起城市更新专业咨询服务者的角色，为各利益相关方提供相应专业服务。
城市更新项目价值评估由于各节点价值难以统一量化，因此一直以来在评估业内并没有统一的测算方法，在此笔者通过对操作过的项目实例进行分析力求探寻出相对合理的评估思路，供大家探讨。
一、城市更新的一般流程：
从上述城市更新项目的简单流程来看，我们将拆除重建类城市更新项目前期阶段界定标准为确认实施主体之前阶段（含确认实施主体阶段），具体来讲，也就是说前期信息权属核查、更新意愿征集、计划及立项申报审批、专项规划审批、拆迁补偿谈判、确认实施主体这几个方面。
鉴于当前市场情况，有相当一部分的城市更新项目还处于前期阶段工作，若在此阶段项目进行市场交易寻求合作方或者受让方，那么项目处于不同的阶段节点便存在不同的项目价值，需要估价机构按项目实际情况进行咨询评估。
根据城市更新流程我们确定如下几个关键节点：
计划立项：市政府会对所有申请城市更新的项目进行审批，通过审批的项目会在市规土委官网公示。成功立项说明了一个新的城市更新项目的诞生。
专项规划审批：专项规划是一个项目未来如何建设的蓝图。项目未来的建设用地面积、容积率、建筑类型等指标均由专项规划确定。
实施主体确认：城市更新的前提是拆迁。与项目范围内所有业主签订了《拆迁补偿合同》是成功拆迁的标志。市政府会将项目未来的开发权确认给成功拆迁的企业，即实施主体。
土地获取：在缴纳土地价款后，政府会将土地协议出让给实施主体。允许土地的协议出让是深圳城市更新的重大政策优势，其他很多城市在拆迁完成后一般会将土地进行招拍挂。
二、城市更新各关键节点价值分析
城市更新项目前期阶段一般包括前期权属信息核查、更新意愿征集、申报立项审批、专项规划审批、拆迁谈判、确认实施主体这几个关键节点。项目处于不同的时间节点具有不同的项目价值。
在项目确认实施主体后土地再经过拆迁及补交地价签订出让合同即可列入熟地范畴，因此我们认为，在城市更新项目前期的权属信息核查、更新意愿征集、申报立项审批、专项规划审批、拆迁谈判、确认实施主体这几个阶段，项目现状价值可以利用该节点工作量及投入等在整个前期阶段的占比结合毛地价值进行界定。
据统计，一个完整的城市更新项目平均周期5-8年。其中，从列入计划到规划批复的平均审批周期需1.73 年(较易审批项目)；从规划批复到实施主体确认的平均审批周期则需2.16 年；从实施主体确认到拿地的平均周期则需1年。
基于以上，通过统计数据发现，成功取得专项规划审批后项目成功推进的可能性大大提升，实施主体确认必须在拆迁谈判完成后才进行，新项目推进的核心和关键点在于拆迁，拆迁工作的顺利推进是项目成功的关键所在。而谈判签约则是整个拆迁工作过程中的重点和难点环节。
三、项目价值评估思路与方法
假设开发法评估熟地价值=项目开发价值-建安成本-资金成本-开发利润-相关税费
项目毛地价值=熟地价值-应补地价-拆迁现金补偿款
城市更新项目价值=项目毛地价值*节点系数
我们通过市场调查及数据统计等，并根据各节点的投入、工作量、平均用时及重要性等因素得出前期阶段各节点项目价值占比即节点系数情况如下：
在实际评估工作中应按照项目的实际情况采用相应的评估思路及方法对项目价值进行分析和测算。由于城市更新项目的复杂性，且各阶段价值难以统一量化，以上评估思路及价值占比是基于一般性项目的个人想法及评估经验，供大家探讨。
作者：新永基评估公司 陈邵萍 谭杰
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